O Espantalho da Especulação Imobiliária – parte 1/2

O Espantalho da Especulação Imobiliária – parte 1/2

Em 28 de Maio de 2013, por David

 A especulação imobiliária é vilipendiada diariamente. Grande parte dos problemas urbanos é explicada como resultado da ação dos especuladores imobiliários. Se o preço dos imóveis sobe; se existem terrenos baldios em áreas com infraestrutura urbana satisfatória; se terrenos nas franjas urbanas são parcelados aumentando as distâncias e a infraestrutura necessária; se o perímetro urbano aumenta demasiadamente, a culpa é dos especuladores. Quando as crises aparecem e imóveis vazios acumulam-se nos centros das cidades desperdiçando espaço, a culpa, é claro!, é dos especuladores. A própria crise é culpa dos especuladores.

Poderíamos continuar essa lista com outros diversos problemas urbanos e a culpa seria, sem medo de errar, dos especuladores. Trabalhos científicos sobre o tema são abundantes e já provaram essa relação de causalidade, dizem muitos urbanistas. Com a causa identificada, basta desenvolver políticas para corrigir essas “falhas de mercado”, buscando inibir ao máximo a atividade dos especuladores e seu incansável intuito de auferir lucros com o espaço urbano.

Os especuladores são seres anônimos, abstratos, cujo poder predatório é engrandecido como forma de articulação política contra a liberdade de empreendimento nas cidades. O objetivo dos críticos da especulação parece ser substituir qualquer ação econômica voluntária pelo dirigismo e o especulador é o espantalho argumentativo que dá lenha para a fogueira, haja vista a imagem pejorativa criada. No entanto, a especulação imobiliária é muito diferente de seu espantalho e a maioria dos problemas urbanos vinculados a ela possuem uma outra causa. Nestes artigos buscaremos apresentar como funciona a especulação imobiliária e qual a sua função em uma sociedade livre.

 

A Especulação

A análise etimológica das palavras auxilia a compreensão de seu significado contemporâneo. Definições arbitrárias podem muito bem ser encaixadas às conclusões que gostaríamos de chegar, entretanto, elas não permitem nenhum conhecimento novo sobre conceitos e muitas vezes dificultam o processo de comunicação. Tornam-se meras tautologias. Outras vezes, definições erradas perturbam as análises e, mesmo que estejam afinadas ao resultado final, elas caminham para conclusões falaciosas e equivocadas.

A palavra especulação deriva da palavra latina specere, que significa ver, olhar, guardar. Essa mesma palavra resultou na palavra specula, que eram as torres de guarda das cidades onde se podia guardar e reconhecer uma região abrangente. A palavra speculatus surge dessa fonte, sendo utilizada como sinônimo de explorar, reconhecer, compreender [1]. Se aprofundarmos ainda mais, poderemos verificar que a palavra specere tem como raiz a palavra indo-européia spec, que significava ver e olhar. Dessa mesma raiz surgiram as palavras: especial, especializado, espelho, perspectiva, expectativa e, finalmente, especulação [2].

Atualmente, utilizamos o termo especulação, entre outros, para definir a ação de cientistas que investigam experimentos em laboratório, ou de cientistas que analisam a sociedade, por exemplo. Com base em alguns conhecimentos prévios, eles especulam resultados e conclusões. Também utilizamos o termo na economia. Investidores especulam; investem em ativos de riscos variados esperando um resultado lucrativo no final. Tanto os investidores como os cientistas buscam lucros, pois pretendem se satisfazer com os resultados de suas ações especulativas.

Se pararmos para pensar, toda ação que efetuamos é especulativa. Como vimos, especular é ter expectativa. Quando agimos não estamos empregando meios para alcançar um resultado previamente planejado? Certamente podemos errar em nossas ações, mas toda especulação envolve riscos. Utilizamos conhecimentos prévios sobre algumas constantes e variáveis, escolhemos os meios e almejamos um bom resultado futuro. Se acertarmos, teremos lucro, se errarmos, teremos prejuízo, e é com esse conhecimento que moldaremos nossas próximas ações especulativas, assim como acabaremos auxiliando nossos semelhantes em suas ações. O próprio planejamento urbano é uma forma de especulação, pois ele envolve a escolha de meios  específicos na expectativa de alcançar os fins planejados.

Com isso em mente, como podemos definir a especulação imobiliária? Da mesma forma que especuladores investem em diversos ativos, podemos entender a especulação imobiliária como o investimento no ativo “imóveis”. Não investimos com o objetivo de termos prejuízos financeiros. Qualquer ação individual tem a expectativa de resultados positivos subjetivamente, não seria diferente com o investidor imobiliário que busca ganhos financeiros.

O especulador irá investir para lucrar na venda. Mas nada é garantido ao investidor, ele corre riscos. Enquanto ele estiver com o ativo em mãos, ele não terá lucros, apenas uma expectativa de lucros com um ativo potencial. Digamos que o investimento inicial em um imóvel seja de $100.000 e três meses depois sua avaliação seja de $200.000. Isso não significa que o proprietário ficou 100% mais rico financeiramente. Talvez na entrega do imóvel tenha seu preço subido para $120.000, ou ainda menos, inclusive com prejuízos. No mercado de ações isso é mais visível e, em essência, ele não é nada diferente do mercado imobiliário – não há uma lei universal que diga que o valor dos imóveis subirá eternamente e que os especuladores sempre obterão lucros.

Críticas contra os especuladores

O investidor, no seu papel de especulador imobiliário, lucrará apenas se vender seu imóvel com um valor superior ao valor pago, descontada a taxa de preferência temporal. Avaliações de valorização não são efetivamente lucros ou prejuízos, é necessária uma ação de venda para a concretização do ganho ou da perda financeira. Portanto, não faz sentido definirmos a especulação imobiliária como a rentabilidade ou o lucro garantido de um investimento, ou daquele imaginado, ou avaliado. Com certeza a ação especulativa espera essa rentabilidade, mas ela não é garantida. Pela própria etimologia da palavra especulação e pelo seu uso em outros mercados ou contextos, não faria sentido essa definição.

Outra afirmativa comum é a de que a especulação imobiliária gera o aumento no valor dos imóveis. Em alguns casos, especulação e elevação de preços são usados como sinônimos, como na afirmação bastante comum entre leigos, e mesmo de especialistas no setor, de que os imóveis estão especulados, quando querem dizer que eles estão sobrevalorizados. Esse sobre, é claro, refere-se ao próprio julgamento de valor de quem afirma essa condição. Porém, nada poderia estar mais equivocado. Na verdade, como aponta o professor Walter Block [3], a especulação imobiliária mantém os valores dos imóveis a preços menores do que estariam sem a atividade especulativa durante as expansões desses mercados. Para verificar o caso, basta voltarmos à definição que apresentamos acima e analisarmos atentamente a ação especulativa. Logicamente, o especulador irá investir almejando lucros, mas para isso seus ativos deverão alcançar um preço maior que o original durante o período que ele mantiver esse bem em sua carteira de investimentos. Dessa forma, chegamos à lei básica da especulação: comprar barato e vender mais caro.

Bens baratos só existem quando há relativa abundância de oferta. Se a demanda não for suficiente para absorver essa maior oferta, a tendência dos preços será baixar, devido à concorrência entre os produtores, que buscarão os potenciais consumidores. Tirando bens superabundantes como o ar e os raios do sol, bens econômicos terão que ser de alguma forma racionados; nos mercados esse racionamento é realizado pelos preços. Os especuladores que entrarem em ação nesse momento aumentarão a demanda e, com isso, a tendência de queda nos preços será menor do que estaria sem a sua ação. Nesse momento, a ação dos especuladores realmente irá aumentar o preço relativo dos imóveis; preços relativos aos quais estariam caso não houvesse a ação especulativa.

Nesses momentos de queda dos preços, quando os imóveis estão aparentemente mais abundantes nas cidades, os especuladores efetuam a importante função de estoque de moradia. E não só isso. O aumento da demanda que eles representam sinaliza que a produção imobiliária não deve ser mais reduzida, como aconteceria se não existissem os especuladores. Com isso, o estoque se mantém aumentando mesmo nos períodos de baixa.

Como investidores, os especuladores não têm a intenção de habitar os imóveis adquiridos, mas simplesmente investir em um ativo que em algum momento no futuro poderá ser rentável com a sua venda. Eles buscam lucros e é por buscarem lucros que será mais vantajoso aos especuladores tentar receber uma renda dessa propriedade: eles poderão colocar os imóveis no mercado de aluguel enquanto não vendem seus bens por valores superiores aos quais pagaram. Ao fazerem isso, aumentarão a oferta de imóveis para aluguel e a tendência dos preços nesse mercado será cair com a maior oferta gerada pelos especuladores, pois eles competem entre si por inquilinos. Com a redução dos preços, mais pessoas terão acesso à moradia, pessoas estas que não teriam condições financeiras para comprar os imóveis adquiridos pelos especuladores. Assim fica clara a função dos especuladores na queda dos preços dos imóveis alugados para as pessoas que não teriam acesso à moradia própria. Enquanto pagam aluguéis, esses moradores poderão poupar para adquirirem um imóvel próprio caso isso seja de sua vontade no futuro, ou poderão ter acesso a bairros mais próximos do trabalho, escola ou universidade. Os especuladores também reduzem a queda dos preços dos imóveis novos nesses momentos de vacas magras para as construtoras, mantendo um nível construtivo.

O cenário muda favoravelmente aos especuladores: os preços dos imóveis começam a subir. A subida de preços é necessariamente resultado de maior demanda que oferta, ou seja, a oferta não está sendo suficiente para suprir a crescente demanda por imóveis e a concorrência entre os potenciais compradores faz os preços subirem. Existe pressão de escassez no setor. Aqueles inquilinos que por um tempo pagavam aluguel estão finalmente dispostos a investir suas poupanças na casa própria. Junto a eles, outros possíveis compradores, incluindo novos especuladores, buscarão adquirir imóveis. Com o aumento da demanda e dos preços, aqueles investidores que adquiriram imóveis quando eles eram abundantes poderão vender com lucros. Essa maior oferta, propiciada pelos especuladores, reduzirá a elevação dos preços nesse cenário. Caso eles não colocassem seus imóveis à venda, a oferta seria menor e, conseqüentemente, os preços estariam mais elevados, dificultando o acesso de uma boa parte da população.

Além disso, a atuação dos especuladores na venda de seus estoques fará com que os preços não subam tanto quanto subiriam e, com isso, os lucros da construção serão menores do que seriam sem a atuação dos antigos especuladores. Lucros menores reduzem as expectativas das construtoras que não produzirão em demasia, pois boa parte dos estoques foi produzida e mantida nos momentos de baixa do setor. Os especuladores funcionarão como reguladores desses momentos de alta e baixa ao longo da história da cidade. Como vimos em nossa definição, os especuladores buscam lucros. Contudo, eles lucram apenas se venderem os imóveis e, ao fazerem isso, aumentam o estoque de imóveis à venda nos momentos de maior procura, de maior escassez relativa. Os especuladores reduzem os preços dos imóveis nos momentos de alta de preços.

Podemos perceber claramente, então, que a ação dos especuladores no mercado imobiliário nada mais faz que reduzir os solavancos entre os períodos de escassez e abundância de imóveis. Eles não são necessariamente os responsáveis pelo aumento ou pela redução dos preços, pois estes surgem necessariamente da relação entre a oferta e a demanda em cada nicho particular no setor. O que eles fazem é esperar se satisfazer lucrativamente com essas subidas e descidas do sistema de preços. Eles buscam antever como será o mercado no futuro. A expectativa de lucros somente será concretizada se os investidores acertarem o timing e a sua ação fornecerá às demais pessoas informações relevantes sobre os períodos, pois a ação especulativa influencia a ação de outras pessoas por meio dos preços. Nesse momento, podemos entender a falta de sentido na utilização da palavra especulação como sinônimo de subida de preços e de sobrevalorização.

Especulação ou problema do carona?

Há o caso citado por urbanistas de quando os investidores, ou moradores originais, se beneficiam de obras no entorno de suas propriedades. Eles também são chamados pejorativamente de especuladores imobiliários por esses críticos. Existe a idéia de que eles se apropriam privadamente da renda produzida pela coletividade e que isso é injusto – chamam esse aumento de valor de mais-valia urbana. Como vimos, o especulador é aquele que investe na expectativa de ganhos, mas os moradores originais não investiram nesse intuito, por isso não podem ser chamados de especuladores imobiliários. Além disso, se alguns especuladores perceberam a possibilidade de aumento de preços na região melhorada, compraram imóveis e obtiveram ganhos, não foi a especulação que fez os preços subirem, mas ao contrário, foi a possibilidade de valorização que incentivou e trouxe os especuladores.

Se podemos de alguma forma afirmar que existe um problema com essas áreas melhoradas e com os ganhos financeiros realizados por alguns indivíduos às custas de outros, ele claramente não pode ser a especulação imobiliária per se, mas o assim chamado problema do carona causado pela indefinição de direitos de propriedade originada pela ação estatal nos investimentos e subsídios de melhorias urbanas. Talvez os críticos estejam simplesmente confundindo os termos ou se aproveitando da conotação negativa que o problema do carona apresenta para popularizar suas políticas contra a especulação, que também é vista com maus olhos pelo senso comum.

Antes de tudo, não podemos nos esquecer que não vivemos sozinhos no mundo. Muitas vezes nossas propriedades se valorizam com as ações de terceiros e muitas vezes elas sofrem desvalorização e o problema do carona também acontece quando nossas propriedades são afetadas negativamente. Se definíssemos especulação imobiliária como esse ganho às custas da coletividade, teríamos que restringir o termo ao ganho e excluir as perdas e riscos da definição. Assim, o especulador seria apenas aquele que lucra, algo que não tem sentido prático em nenhum mercado, e nem mesmo no laboratório do cientista especulador. Seria uma definição moldada para que a análise tivesse algum sentido relacionado à conclusão arbitrária do analista e subterfúgio teórico para suas políticas intervencionistas.

Se o lucro fosse garantido ao especulador, bastaria vontade e logo existiriam os lucros – toda especulação seria lucrativa. Além disso, se mantivermos essa definição como correta, teremos que assumir o absurdo de que devo para meus vizinhos porque eles pintaram suas casas, cultivaram seus jardins e nossa vizinhança ficou mais bela atraindo possíveis moradores – e aumentando o valor de minha propriedade às custas do trabalho dos meus vizinhos. E no caso contrário, ainda devo a eles porque meu relaxo significa uma perda em valores para as suas propriedades. Isso definitivamente não é especulação imobiliária e significa uma grande confusão nos termos utilizados no debate público.

Especulação ou problema do conchavo?

Ligado ao problema do carona está o problema do conchavo, do favorecimento e da utilização de informações privilegiadas junto a políticos e tecnocratas. Apesar de serem problemas estritamente políticos, devemos inclui-los resumidamente pois muitas críticas feitas a eles utilizam o termo especulação imobiliária. Alguns políticos e sua base de apoio, notadamente empreiteiros, imobiliárias e loteadores, aproveitam-se do poder dentro dos gabinetes para direcionarem investimentos a áreas cujas propriedades são de indivíduos ligados ao grupo, ou a modificarem os parâmetros urbanísticos (estipulados politicamente) dessas áreas. Muitos adquirem áreas a preços baixos já sabendo dos investimentos públicos e das “atualizações” dos parâmetros urbanísticos; após o tempo de espera, lucram com a valorização incentivada pelas benfeitorias e facilidades e retornam parte dos lucros para a campanha dos políticos que fazem a máquina rodar novamente.

Com os recursos públicos arrecadados da população, o estado investe em melhorias significativas e o grupo recolhe os lucros privados às custas da população pagadora de impostos. Esse mesmo mecanismo é utilizado para aumentar os perímetros urbanos e a abertura de novas vias e loteamentos, o investimento na infraestrutura urbana necessária e facilidades nas aprovações, beneficiando a base de apoio com os recursos públicos e políticos. Novamente, o problema não é a especulação imobiliária, mas sim o direcionamento e a facilitação propiciados pela política, não pelo mercado.

A especulação eleva o preço da terra?

Uma das explicações favoritas de urbanistas para o aumento dos preços da moradia é a especulação com a terra urbana. Eles assumem que a subida dos preços da habitação é conseqüência dos maiores preços da terra hipoteticamente gerados pela especulação. Grande equívoco. Na verdade é exatamente o oposto: os preços dos terrenos sobem porque há valorização e maior demanda construtiva por unidades habitacionais, comerciais, de escritórios etc.

A ciência econômica demonstra que são os preços dos bens de primeira ordem, os bens de consumo, que determinam os preços dos demais bens superiores utilizados para a sua produção. A moradia é um bem de primeira ordem, é ela que está diretamente ligada à satisfação de uma de nossas necessidades básicas. A terra urbana é um bem superior – assim como os materiais de construção, a mão de obra, maquinário, técnicas construtivas etc – que deve ser trabalhado para a construção civil.

Obviamente, a produção imobiliária, como qualquer outro processo produtivo, leva tempo entre a alocação dos diversos recursos superiores para a produção dos bens inferiores – as habitações. É devido a esse tempo e à expectativa de que no futuro, quando as habitações estiverem prontas e com os preços mais altos que indica a pressão pela subida dos preços dos terrenos. No momento atual, por exemplo, a venda de terrenos está despencando, embora os preços dos imóveis ainda não estejam caindo; fruto da esperança pela volta da grande valorização. Como é apresentada matéria do Valor em entrevista com Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empraesp:

Mesmo nesse contexto [de paralisia nas vendas e liquidação das unidades habitacionais], os terrenos continuam “muito caros”, até pela inércia dos vendedores, decorrente do comportamento dos preços nos últimos anos, conforme Pompéia. “Isso começa a tornar os produtos inviáveis”, diz. Para a produção de empreendimentos ser compatível com os atuais valores de áreas, seria necessário que as incorporadoras vendessem os imóveis por preços mais elevados, segundo o representante da Embraesp. “Mas o mercado não está disposto a pagar mais“, diz Pompéia. [4] [grifos meus]

Além disso, podemos nos utilizar dessa explicação sobre bens inferiores e superiores para explicar mais uma vez que não são os especuladores que elevam o valor da moradia, mas sim que é a expectativa de valorização que atrai os especuladores. A moradia é um bem de primeira ordem quando comprada para fins de habitação. O especulador não adquire imóveis para esse fim, mas sim como investimento; para ele, os imóveis são bens superiores. Como são as expectativas acerca dos bens inferiores que definem os valores dos bens superiores, mais uma vez podemos demonstrar que os especuladores foram atraídos pela esperança de lucros com a valorização e não podem ser, logicamente, os responsáveis por ela.

Portanto, não faz sentido afirmar que a especulação com os terrenos seja a fonte da valorização dos imóveis construídos. O contrário é o verdadeiro; é a valorização das habitações e demais espaços construídos que influenciará a subida de preços dos terrenos, o que irá atrair especuladores que podem perceber que o mercado aponta para maior procura futura.

Conclusão

Nesta primeira parte do artigo buscamos retomar o conceito original da especulação para a definição de especulação imobiliária e demonstrar que seu sentido pejorativo não possui embasamento. Além disso, apresentamos a função da especulação como reguladora dos momentos de alta e baixa no mercado imobiliário em contraposição à idéia falha de que é a ação dos especuladores a origem da subida de preços do setor. Para reforçar esse ponto, apresentamos algumas situações negativas tidas como resultado da ação especulativa, demonstrando a falta de sentido das críticas. No próximo artigo, buscaremos rebater mais uma crítica feita injustamente à especulação: as crises imobiliárias e a dispersão urbana.

Notas:

[1] http://dictionary.reference.com/browse/speculate

[2] http://indo-european.eu/wiki/index.php/Root,_stem_and_base

[3] Walter Block: defendendo o indefensável

[4] Valor Econômico – São Paulo/SP – EMPRESAS – 18/02/2013 – Pág. B6. disponível em: http://observadordomercado.blogspot.com.br/2013/02/valor-mercado-de-terrenos-despenca-em.html