Planejamento Urbano Laissez-Faire

Planejamento Urbano Laissez-Faire

Em 29 de janeiro de 2013, por David

Livros convencionais de história do urbanismo, ou mesmo de história das cidades, afirmam que sem o estado ordenando e ditando regras segundo um planejamento urbano centralizado, o espaço seria deteriorado e os recursos mal alocados, além de privilegiar apenas os mais abastados e deixar a grande maioria da população à mingua. As imagens apresentadas pelos livros ou nas aulas de urbanismo, especialmente do período da Revolução Industrial, são imagens fortes, com pessoas se amontoando em ruas sujas, em habitações insalubres. Essas imagens são no geral gravuras antigas, nas quais os artistas expunham a sua visão particular da realidade social, muito comumente de forma crítica e chocante. Seguindo essa linha, suas obras são bastante expressivas, principalmente com o uso de contraste entre luz e sombra, ressaltando de forma obscura a realidade que apresentam em suas peças.

Somadas às gravuras, argumenta-se que no livre mercado os empreendedores visariam apenas o lucro em detrimento da qualidade e essa seria a razão para a necessidade de um aparato de compulsão monopolizado. Com isso em mente, o cenário apresentado pelos livros-texto de urbanismo ilustrados pelas gravuras de época seria generalizado para as grandes cidades industrializadas?

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Gravura de Gustave Doré sobre a Didley Street, em 1872. Utilizada por Benévolo para ilustrar o período.Fonte: Museum of London [1]

Para ajudar à resposta, torna-se crítico o conhecimento do que foi o Planejamento Urbano Laissez-Faire, apresentado pelo autor Stephen Davies no livro The Voluntary City: Choice, Community and Civil Society. Como uma obra sobre a história do período, os fatos foram profundamente pesquisados e apresentados de acordo com sólida teoria econômica em um trabalho coerente e explicativo. O período analisado pelo autor foi escolhido justamente por ser o de maior expansão demográfica da Grã Bretanha, bem como de sua urbanização – os anos entre 1740 e 1850.

Segundo dados do autor, em 1741 a população britânica era de 7,16 milhões e em 1850 chegava a 20,81 milhões (e ainda dobraria esse número até 1911). Só em Londres, a população estimada para esse período é de cerca de 800 mil em 1740 e de 2,8 milhões em 1861 [2], ou seja, 2 milhões de pessoas em 120 anos, e ainda entre os séculos XVIII e XIX. Entretanto, esses números não foram apenas vigorosos, foram impressionantes em sua distribuição. Em 1851 a Grã Bretanha poderia ser descrita como o primeiro país urbanizado da história, fato que teria sido concretizado em apenas 110 anos de desenvolvimento rápido e contínuo. Esse período também viu crescer o número de cidades com população acima de 100.000 habitantes. Até 1740, apenas Londres concentrava esses números, mas progressivamente outras cidades britânicas passaram a apresentar níveis populacionais até então desconhecidos e em 1860, 38,2% da população já vivia em aglomerações urbanas acima de 20 mil habitantes. Esses números continuaram crescendo devido à forte expansão industrial ocorrida naquele período e é este o principal motivo do estudo focar aqueles 110 anos, já que esse crescimento populacional carregava consigo uma forte demanda por espaço, moradia, bens e serviços urbanos.

Os números também demonstram uma melhora na qualidade de vida da população, haja vista a expansão demográfica e a forma de sua distribuição. Entretanto, o principal motivo para o foco no período é a falta da centralização do planejamento urbano nas mãos de agentes estatais, o que demonstra a possibilidade de métodos urbanísticos baseados em planejamento descentralizado. Segundo o autor:

“como primeira onda de generalizada urbanização, nosso entendimento de sua natureza é crucial para pensarmos sobre o processo de urbanização em geral, tanto historicamente quanto atualmente. Em particular, aquela ocasião levanta a questão de como a urbanização pôde acontecer na abstenção de um aparato de planejamento e controle – por meios voluntários – e quais os resultados que podem surgir.” (p.19)

Porém, que forma de planejamento poderia ser feita sem a coordenação centralizada? Essa falta de um aparato estatal de controle, zoneamento e planejamento não produziria uma péssima qualidade urbanística e de moradia para a população? Como seriam feitos os controles necessários para a ocupação do espaço? Essas são algumas das questões que o autor aborda em seu artigo, demonstrando que a história convencionalmente contada não possui embasamento nos fatos realmente ocorridos.

Todo o período analisado demonstra que não havia regulamentações centralmente planejadas e que o desenvolvimento das cidades britânicas estava nas mãos de empresários e empreendedores. Apenas na segunda metade do século XIX é que as regulamentações urbanísticas estatais começaram a surgir, como a imposto das janelas (Window Tax), passando pelo Housing and Town Planning Act de 1909 e culminando no Town and Country Planning Act de 1947, que ainda está vigente.

“O crescimento urbano do período anterior a 1850 foi voluntarista e não tinha ligação alguma com planos estatais ou regulamentações. O planejamento era dirigido por iniciativas privadas e especulativas, direcionadas por direitos de propriedade e contratos privados, moldado e determinado pelas forças de mercado através do sistema de preços. O resultado foi um processo de urbanização ordenado, mas não planejado (p.19).”

Esse ordenamento não planejado foi visto como contraditório em seus próprios termos, o que levou a historiografia a relacionar o período como caótico e danoso, com tendências ao empobrecimento do espaço, sua concentração e a inadequação da moradia. Devido a essa incompreensão dos mecanismos de mercado, surgiu um movimento intelectual responsável por pensar o espaço e planejá-lo de forma a evitar os problemas do processo “descontrolado” da ocupação do espaço. Esses comentários são incrivelmente atuais quando relacionados aos problemas urbanos noticiados e alardeados pelo mainstream urbanism.

Os argumentos desses intelectuais eram de certa forma argumentos circulares, tautológicos, verdadeiros apenas em si mesmos. Segundo eles, o planejamento teria que ser algo pensado de cima e aplicado nas cidades e, infelizmente, esses argumentos se popularizaram naquela era de crescente positivismo científico e progressismo nas ciências sociais. “A tese de que o crescimento urbano direcionado pelo mercado produziu resultados desordenados se apóia em uma definição de ordem que a torna sinônimo de planejamento intencional consciente realizado por um indivíduo ou por uma organização.” (p.21)

O processo de ordenamento do crescimento urbano nos anos anteriores a 1850, segundo argumenta Davies, baseou-se em instituições muito sofisticadas e teve que lidar com duas grandes forças de urbanização. A primeira foi o aumento da produtividade no campo a partir de 1690, o que permitiu a sustentabilidade de uma maior população urbana, além disso, houve um crescente aumento de fábricas e a sua implantação em centros urbanos já existentes ou em vilas que acabaram se tornando cidades com a migração em massa da população rural. Com essa tendência de urbanização houve uma maior demanda por moradia, serviços e lazer e isso explica o grande crescimento urbano existente entre 1750 e 1770. A segunda grande força surgiu da criação de companhias de construção de canais e de estradas privadas, o que fez por aumentar a qualidade das vias e a facilidade de transporte de pessoas e bens, reduzindo seus custos e culminando em uma explosão no volume de tráfego, tanto de pessoas como de mercadorias.

O autor ainda trata superficialmente de um efeito interessante nessa melhora relativa da eficiência do trabalho, do transporte e do lazer: o surgimento de algumas cidades e vilas especializadas na recreação e no entretenimento. Alguns dos exemplos citados são Bath, Brighton e Leamington Spa (p.22). No decorrer do tempo, essas cidades ainda influenciaram mecanismos contratuais e urbanísticos para as demais cidades inglesas.

O principal efeito imediato surgido da melhora nas condições de transporte e a crescente demanda urbana foi a elevação nos preços de parcelas de terra. Em resposta a esse aumento de preços, a oferta de edificações e o tipo de uso do solo foram determinados pela demanda específica demonstrada pelos preços que oferecessem os maiores lucros possíveis aos empreendedores. Foi nessa tendência que surgiram as cidades especializadas em lazer, mas foi também se baseando no mecanismo de preços que empreendedores e construtores se aproveitaram dos incentivos de mercado para diferenciarem os melhores usos de cada espaço – para indústrias, residências e mesmo agricultura, bem como para as mais diversas demandas que surgiam. Contrariamente ao credo persistente de que a terra era um bem diferente dos outros, especial por natureza, pois imóvel e irreprodutível, proprietários a comercializavam com o intuito de conseguirem os maiores lucros possíveis e, desta forma, a viam como um bem econômico produtivo. Esse comércio tendeu a diferenciar os padrões de parcelamento do solo, inclusive entre regiões. O autor cita os casos de Londres e do sul de Birmingham, cujas propriedades tendiam a ser grandes e coerentes; já nos casos de Leeds e Hull, eram menores e mais fragmentadas e ao contrário do que se argumenta nos livros-texto de urbanismo, essas diferenciações não foram a causa de diferentes padrões de desenvolvimento social.

As instituições sofisticadas que o autor enfatiza são o sistema legal existente na época e o respeito pela propriedade privada e pelo contrato entre as partes envolvidas. Fundamentalmente, foi por meio dessas instituições privadas que o desenvolvimento urbano ocorreu nesse período. O desenvolvimento, segundo Davies (p.24), acontecia algumas vezes por meio de investimentos na área pelo proprietário de grandes glebas, mas isso não era muito usual. O mais comum era o desenvolvimento realizado por empresários que compravam as glebas ou as arrendavam (land-lease); esses empresários podiam eles mesmos lotear o solo e construir, ou sub-empreitar as obras para companhias de desenvolvimento e construtoras menores. Cada uma das partes ficava responsável por uma área específica ou ainda apenas pelo projeto e execução de loteamento para que os proprietários de cada terreno construíssem sobre suas propriedades compradas ou arrendadas [3]. Exemplos desses empresários são Thomas Cubitt, responsável pelo desenvolvimento de grandes áreas de Londres, ou de companhias como a Victoria Park, responsável por loteamentos de Manchester (p.24).

Um importante fenômeno que surgiu desse processo de desenvolvimento urbano voluntário foi o surgimento de sociedades livres de loteadores e construtores. Essas associações voluntárias eram formadas por pequenos empresários cotistas, trabalhadores e artesãos. A importância dessas associações se dava principalmente para os trabalhadores de menor renda, que poderiam trabalhar para as associações enquanto poupavam os recursos necessários para o aluguel ou a construção de suas próprias habitações. Desta forma, eles contribuíam com a maior oferta construtiva e em retorno poupavam recursos financeiros. Porém, com esse padrão de desenvolvimento urbano não planejado e não implementado centralmente, dois problemas poderiam surgir: como essas empresas construtoras, grandes ou pequenas, lidariam com a infraestrutura urbana necessária e como poderiam resolver o problema do carona – aquele indivíduo que se aproveita do desenvolvimento urbano realizado por terceiros para ganhos financeiros? Todos problemas existentes apenas quando os direitos de propriedade são mal definidos.

A solução para a questão foi a implantação da infraestrutura realizada não pelos construtores individuais, mas pelo empreendedor, ou mais freqüentemente, pelo próprio dono da gleba. A prática típica realizada pelo empreendedor ou pelo proprietário da gleba, seguindo a divisão da área em terrenos, era pavimentar as ruas, implantar drenagem e, algumas vezes, providenciar iluminação nas vias [4]. Ao contrário de essa infraestrutura básica ser vista como um custo a mais para o empreendedor, era na verdade um investimento para atrair pequenas empresas construtoras ou clientes interessados nos terrenos. Davies aponta que a principal exceção para essa prática acontecia em áreas próximas aos centros urbanos mais tradicionais já consolidados, onde o preço dos terrenos já era muito alto e não era viável ao empreendedor adquirir a área e ainda implementar as benfeitorias. O melhor exemplo foi Nottingham, cuja área central permaneceu ociosa devido à grande quantidade de áreas públicas urbanas dispendiosas, que nunca foram recicladas pela corporação mantenedora [5].

A implantação de vias e o desenho dos loteamentos tentavam aproveitar ao máximo as potencialidades da área em que acontecia a intervenção para obter os melhores retornos na venda ou no arrendamento. Contudo, devido à quantidade de empreendimentos e à total descentralização do planejamento, já que cada área era desenhada como um objeto separado dos demais, poderia ocorrer um processo de desenvolvimento urbano na forma de uma colcha de retalhos, com diversos padrões incoerentes e incompatíveis. É possível perceber que isso não ocorreu e entender os fatores que levaram a um ordenamento espontâneo, ocorrido voluntariamente entre as diversas porções das cidades. Pode-se encontrar a resposta que vai ao coração da questão sobre o processo de planejamento descentralizado que conseguiu manter uma uniformidade e um alto grau de ordem urbanística.

Para entender a padronização não impositiva, precisamos verificar novamente as instituições avançadas que o autor aborda. A legislação britânica permitia, por meio das Private Acts, tornar terras públicas propriedade privada ou passar seções de vias de estradas para a iniciativa privada administrar com cobranças de pedágios. Embora existisse a permissão, os pedidos de análise eram extremamente burocráticos e caros devido à necessidade de verificação das condições daqueles espaços para a efetiva privatização. As análises realizadas pelo parlamento britânico buscavam identificar possíveis afetados pela privatização, mas tomavam muito tempo e recursos já que eram efetuados pelo funcionalismo público.

Isso levou a uma investigação informal por parte dos proponentes privados sobre a situação de qualquer parte afetada e a mínima interferência possível era acordada privadamente entre os envolvidos por meio de contratos de compra ou conciliação. Apesar da informalidade, a efetividade desses acordos tendeu a aumentar no mesmo sentido em que outros acordos iam sendo firmados no país. Esses acordos também eram dirigidos pelo sistema de preços, o que permitiu um planejamento econômico eficaz e, caso houvesse um aumento no preço dos acordos, os projetos de privatização eram abandonados ou modificados para atender às demandas mais urgentes da sociedade, o que se efetivava pelas informações derivadas do sistema de preços.

A segunda instituição sofisticada para a época foi a utilização de covenants, contratos ou acordos entre as partes, e esse mecanismo está no cerne do “planejamento não-planejado centralmente”. Diferentemente das Private Acts, os covenants eram utilizados na maioria dos projetos urbanos e consistiam em estabelecer os critérios de utilização do solo naquela gleba que estava sendo desenvolvida. Os compradores dos terrenos, ou os arrendatários, assinavam contratos se comprometendo a seguir as normas construtivas e de ocupação e uso do solo discriminados nos acordos. Esses contratos estabeleciam critérios de longo prazo e muitas vezes perpétuos, o que exigia que novos moradores respeitassem os critérios originais daquela vizinhança sabendo de antemão as condições estabelecidas naquele local, o que era firmado em contrato entre as partes.

Os covenants eram tão diversificados quanto a quantidade de acordos de compra, venda e de arrendamento. No final do séc. XVIII esses contratos privados passaram a ser o caminho natural de desenvolvimento urbano. Normalmente eles eram assinados por períodos de 99 anos (até mesmo de 999 anos ou perpétuos) e exigiam a construção de edifícios em um período inicial (muitas vezes em até dois anos após a aquisição de um terreno), que se tornariam propriedade do dono daquela gleba ao final do contrato. Os contratos também poderiam ser postergados de comum acordo com o pagamento de uma tarifa. As cláusulas exigindo a construção passaram a ser utilizadas nos acordos perpétuos e evitavam que algumas pessoas pegassem carona na atividade de terceiros e utilizassem os terrenos apenas como especulação imobiliária durante o crescimento das cidades; também evitava que o loteamento sofresse de superadensamento e piora nas condições de infraestrutura em momentos de alta demanda.

Os contratos ainda protegiam os empreendedores da falência por parte dos construtores e buscavam minimizar as falhas, principalmente no que se refere ao período de construção incial, já que falhas na determinação desses períodos exigidos mantinham terra vazia temporariamente ou a construção de habitações menores que o intencionado pelo empreendedor [6]. Com o tempo, esses contratos também passaram a exigir um certo padrão construtivo, de acordo com o intencionado pelo empreendedor que concorria com todos os demais empreendedores urbanos nas cidades, inclusive com cláusulas estipulando montantes financeiros mínimos a serem investidos nas construções em um determinado período inicial para garantir a qualidade urbanística da vizinhança.

No final do séc. XVIII, os contratos freqüentemente estipulavam os usos permitidos no loteamento, principalmente ao listar as atividades proibidas. Desse modo, os diversos contratos firmados em todas as partes das cidades listavam as atividades que não poderiam ser realizadas nos loteamentos, protegendo os moradores que aceitavam voluntariamente os contratos nos termos assinados. Com esse tipo de normatização privada de uso do solo, esse zoneamento privado, os locais que passaram a receber atividades comerciais e industriais poderiam regulamentar os tipos de atividades e o tamanho das edificações [7]. Essa forma de garantia permitia maior segurança aos moradores de cada vila, tanto em questões de qualidade como de valor de suas “propriedades”. Isso era um atrativo aos potenciais moradores de cada vila e os covenants permitiam essa verificação de condições para cada estilo pretendido.

Os contratos firmados podiam ser bastante específicos, com nível de exigência muito elevado. Um desses típicos contratos foi muito utilizado em Londres; ele exigia padrões de desenho de fachada e de layout, com decoração e estilo arquitetônico pré-definidos, inclusive com relação ao formato das chaminés. Alguns contratos ainda tratavam da quantidade de quartos e a profundidade que as edificações poderiam ter do alinhamento predial.

Além de os contratos estipularem cláusulas referentes às áreas privadas dos loteamentos, eles estipulavam o padrão de desenho das áreas públicas, bem como deixavam clara a responsabilidade de cada agente por essas áreas. Em muitos contratos, o proprietário da gleba exigia dos empreendedores que as ruas fossem pavimentadas, tivessem calçadas e iluminação. Por sua vez, o empreendedor passava a responsabilidade pela manutenção dos pavimentos e da iluminação para os proprietários ou arrendatários dos terrenos e edificações unitários. A fórmula padrão era que os moradores dos terrenos lindeiros se responsabilizassem pela pavimentação e manutenção das calçadas e pela metade das ruas em frente às suas casas [8]. Os contratos originais entre os proprietários da terra e os loteadores também exigiam um desenho prévio das ruas e o padrão de cada uma, além da instalação e manutenção de esgotamento sanitário e de drenagem. Alguns contratos referentes a loteamentos de maior padrão, como a propriedade de Cathorpe em Birmingham, insistiam na garantia da manutenção do meio ambiente limpo e com reputação [9].

Entretanto, pode-se levantar a dúvida sobre a eficácia do cumprimento desses contratos e o que aconteceria caso os habitantes daquelas regiões resolvessem descumprir o acordo, ou não aceitar os parâmetros daquela gleba. Chalklin, citado pelo autor, observa que “quando a conformidade era essencial para o encerramento de um esquema como planejado originalmente, como no caso das cláusulas relacionadas às fachadas das casas, um nível real de sucesso acontecia” [10]. Isso ocorria pelo fato de haver inspeções periódicas por parte dos proprietários das glebas para verificar se o acordo estava realmente sendo cumprido e pelo respeito à propriedade privada e pelos contratos. Fotos e algumas construções que resistiram ao tempo podem comprovar que os contratos foram efetivamente cumpridos na grande maioria dos loteamentos desse tipo. Davies observa que apenas as habitações mais baratas, particularmente em edifícios remodelados para essa função nas proximidades dos centros tradicionais, é que não tiveram um controle efetivo exercido (p.31). E são exatamente esses edifícios excepcionais que  ilustram nas os livros de urbanismo como se aquela fosse a realidade geral das cidades.

Tendo em vista que os contratos eram efetivos e que os proprietários das glebas estipulavam as cláusulas contratuais referentes ao uso e à ocupação do solo, como existir um controle externo que reduzisse o excesso de regulamentações, principalmente nos casos de cidades que não possuíam muitas glebas ou de glebas demasiadamente grandes nas quais o reduzido número de concorrentes elevasse as exigências e os preços dos terrenos? O trabalho de John Lindle, citando o caso da empresa da família Devonshire em Eastborne (p.32), observa que o fato de existir um proprietário monopolista pela administração de uma grande parcela de terra local o permitia a resistir às pressões de mercado por área mais barata e com menores restrições e escolher um desenvolvimento mais cuidadoso ao contrário de um ganho de curto prazo. Entretanto, como afirma Davies, os trabalhos de David Cannadine e Donald Olsen contradizem essa informação. Cannadine mostra que não há uma relação clara entre a posição de concentração de grandes proprietários com o aumento das restrições nos contratos; já Olsen, estudando um grande empreendimento em Sheffield – o empreendimento imobiliário de Norfolk –, demonstra que não houve, em decorrência do tamanho da propriedade sob controle monopolístico do empreendedor, um aumento da restrição contratual.

O argumento convencional amplamente aceito entre urbanistas segue o raciocínio de que cláusulas mais restritivas nos contratos de exigência (atualmente, no caso do zoneamento) favorecem o encarecimento da habitação; e isso é uma verdade dentro da ciência econômica. Neste sentido, os contratos mais restritivos serviam como uma forma de reduzir o acesso à moradia por camadas de menor poder aquisitivo da população. Contudo, os empreendedores imobiliários buscavam lucro e mantendo as exigências exageradamente restritivas, acabariam reduzindo sua clientela ao ponto de não conseguirem novos investimentos, perdendo espaço para outros empreendedores mais arrojados, o que seria uma potencial ameaça contra a sua empresa. Isso explica, em parte, o caso de grandes aumentos na demanda por moradia não interferirem demasiadamente no aumento das restrições e do preço do solo. Analisando o caso de Norfolk, pode-se perceber que os proprietários eram incapazes de resistir às pressões de mercado na direção de uma urbanização mais em conta financeiramente e sem muitas restrições.

Neste ponto, urbanistas progressistas costumam criticar a posição dos empreendedores imobiliários de reduzirem a qualidade dos loteamentos para angariar mais lucros com essa demanda mais popular. Ora! De um lado, critica-se o fato de empreendedores elevarem os critérios de uso e ocupação para aumentarem o preço das áreas por causa da qualidade urbana exigida e, de outro, critica-se o fato de alguns deles reduzirem os níveis de exigência para lucrarem com a quantidade. Essa contradição só pode ser explicada se aceitarmos a proposição de que esses urbanistas crêem ser possível evitar o trade-off entre a quantidade e a qualidade quando o estado planeja e tenta produzir moradia popular em massa. Isso só seria possível se o estado possuísse o poder mágico de contornar um fato da realidade que atrapalha seus planos: no mundo real há escassez. Essa utopia progressista está arraigada entre os urbanistas convencionais que acreditam ser possível restringir o uso do solo por meio de leis de zoneamento e outras regulamentações sem aumentar os custos da produção do espaço urbano; porém, apenas quando o estado está no comando, é claro!

 Aqui, pode-se argumentar que os contratos privados de restrição agem como as leis municipais de zoneamento, sendo, portanto, uma instituição antimercado como o é o planejamento urbano estatal. Na verdade, os contratos privados de desenvolvimento urbano são uma instituição de mercado, sendo definidos pelas mesmas forças que definem o sistema de preços, segundo a lei da oferta e da demanda. O fato de os contratos estipularem controles sobre o uso das propriedades internas existia por causa da necessidade de um controle demandado pelas próprias pessoas interessadas nas localidades, vendo vantagens nesse tipo de restrição. Dessa forma, o planejamento urbano era comercializado no mesmo pacote das habitações, edificações, áreas públicas e as amenidades ambientais e de serviços de cada porção do solo loteado. Era pelo mecanismo de preços, pela compra, venda e aluguel, que o planejamento urbano era realizado, sempre buscando efetivar o maior lucro possível e principalmente evitar obstáculos que teriam o potencial de prejuízo para os proprietários de terra, para os empreendedores imobiliários e principalmente para os moradores.

Esse tipo de planejamento urbano privado ainda evitava um outro problema, semelhante ao dilema do prisioneiro. As cláusulas, assinadas de comum acordo entre o empreendedor e os moradores individuais dispostos a residir naquele empreendimento exigiam construções com parâmetros mínimos de qualidade e um período inicial de investimentos. Essas cláusulas evitavam que alguns moradores construíssem casas de menor valor, esperando que seus vizinhos construíssem edificações mais sofisticadas e que, dessa forma, pegassem carona com a valorização e vendessem com lucro deixando para traz uma construção de padrão inferior para o proprietário da gleba. Ao mesmo tempo, os vizinhos poderiam pensar o mesmo e tentar se aproveitar do mesmo mecanismo, o que acabaria por reduzir o padrão construtivo geral das edificações. Essa redução generalizada caracterizaria perdas não somente para o proprietário da gleba, mas também para antigos e novos moradores, o que não é de interesse de nenhuma das partes. Esses mecanismos evitavam, desta forma, que houvesse o problema do carona e variações do problema da pulverização de Schelling [11], como também criavam uma certa característica visual local do empreendimento.

Todos os bens carregam seus custos e a produção do espaço não é diferente. As cláusulas contratuais dos loteamentos aumentavam, de certa forma, sempre variando de local para local, os custos de se morar ali. O fato é que as cláusulas também eram dirigidas pelos preços de mercado e se tornavam flexíveis de modo a contornar cada trade-off da melhor forma possível. Conforme observa Davies (p. 35),

“os empreendedores eram capazes de costurar a extensão de fornecimento de bens públicos via cláusulas contratuais para a natureza e o escopo da demanda local, assim como contabilizar outros fatores como os custos das edificações e da terra. Isso está em grande contraste com a rigidez e fixação das tentativas do estado em prover esses bens por meio do planejamento público, leis de zoneamento entre outros.”

Com essa flexibilidade e facilidade de moldar a oferta de espaço urbano com a verdadeira demanda e necessidades da população, houve um desenvolvimento urbano na Grã Bretanha entre 1740 e 1850 que foi tão variável quanto inovador. Somadas ao desenvolvimento econômico ocorrido na época, oportunidades de moradia e serviços surgiam para suprir as demandas crescentes de uma população em rápido processo de crescimento e de migração para as cidades. O modelo de planejamento urbano laissez-faire continuou após 1850, contudo, com certo declínio, até começar a ser realmente substituído pelo planejamento estatal alguns anos antes da Primeira Guerra Mundial.

Os fatores citados pelo autor para essa substituição são o espírito da época, grandemente influenciado pelo positivismo nas ciências e a crença em poder manipular a construção do espaço e seu uso pela população como os químicos vinham manipulando substâncias da matéria. Além disso, houve uma grande preocupação com algumas partes das cidades que permaneceram de certa forma deterioradas e ocupadas por cortiços e favelas; com o planejamento estatal, as elites urbanas poderiam utilizar a força legal para expulsar os moradores indesejáveis dessas regiões na forma de projetos higienistas. A ascensão da sociedade profissional e de classes de profissionais também foi uma força no sentido da substituição do planejamento voluntário pelo planejamento político. Os novos profissionais formais puderam aumentar o seu poder de atuação na sociedade ao se utilizarem do aparato legal do estado para legitimar a sua influência. Esses planejadores estatais, unidos com a elite política, viram no poder do estado a oportunidade de expulsar grandes parcelas da população pobre de algumas áreas das cidades e valorizá-las com isso.

Entretanto, a maior influência na Grã Bretanha, como aponta Davies, foi o movimento das cidades jardins de Sir. Ebenezer Howard e Sir. Frederick Osborn. Nesse caso, o planejamento estatal não se apoiou no argumento pela “correção” das favelas, mas sim por necessidades intrínsecas específicas da sociedade industrial que necessitava de um planejamento que evitasse os problemas sociais oriundos dessa forma de produção. Um belo eufemismo para a implantação do uso da força contra os pobres, utilizado amplamente pelos progressistas. Um dos argumentos, em específico, era que se fazia necessário remover a histórica divisão entre o campo e a cidade por meio de um espaço permeável que fizesse essa transição – os anéis da Cidade Jardim. Esse foi um dos grandes aparatos de desenho urbano que influenciaram o planejamento posterior à primeira guerra mundial.

No fechamento do artigo, o autor retoma seu ponto inicial ao questionar se o período entre 1740 e 1850 foi realmente desordenado como a historiografia convencional afirma. Como ele aponta, esse argumento se sustenta apenas se tomarmos a definição de ordem como algo planejado e controlado centralmente, com rígida intenção do planejador. O que se viu no período foi um planejamento descentralizado cujas conseqüências não intencionais foram uma crescente ordem espontânea, harmonia e eficiência na produção do espaço. Alguns autores tratam de falhas de mercado no processo, mas e se compararmos com as falhas das políticas urbanas estatais desde a Lei de Planejamento das Cidades e do Campo (The Town and Country Planning Act)? Ou das perversas conseqüências das Window Tax na Inglaterra e das Corn Laws que contribuíram para a grande fome na Irlanda e no aumento do preço dos pães, principal alimento da classe trabalhadora mais pobre? Essa é uma pergunta instigante do autor, respondida pelo verdadeiro entendimento do processo econômico.

Para rebater o argumento que o planejamento voluntário beneficiava apenas quem podia pagar, Davies cita Olsen (1973). O que este autor demonstra em seu estudo é que a oferta de moradia produzida pelo mercado para a classe média era maior que a demanda podia absorver, assim como a oferta de moradia popular que, mesmo nos casos de mínimas condições, eram adequadas para as necessidades daquela população a um preço que a grande maioria da classe trabalhadora podia pagar. A história oficial de Sheffield apresenta o mesmo ponto que a de Leeds [12] e embasa essas afirmações.

O ponto chave, denotado por Davies, é que o mercado de planejamento urbano não apenas produziu moradia como também o fez com preços adequados para a maioria da população. A forma encontrada voluntariamente pelo processo de mercado para regular a qualidade e o volume da produção do espaço urbano, bem como evitar o problema do carona e o dilema do prisioneiro – os covenants (as cláusulas contratuais) – não foram uma forma de encarecimento da habitação ao ponto de excluir a população de menor renda. Aqui ele faz uma comparação com os resultados da imposição das leis de zoneamento, dos controles de aluguéis e as regulamentações na construção civil que realmente impedem que uma grande parte da população consiga arcar com os custos da moradia e tenha que procurar os subsídios estatais e as moradias públicas caras e de baixa qualidade que se tornaram realidade com o crescente intervencionismo estatal. Além disso, não se pode esquecer que as atuais regulamentações urbanísticas, ao impedir o acesso da população mais carente à “terra formal”, criam um tipo de mercado negro da terra com todas as características dos mercados informais: baixa qualidade urbanística e ambiental, baixa qualidade construtiva, dos serviços locais, ocupação das piores localidades, atração do crime organizado, insegurança jurídica e econômica, entre outros.

 Para reforçar esse ponto o autor lembra o fato de que muitas habitações para as classes trabalhadoras duraram bem mais que cem anos, até serem removidas pelas reconstruções após a Segunda Guerra Mundial. Esses cortiços e favelas de cem anos foram substituídos por favelas e cortiços públicos que não chegaram a durar trinta anos e tiveram que ser demolidos antes mesmo de suas parcelas terem sido quitadas (p. 39). Sutcliffe, um dos autores da referência de Davies, abordado sobre o assunto, aponta que em comparação com a habitação popular estatal da Alemanha do mesmo período, as britânicas possuíam maior qualidade, apesar na reduzida intervenção estatal em sua produção (p. 39). Esses fatos são invisíveis na historiografia urbanística convencional.

Contudo, o processo de mercado não conseguiu suprir uma demanda específica, a demanda dos mais miseráveis. Os 10% mais pobres não encontraram habitação, exceto em locais sem higiene e superpopulosos. A grande parte dessa população era formada de imigrantes, em especial por irlandeses [13] que buscavam melhores condições que as encontradas em terra natal, bem como por trabalhadores dos setores mais pesados da indústria. Entretanto, é um engano acreditar que essa realidade era permanente e inevitável (p. 39). Essas são as condições tipicamente apresentadas pela historiografia convencional como as condições generalizadas do período, principalmente ao ilustrar as condições de East End em Londres e Angel Meadow e Little Ireland em Manchester. Davies acredita que esse erro decorre da falta de uma análise crítica contra trabalhos como As Condições da Classe Trabalhadora de Engels. Apesar de William Chaloner [14] já ter demolido essas idéias falaciosas, a historiografia convencional parece ser seletiva o suficiente para esconder alguns fatos importantes do período.

Esclarecido esse ponto, pode-se questionar como seria a alternativa a essa “falha de mercado”, se é que houve alguma. Muitos acreditam que o estado conseguiria reverter essa situação melhor que a ação voluntária da sociedade em liberdade, mas isso seria não entender como se dá a atuação da política e acreditar em utopias. A comparação, neste sentido, não pode ser entre o espantalho de um processo de mercado com falhas e um processo político perfeito e idealizado, mas sim entre qual das duas alternativas permite a maior eficiência na solução dos problemas urbanos e na alocação de recursos para prover as reais necessidades humanas. Uma comparação de época entre a produção de moradia inglesa e alemã dá pistas sobre a eficiência, mas a história pode apenas ilustrar a teoria, o mais sensato é entender realmente a teoria econômica e fazer as comparações necessárias.

Um outro problema que ocorreu nesse período foi a mistura de funções de usos do solo em alguns espaços que reduziam a qualidade ambiental local, como a instalação de algumas fábricas nocivas em áreas residenciais. Esse tipo de ocorrência existiu principalmente pela falta de tecnologia de transportes e das fábricas e pela crescente e rápida industrialização das cidades. Não podemos nos esquecer que estamos falando dos séculos XVIII e início do XIX, não estamos falando da tecnologia, conhecimento e das preocupações ambientais atuais.

A limpeza das áreas públicas e privadas não possuía a mesma atenção que existe atualmente, a maior preocupação se dava com os odores que ainda eram entendidos como causadores de doenças como a cólera, por exemplo. Foi apenas em 1854 que John Snow demonstrou que essa doença era transmitida pela água e que deveria existir maior preocupação com os dejetos do esgotamento sanitário. Suas idéias não foram muito bem aceitas pela população em geral, muito menos pelas autoridades que vinham crescendo em poder de atuação nas cidades [15]. O credo da época dizia que as doenças eram transmitidas pelo ar e os odores de algumas regiões das cidades, principalmente as mais densas, eram vistos com preocupação. Muitas vezes relacionam-se as imagens e comentários de habitantes das cidades inglesas da época com o desenvolvimento da indústria, colocando neste a culpa pelas doenças, pragas e a falta de higiene nas cidades inglesas. Entretanto, menos de um século antes do período analisado pelo autor, Londres sofreu de uma grande praga de peste bubônica, relacionada principalmente pela falta de higiene na qual a população urbana vivia [16]. Nesse episódio de dois anos (1664-1666), estima-se que a população londrina sofreu uma baixa de 20% – 100.000 pessoas. Ou seja, uma em cada cinco pessoas morreu em Londres em decorrência de doenças relacionadas à falta de higiene anteriormente à Revolução Industrial e, no período liberal analisado, a população da mesma cidade cresceu 3,5 vezes – dois milhões de habitantes. O crescimento populacional nacional manteve números expressivos da mesma forma, apesar de menores que os londrinos. Quando comparamos dois períodos distintos devemos ter em mente que o contexto histórico não é o mesmo para os dois.

Há, ainda, a crítica de que esse processo de mercado segregou as classes sociais. Na verdade, não se tem notícia de qualquer período da história em que ricos e pobres tenham vivido em zonas mistas, mas o que Davies coloca é que pelo menos no início desse processo não houve nenhuma exclusão. O fato é que, com o advento da industrialização, a qualidade de vida geral foi exponencialmente aumentando. Num primeiro momento uma parte da população, que de outra forma não teria sobrevivido, pôde usufruir a produtividade do período. Concomitantemente a esse aumento populacional, pessoas mais pobres tiveram acesso a bens e serviços urbanos de crescente melhora em qualidade e quantidade, o que fez por representar o surgimento da classe média e a redução do abismo entre aqueles que tudo tinham (os senhores feudais) e aqueles que só produziam (o camponês), como nos períodos anteriores à Revolução Industrial.

Conclusão:

Stephen Davis reúne um corpo de informações bastante abrangente sobre a realidade urbana do período analisado – 1740 a 1850. Os trabalhos de Chalklin, Cannadine e Olsen devem ser estudados por quem se interessa pelo processo de mercado na produção do espaço e no fornecimento dos serviços urbanísticos. Porém, a preocupação do autor não foi provar que o mercado é mais eficiente que o estado para o planejamento econômico e urbano, isso a teoria econômica já comprova. A sua intenção foi entender os meios criados pelas pessoas em um ambiente potencialmente caótico devido ao êxodo rural e ao crescimento populacional geral, bem como a inexistência de aparatos estatais para o ordenamento do solo. O covenant, neste ambiente de planejamento urbano laissez-faire, como discriminado pelo autor, teve grande importância. A história contada, neste sentido, é antes de tudo a história dos covenants e como eles preveniram problemas existentes quando não há direitos de propriedade bem definidos, como o problema do carona e os problemas surgidos do dilema do prisioneiro.

A realidade apresentada por Davies é completamente diferente da história convencional dos livros de planejamento urbano. Com certeza as cidades naquele período não eram o melhor dos mundos, mas muito do que é convencionalmente ilustrado pela historiografia não tem fundamento: nem teórico, nem empírico. O caos que teria se instalado caso o processo de mercado não tivesse atuado seria insustentável. Os contratos entre os produtores e consumidores de moradia, serviços e espaços urbanos foram instituições avançadas para o período e demonstraram a sua eficácia. A forma de produção do espaço também foi bastante interessante. Proprietários de terra que antigamente detinham o poder sobre a produção agrícola se viram pobres com a ascensão dos mercados e da revolução industrial. A população rural migrou para as cidades atrás de melhores condições de vida e isso criou problemas para os aristocratas feudais que perdiam produção e as cidades por não terem espaço urbano suficiente e adequado. No meio disso surgiram empreendedores que arrendaram ou compraram grandes glebas da aristocracia e vendiam ou arrendavam espaço urbano e moradia para a população que chegava. Os covenants prestaram o papel de meio legal que permitiu o planejamento urbano da época.

Os empreendedores urbanizavam as áreas respeitando as cláusulas estipuladas com os donos originais. Muitas delas versavam sobre a garantia de preservação de bosques e paisagens, sobre a necessidade de investimentos em pavimentação, drenagem e iluminação, até mesmo sobre os usos de cada gleba. Por sua vez, os empreendedores estipulavam as cláusulas a serem exigidas dos moradores e demais ocupantes das edificações e dos lotes dos bairros. Cada empreendedor concorria com todos os demais empreendedores por moradores, cada um especializando a sua área de forma a atrair investimentos. Alguns industriais criaram eles próprios vilas para seus operários. O sistema de preços permitiu um planejamento econômico necessário para as atividades empresariais e o resultado foi uma crescente oferta de moradia e de edificações para a indústria, assim como serviços e infraestrutura urbanos necessários para o funcionamento das cidades.

Essa forma de planejamento urbano de mercado permitiu acomodar a crescente população da época que vinha se urbanizando de acordo com as possibilidades de cada área e período. Juntamente com o progresso da tecnologia e a acumulação de capital, as cidades foram contornando problemas comuns como a falta de limpeza, precariedade da infraestrutura e de outros serviços. Se no início a população miserável migrava do campo para não morrer de fome, o contínuo progresso econômico e o crescente capital urbano instalado permitiram acomodar cada vez mais pessoas daquele êxodo rural. Infelizmente, nem todas as pessoas foram absorvidas pelo processo naquele período analisado e muitas regiões de algumas cidades, principalmente as localidades já tradicionais, que não sofreram renovação urbana. Imagens da precariedade dessas regiões ilustram os livros convencionais de história do planejamento urbano, contudo, como demonstra Davies, aquela realidade não era generalizada, nem permanente, mas pontual e transitória; é injusto utilizá-las para marcar um período como se fosse a regra.

O mainstream urbanism, principalmente a corrente hegemônica acadêmica, é muito apressado em condenar o processo de mercado pelas péssimas condições urbanas a que muitas pessoas viviam nos séculos XVIII e XIX. Nunca se questionam sobre como elas viviam antes de sua migração para as cidades, nem mesmo se elas sequer teriam sobrevivido caso não tivesse ocorrido o forte desenvolvimento do livre mercado naquele período. Não podemos negar que houve injustiças, mas não podemos analisá-las com referência à realidade atual ou um modelo utópico imaginado, isso seria incorrer na falácia de Nirvana. Tampouco é preciso negar a realidade expressa pelos artistas em suas gravuras e pinturas, o que não se pode é generalizá-la como se fosse uma realidade permanente e global como justificativa para o uso da força, eufemisticamente chamada de planejamento urbano por políticos. Talvez o êxodo rural tenha reduzido o padrão de qualidade a que os artistas, os intelectuais e a elite política estavam acostumados nas cidades tradicionais no período vitoriano e eles tenham creditado essa piora à Revolução Industrial, como fizeram os partidários Tory e a finada aristocracia feudal. Porém, essa é uma posição deveras retrógrada e reacionária, como demonstram os comentários do decorador socialista William Morris: “Londres e as demais grandes cidades comerciais da Inglaterra [não passam de] simples massas de sordidez, sujeira e miséria, bordados com remendos de uma hediondez pomposa e vulgar” [17]. Infelizmente essa posição ganhou poder com a estatização do planejamento e a ideologia positivista da segunda metade do séc. XIX, o que fez por reduzir a mobilidade social e desacelerar a melhora da qualidade das cidades realizada pela ordem espontânea crescente e pela acumulação de capital.

A Grã Bretanha do período analisado por Davies apresentou um grande crescimento populacional e de urbanização. Não havia na época corpos de controle e planejamento municipais, tampouco agências estatais responsáveis pela construção de moradias e de infraestrutura urbana. Com o rápido crescimento das indústrias e a melhora das rodovias e canais, bem como da tecnologia agrícola, vilas e cidades cresceram e a sociedade teve que criar instituições capazes de planejar os espaços urbanos necessários para absorver toda essa população migrante e sobrevivente. As instituições criadas foram os covenants, contratos cujas cláusulas estipulavam as condições de preços, de responsabilidades, de uso e ocupação do solo nas porções de solo que eram urbanizadas via land-lease.

 A história desses contratos de desenvolvimento urbano é interessante. Seguindo o padrão dos bens que inicialmente são exclusivos para as pessoas mais abastadas e com o tempo vão se popularizando, os contratos surgiram primeiramente em resorts exclusivos como em Bath. A partir de 1770, entretanto, sua utilização passou a ser mais amplamente encontrada até que no início do séc. XIX pelo menos um tipo mínimo de contrato era freqüente nos empreendimentos imobiliários (p. 33). Durante esse período, ao mesmo tempo em que os contratos se espalhavam, a sua variação de tipologia crescia continuamente, sempre se adequando às necessidades da população em cada local e tempo específicos. De 1820 em diante, particularmente nas cidades com maior desenvolvimento industrial, passou a existir uma certa resistência entre os empreendedores em estipular contratos restritivos – em oposição a generalistas. Deste modo, o que pôde ser percebido foi que a inovação social passou de um contrato restrito a pessoas de maior poder aquisitivo à maioria dos empreendimentos imobiliários, variando de contexto urbano e regional até chegar ao séc. XX com um uso relativamente grande na sociedade e se adaptando aos contextos urbanos.

A suposição progressista de que os contratos de restrição estipulados pelos proprietários privados parecem uma instituição antimercado, desenhada para controlar e direcionar as suas forças assim como é o planejamento estatal, perde completamente a fundamentação. Os dados apresentados pelo autor demonstram que os covenants foram mecanismos de mercado nascidos pela necessidade de desenvolver empreendimentos mais sustentáveis economicamente que evitassem problemas como o do carona e o dilema do prisioneiro e que garantissem o melhor investimento possível de recursos escassos.

Os covenants prestaram um serviço de planejamento urbano de mercado, o qual era comercializado e planejado por meio do sistema de preços. Com essa informação de mercado, o planejamento econômico foi possível e isso permitiu a eficiência na alocação dos recursos, inclusive para os mais pobres moradores que vinham do campo ou de regiões estagnadas e miseráveis como a Irlanda. Atualmente é possível perceber que ainda existem muitas pessoas que alugam sua moradia, a “casa própria” na Inglaterra não é a regra, mas a exceção. Isso ocorre justamente pelo processo de urbanização que tomou conta no período analisado pelo autor. Naquela época a moeda ainda não era tão manipulada pelo governo, o que manteve seu poder de compra em ascensão, permitindo uma garantia a contratos de longo prazo e a ganhos por parte da população que continuamente conseguia poupar recursos. Os impostos eram baixos em comparação com o início do séc. XX e as regulamentações estatais sobre a construção civil praticamente inexistiam, permitindo o rápido desenvolvimento de novos métodos e materiais construtivos.  Esses fatos ajudaram na implantação de infraestrutura e na sua cobrança que era de longo prazo.

Muito da crítica que se faz ao processo de mercado na produção das cidades inglesas não tem fundamento. Além disso, poderíamos questionar o resultado do crescente intervencionismo no planejamento das cidades. Basta verificarmos o resultado dos controles de aluguel realizados naquelas cidades cuja grande maioria da moradia era alugada. Muitas delas tiveram uma piora comparável com os bombardeios da Segunda Guerra. Vejamos o que ocorre com a fraude monetária perpetrada pelos bancos centrais e a conseqüente criação de bolhas no setor imobiliário. Analisemos as conseqüências não intencionais dos zoneamentos e das rígidas regulamentações urbanísticas que criam mercados informais com baixa qualidade espacial – como as favelas e ocupações de fundo de vale. Estudemos a utilização das leis urbanísticas estatais moldadas pelo lobby e pelos desejos de grupos de pressão e as conseqüências dessas intervenções. Após isso poderemos responder às críticas e veremos que o processo de mercado, apesar de não ser perfeito, tende à inovação e diversificação de suas respostas às necessidades reais de pessoas reais. Diferentemente das leis estatais que são rígidas e planejadas às cegas pois sem o auxílio dos preços, o planejamento de mercado permite a flexibilidade necessária para o desenvolvimento e a permanente busca pela redução dos entraves e facilitação dos processos. Além disso, apenas pelo mecanismo de mercado é possível corrigir eficientemente os erros de alocação de recursos que necessariamente se acumulam com o intervencionismo estatal, marca da produção atual das cidades e totalmente diferente de um genuíno planejamento voluntarista do tipo laissez-faire.

Referência do texto:

[1] Museum of London: http://www.museumoflondonprints.com/image/129140/gustave-dore-dudley-street-seven-dials-1872

As obras de Gustave Doré são dramáticas e exploram os jogos de luzes como a batalha entre o bem e o mal, o céu e o inferno.

[2] londononline – http://www.londononline.co.uk/factfile/historical/

[3] ver Hobhouse, 1971; Spiers, 1976; Davies, 1982; Chalklin, 1974.

[4] Cannadine, 1980, discute a criação de Eastborne pela empresa Devonshire, que envolveu a construção de uma infraestrutura de grande escala.

[5] Church, 1966. Ver também Reed, 1983, p.117.

[6] Chalklin, 1974, 110-11, detalha o fracasso do empreendimento Shefon em Liverpool por causa da omissão da cláusula de tempo de garantia do arrendamento das edificações.

[7] Chalklin, 1974, 104, 137-40.

[8] Chalklin, 1974, 104-05; Como o exemplo citado de Liverpool mostra, o verdadeiro problema não era com os pavimentos e outros melhoramentos, já que eles poderiam ser exigidos para o contrato de arrendamento, mas sim com a manutenção dessas amenidades e com a sua substituição caso o proprietário achasse necessário.

[9] para maiores detalhes sobre a utilização de covenants, ver Cannadine, 1980, 81-228.

[10] Chalklin, 1974, 139.

[11] Ver – http://web.mit.edu/rajsingh/www/lab/alife/schelling.html

[12] Vale nota contextualizar a situação dos irlandeses. Ao contrário da realidade da Inglaterra, onde os senhores de terra feudais estavam indo à falência com o surgimento das indústrias e muitos se viram pressionados para arrendar suas glebas para empreendimentos imobiliários urbanos, na Irlanda esses senhores feudais mantiveram o seu poder, principalmente por meio da política e da característica desses seus feudos. O poder político desse senhorio, que vivia em sua maioria na Inglaterra, conseguiu impedir por lei o direito de propriedade para católicos, simplesmente 80% da população. Os feudos não eram como os ingleses, eram terras de exploração apenas mantidas para extração de renda por exportações e enviadas para a aristocracia irlandesa na Inglaterra. Fora da revolução industrial, grande parte da população irlandesa conseguia apenas plantar batatas para a sua sobrevivência. Entre 1845 e 1852 houve uma grande peste nas plantações de batatas que culminou na chamada “grande fome irlandesa” e no aumento da emigração. Estima-se que um milhão de pessoas tenha morrido e outro um milhão tenha emigrado. Para piorar a situação, as Corn Laws impediam a importação de cereais, contribuindo para o alto custo dos pães, grande fonte de calorias para a população mais pobre.

[13] Olsen, 1973, vol 1, 334.

[14] Henderson e Chaloner, 1971. A introdução feita por Chaloner é uma crítica sistemática contra as fontes de Engels e o mau uso delas.

[15] cólera: http://en.wikipedia.org/wiki/Cholera

[16] grande peste de Londres: http://en.wikipedia.org/wiki/Great_Plague_of_London

[17] Cit. Lees (1991): 179. – “mere masses of sordidness, filth and squalor, embroidered with patches of pompous and vulgar hideousness [and the manufacturing districts are] black horror and reckless squalor

Referência do artigo no livro:

Ashworth, W. The Genesis of Modern British Town Planning. London: Routledge and Kenan Paul. 1954.

Cannadine, D. Lords and Landlords: the Aristocracy and the Towns, 1774-1967. Leicester: Leicester university press. 1980.

Chalklin, C. The Provincial Towns of Georgian England: a study of the building process, 1740-1820. London. 1974.

Church. R. A. Economic and Social Change in a Midland Town: Victorian Nottinghan 1815-1900. Leicester: Victorian nottinghan. 1966.

Davies, J. Aristocratic Town Makers and the Coal Metropolis: the Marquesses of Bute and Cardiff, 1776 a 1947. 1982.

Henderson, W. O. e Chaloner, W. H. The Condition of the Working Class in England, by F. Engels. London: B. Blackwell. 1971.

Hobhouse, H. Thomas Cubbitt, Master Builder. London. Macmillan. 1971.

Lees, A. Cities Perceived: urban society in European and American thought, 1820-1940, Manchester University Press. 1991

Olsen, D. J. House upon House: Estate Development in London and Sheffield. Em The Victorian City: images and reality. 1973

_________ 1982. Town Planning in London: the Eighteenth and Nineteenth Centuries. New Haven: Yale University Press.

Reed, M. The Georgian Triumph, 1700-1830. London: Routledge and Kenan Paul. 1983.

Spiers, M. 1976. Victoria Park Manchester: a nineteenth century suburb in its social and administrative setting. Manchester University Press.

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