Telhados ou Tetos? O Atual Problema da Moradia

N. T.: Este artigo foi publicado pela FEE em formato de panfleto como parte de uma série chamada “Popular Essays on Current Problems” (artigos populares sobre problemas atuais) em setembro de 1946.

Telhados ou Tetos? O Atual Problema da Moradia

Em 12 de Março de 2013, por Milton Friedman e George Stigler; prefácio de Leonard Read

Prefácio:

Se as manobras parlamentares tivessem prevenido a renovação dos poderes da OPA (Office of Price Administration – Secretaria de Administração de Preços) em Julho de 1946 [1], os controles de preços do governo teriam terminado? Ou eles seriam reavivados pelos estados, ou pelas municipalidades, ou por um novo estatuto federal?

No caso dos controles de aluguéis, pelo menos, a resposta é clara. Durante o lapso dos controles federais em julho, estado e municipalidade, um após o outro, colocaram, ou planejaram colocar em prática suas próprias agências para a manutenção dos tetos dos preços de aluguéis.

Por quê?

Porque muitos cidadãos e oficiais do governo consideram esses controles necessários ou desejáveis, por alguma razão ou outra. Mesmo entre aqueles que se opõem à continuação de outras formas de controles de preços e de salários, um grande número se faz exceção e é favorável aos controles de aluguéis. Este, pelo menos, dizem eles, deveria ser mantido.

Os controles de aluguéis, juntamente às leis de proteção dos inquilinos contra o despejo, envolvem a expropriação parcial dos direitos de propriedade. Eles limitam o direito do proprietário do imóvel de utilizar a sua propriedade e de lucrar com ela. Eles também restringem as oportunidades de todos os outros que gostariam de alugar a propriedade controlada pelo governo.

Esse método, em particular, de expropriação da propriedade e da restrição de oportunidades nos tempos de paz é algo novo nos Estados Unidos. Por quanto tempo ele irá continuar e quão longe a sua influência corrosiva se espalhará nas atitudes americanas contra as empresas individuais e a propriedade privada em geral?

A “necessidade militar” foi utilizada durante a guerra como a desculpa para a introdução de numerosas restrições e compulsões na economia americana. Muitos apoiadores do controle de aluguel ainda justificam a sua continuidade meramente como uma medida de “emergência temporária”. A guerra, supostamente, restringiu a construção habitacional enquanto a população continuou a crescer, o que ocasionou uma conseqüente “escassez habitacional” temporária.

Mas quais são os fatos da questão? O aumento da população ou o número de famílias realmente sobrepujou a construção residencial?

E o controle de aluguéis do governo está servindo às propostas confessadas de seus apoiadores? Ele está ajudando aos veteranos, aos antigos trabalhadores da guerra, aos recém-casados e às famílias de baixa renda a encontrarem moradia a custos “razoáveis”?

E qual é o aluguel “razoável”? O que são os pagamentos de aluguel? Meramente um valor dado ao senhorio como renda? Ou os mercados de aluguéis servem a algum propósito garantido há tanto tempo que já foi esquecido?

Os professores Friedman e Stigler passaram anos estudando o assunto e talvez eles possam ser capazes de tratar de tais questões. Suas respostas podem surpreendê-lo.

Leonard E. Read

Presidente

Telhados ou tetos? O atual problema da moradia.

por Milton Friedman and George J. Stigler, publicado originalmente em1946

O terremoto de São Francisco em 18 de Abril de 1906 foi seguido de um grande incêndio que em longos três dias praticamente destruiu 3.400 acres (1.376ha) de área edificada no coração da cidade.

O Major General Greely, comandante das tropas federais na área, descreveu a situação nestes termos:

“nenhum hotel de nota ou importância ficou de pé. Os grandes prédios de apartamentos foram varridos… duzentas e vinte e cinco mil pessoas tornaram-se … sem-teto.”

Então uma cidade de cerca de 400 mil habitantes perdeu mais da metade de suas edificações habitacionais em três dias.

Vários fatores mitigaram a escassez aguda de moradia. Muitas pessoas deixaram temporariamente a cidade – uma estimativa versa em cerca de 75 mil pessoas. Acampamentos e abrigos temporários foram construídos durante o pico, no verão de 1906, e abrigaram cerca de 30 mil pessoas. Novas construções foram erguidas rapidamente.

Entretanto, após o desastre, foram necessários muitos meses para que talvez um quinto da antiga população da cidade fosse absorvida na metade restante das edificações habitacionais. Em outras palavras, cada residência sobrevivente teria que abrigar, em média, 40% mais pessoas que o usual.

Ainda assim, quando se pega o jornal San Francisco Chronicle, de 24 de maio de 1906, a primeira matéria disponível sobre o terremoto não menciona simplesmente nem uma única vez a escassez habitacional! Os classificados listavam 64 ofertas de flats e casas para locação (algumas para mais de uma habitação) e 19 para venda contra 5 classificados procurando moradia. Então e após, um número considerável de acomodações estava sendo oferecido, com a exceção dos quartos de hotéis.

 

O problema habitacional de 1946

Quarenta anos depois, uma nova escassez habitacional toma conta de São Francisco. Desta vez a escassez foi nacional. A situação em São Francisco não foi a pior do país, mas devido à migração para o oeste, ela foi pior que a média nacional. Em 1940, a população de 635.000 não sofria nenhuma escassez habitacional, no sentido de que 93% das unidades habitacionais estavam ocupadas. Em 1946, a população tinha aumentado quase mais de um terço – cerca de 200 mil habitantes. Enquanto isso, o número de unidades habitacionais aumentou pelo menos um quinto.

Portanto, a cidade estava necessitando abrigar 10% mais pessoas por unidade habitacional que antes da guerra. Pode-se dizer que a escassez em 1946 foi um quarto mais aguda que a de 1906, quando cada casa sobrevivente tinha que abrigar 40% mais pessoas que antes do terremoto.

Em 1946, entretanto, a escassez habitacional não passou sem ser noticiada no Chronicle ou por outros jornais. Em 8 de Janeiro, a legislatura do estado da Califórnia havia sido convocada e o governador afirmou que a escassez habitacional era “o problema mais crítico que encarava a Califórnia”. Durante os primeiros cinco dias do ano havia ao todo 4 propagandas oferecendo casas ou apartamentos para locação, quando comparados com os 64 anúncios de maio de 1906 e 9 propagandas oferecendo a troca de quartos para São Francisco por quartos de outros lugares. Porém, em 1946, havia 30 propagandas por dia de pessoas à procura de casas e apartamentos para alugar, contra apenas 5 em 1906, após o grande desastre. Durante esse mesmo período em 1946, havia cerca de 60 anúncios por dia de casas para venda, contra 19 em 1906.

Tanto em 1906 quanto em 1946, São Francisco foi desafiada pelo problema que agora confronta toda a nação: como pode uma quantidade relativamente fixa de habitações ser dividida (isto é, racionada) entre as pessoas que desejam até mais que novas construções possam preencher os gargalos? Em 1906, o racionamento, como resposta, foi realizado com maiores aluguéis. Em 1946, o uso de aluguéis mais altos para o racionamento habitacional tornou-se ilegal pela imposição de tetos de aluguel e o racionamento se tornou por favorecimento ou pela sorte. Uma terceira possibilidade seria a OPA realizar o racionamento.

Quais são os méritos comparativos desses três métodos?

I- O Método de 1906: racionamento via preços

A experiência com a guerra levou muitas pessoas a pensar o racionamento como equivalente aos formulários, cupons e ordenamentos do OPA.

Porém, essa é uma visão superficial; tudo que não for tão abundante como o ar ou os raios do sol deve, de alguma forma, ser racionado. Isto é, sempre que as pessoas quiserem mais de algo que aquilo que pode ser fornecido – sejam pães, entradas de teatro, cobertores ou cortes de cabelo – deve haver algum modo de determinar como isso deve ser distribuído entre aqueles que querem.

Nossa base com relação ao racionamento dos tempos de paz tem sido o método de venda por leilão. Se a demanda por qualquer coisa aumenta, a competição entre os compradores tende a aumentar os preços. Esse aumento de preços causa nos compradores a necessidade de priorização, economia, maior cuidado no uso dos bens e, assim, eles reduzem o consumo dessa oferta. Ao mesmo tempo, o aumento nos preços encoraja os produtores a expandirem a sua produção. Similarmente, se a demanda por qualquer artigo for reduzida, o preço tende a cair, aumentando o consumo da oferta e desencorajando a sua produção.

Em 1906, São Francisco utilizou esse método de liberdade de comércio para lidar com os problemas habitacionais e a conseqüência foi o aumento dos aluguéis. Mesmo assim, embora os aluguéis tenham subido mais que antes do terremoto, é até cruel citar para os atuais possíveis locatários o seguinte anúncio de logo após o desastre de 1906: “casa com seis quartos e um banheiro, com duas salas adicionais no porão possuindo lareira, bem mobiliado; ótimo piano; … $45.”

As vantagens do racionamento por maiores aluguéis são mais claras de nosso exemplo:

1. no livre mercado, sempre haverá habitações imediatamente disponíveis para aluguel –  a todos os níveis de aluguéis;

2. a subida nos preços dos aluguéis força algumas pessoas a economizarem em espaço, pelo menos até que as novas construções apareçam – isso é a única solução;

3. os altos aluguéis agem como um forte estímulo para novas construções;

4. nenhuma maquinaria complexa, dispendiosa e expansiva é necessária. O racionamento é conduzido silenciosamente, impessoalmente e imparcialmente pelo sistema de preços.

O significado completo dessas vantagens será mais bem esclarecido quando considerarmos as suas alternativas.

Objeções aos controles de preços.

Contra esses méritos, que antes da guerra eram raramente questionados nos Estados Unidos, três objeções deslocadas serão levantadas agora. A primeira objeção é normalmente afirmada nessa forma: “os ricos tomarão todas as casas e os pobres ficarão sem lugar para morar.

Essa objeção é falsa. Durante todo o tempo da escassez aguda em 1906, casas e apartamentos baratos eram disponíveis. O que é verdadeiro é que, sob as condições de um livre mercado, os melhores quartos ficarão com quem pagar mais, seja por quem tem maior renda ou é mais rico, ou porque preferem melhores habitações para, digamos, guardar melhores automóveis.

Porém, esse fato não tem mais nenhuma maior relação ao problema habitacional atual do que tinha em 1940. Na verdade, se a desigualdade de renda e de riqueza entre os indivíduos justifica o controle de aluguéis hoje, ele fornece uma razão ainda maior para que tais controles existissem em 1940. O perigo, se existe algum, de que os ricos ficariam com todo o estoque habitacional era ainda maior no passado que agora.

Cada pessoa ou família está agora utilizando pelo menos tanto espaço habitacional, em média, que utilizava antes da guerra (veja abaixo). Portanto, a renda total da nação é hoje mais igualmente distribuída entre as famílias do que era antes da guerra. Neste sentido, se os aluguéis fossem livres de controles legais e deixados para buscar seus próprios níveis, tantas habitações quantas estavam ocupadas antes da guerra estariam distribuídas mais igualmente hoje do que estavam no passado.

O fato de que, sob condições de liberdade de mercado, quartos melhores vão para aqueles que possuem melhores rendas ou mais riqueza é, se alguma coisa, simplesmente razão para tomar medidas de longo prazo para reduzir a desigualdade de renda e riqueza. Para aqueles, como nós, que gostariam de maior igualdade de renda do que existe hoje, não somente com relação à moradia, mas para todos os bens e serviços, é com certeza melhor atacar diretamente as desigualdades existentes na renda ou na riqueza em sua fonte do que racionar cada uma das centenas de commodities e serviços que compõem nosso padrão de vida. É uma absoluta loucura permitir que indivíduos recebam rendas monetárias desiguais e, então, tomar medidas elaboradas e custosas para preveni-los de usar as suas rendas. [2]

A objeção secundária freqüentemente levantada para remover os controles de aluguéis é a de que o senhorio seria beneficiado. Os aluguéis certamente subiriam, exceto no mercado negro e, da mesma forma, a renda do senhorio seria aumentada. Porém, isso é uma objeção? Alguns grupos sempre sairão ganhando com qualquer tipo de racionamento e é certamente verdadeiro que os proprietários das residências urbanas se beneficiam menos que quase qualquer outro grande grupo beneficiado pela expansão da guerra.

A solução final para a escassez de moradia deve vir de novas construções. Muito dessas novas construções será para a ocupação de proprietários individuais. Contudo, muitas pessoas preferem ou precisam vivem em imóveis alugados. O aumento ou a melhoria da habitação para essas pessoas depende em grande parte da construção de novas propriedades para aluguel. É um meio esquisito encorajar a construção de novas habitações para aluguel (isto é, tornar-se um senhorio) ao invejar os lucros de empreendedores construtores.

A terceira objeção atual à liberdade de mercado no setor imobiliário é a de que um aumento nos aluguéis significa inflação, ou leva a ela.

Porém, a inflação de preços é um aumento de muitos preços individuais e é muito mais simples atacar a ameaça do que a sua fonte, que é um aumento na renda familiar e nos recursos líquidos que financiam crescentes gastos em quase tudo. A pesada taxação, os gastos governamentais e o controle do estoque monetário é que são as armas fundamentais para atacar a inflação. Manipular milhões de preços individuais – o aluguel da casa A em São Francisco, o preço do bife B em Chicago, o preço do terno C em Nova York – significa tratar desajeitadamente e sem nenhuma eficácia dos sintomas e resultados da inflação, e não de suas reais causas.

Além disso, será dito, não estamos invocando controles fiscais e monetários e não gostaríamos de fazê-los, portanto, a remoção dos tetos de aluguéis irão, na verdade, incitar aumentos salariais e então aumentos de preços – a espiral inflacionária familiar. Não discutiremos se essa posição é defensável, porém, ela é convincente? Para responder, devemos, de um lado, calcular os custos de contínuos controles e, de outro, a provável contribuição adicional para a inflação da remoção dos controles. Devemos discutir os custos do sistema atual depois e na conclusão levantar resumidamente a ameaça inflacionária de aluguéis mais altos.

 O racionamento presente dos imóveis à venda

A ausência de tetos sobre os preços de vendas imobiliárias significa que os imóveis já ocupados pelos seus proprietários estão sendo racionados conforme o método de 1906 – para quem estiver disposto a pagar mais. Os preços de venda das casas estão subindo assim que a grande e crescente demanda encontra uma oferta relativamente fixa. Conseqüentemente, muitos proprietários têm preferido vender aos preços de um mercado inflacionado a alugar a preços tabelados.

Os tetos nos aluguéis, portanto, significam que uma fração crescente de todo o setor imobiliário está sendo colocado no mercado por proprietários e que os aluguéis estão se tornando quase impossíveis de se encontrar, pelo menos nos preços dos aluguéis legalizados. Em 1906, quando tanto os aluguéis como os preços de venda estavam livres para subir, o San Francisco Chronicle listou cerca de 3 “casas à venda” para cada “casa ou apartamento para locação”. Em 1946, sob os controles de aluguéis, cerca de 730 “casas à venda” foram listadas para cada “casa ou apartamento para locação”.

O livre mercado no setor de vendas imobiliárias, portanto, permite a um homem que possui capital suficiente dar a entrada de um imóvel para resolver seu problema com a compra. Freqüentemente isso significa que ele deve contrair pesadas dívidas e que ele disponibiliza para a entrada do imóvel recursos que ele poderia ter utilizado de formas alternativas.

Não obstante, o indivíduo que possui recursos irá encontrar diversos imóveis – e alguns bastante atrativos entre eles – para comprar. Os preços serão altos, mas essa é a precisa razão da disponibilidade dos imóveis. Ele provavelmente acabará com imóveis menos desejáveis, não tão bem mobiliário e outras coisas que ele gostaria de ter, ou do que suas memórias pré-guerra levaram ele a crer que conseguiria, mas pelo menos ele terá um telhado para a sua família.

Os métodos de controle de aluguéis utilizados em 1946, portanto, não evitam uma das principais críticas direcionadas contra o racionamento via maiores aluguéis – a de que os mais ricos têm a vantagem em satisfazer suas necessidades de moradia. Na verdade, o método de 1946 torna essa condição ainda pior. Ao encorajar os inquilinos existentes a usarem o espaço livremente e forçar muitos ao financiamento e à compra ao contrário da preferência pelo aluguel, os métodos presentes fazem os preços da habitação para venda subirem acima do que aconteceria se não houvesse os controles de preços nos aluguéis.

Uma forma de evitar que essas pessoas com capital sejam favorecidas e que aumentem na divisão do estoque imobiliário é impor um teto também nos preços dos imóveis à venda. Isso reduziria ainda mais o racionamento por preços e, correspondentemente, aumentaria a extensão dos métodos atuais de controles de preços para além do racionamento dos aluguéis. Isso até poderia ser uma jogada inteligente caso o presente método de racionamento das habitações locadas fosse satisfatório.

Porém, qual é mesmo a situação do indivíduo que deseja alugar um imóvel?

O método de 1946: racionamento pela sorte e pelo favorecimento

O possível locatário está em uma posição bastante diferente daquela da pessoa disposta a comprar um imóvel. Se ele puder encontrar acomodações, ele pode pagar um aluguel “razoável”, isto é, um preço equivalente ao anterior à guerra. Contudo, a menos que ele esteja disposto a pagar uma quantidade considerável – por mobília ou por outra coisa qualquer – ele provavelmente não encontrará algo para alugar.

Os tetos legais para os aluguéis são a razão do porquê existirem tão poucos imóveis para alugar. A renda nacional em valores monetários dobrou, de modo que a maioria dos indivíduos e famílias possui maior renda do que tinha antes da guerra. Eles podem arcar com aluguéis substancialmente mais altos do que podiam antes da guerra, embora legalmente eles não precisem pagar mais; eles estão, portanto, tentando encontrar mais e melhores acomodações.

Contudo, nem todas as milhões de famílias e pessoas que tem tentado melhorar desde 1940 conseguiram ter algum sucesso, já que a oferta habitacional aumentou na mesma velocidade que a população. Aqueles que realmente tiveram sucesso forçam os outros a ficarem sem habitação. As tentativas dos menos afortunados e de quem está entrando no mercado imobiliário – quem troca de residências, os recém-casados, os militares retornando da guerra – de conseguir mais espaço habitacional que o disponível e mais do que eles costumavam ter antes da guerra, leva a espetáculos familiares ou a uma horda de candidatos para cada vaga.

Anúncios no San Francisco Chronicle novamente documentam o efeito dos tetos nos aluguéis. Em 1906, após o terremoto, quando os aluguéis eram livres para subir, havia 1 “procura-se por quarto para alugar” para cada 10 “casas ou apartamentos para locação”; em 1946, havia 375 “procura-se por quarto para alugar” para cada 10 “para locação”.

 Um veterano procura onde morar

O New York Times de 28 de janeiro de 1946 reporta a experiência de Charles Schwartzman, “um jovem homem revigorante em seus trinta”, que recentemente deu baixa no exército. O sr. Schwartzman caçou com muito afinco por três meses, “dirigindo com seu carro por toda parte um lugar para morar … ele cobriu toda a cidade e seu entorno da Jamaica, Queens, até Larchmont e se registrou em quase todas as imobiliárias. Ele postou anúncios nos jornais e respondeu por outros anúncios. Visitou o New York City Veterans Center na Park Avenue, número 500 e o sub-comitê habitacional da American Veterans Committee; falou com amigos, conversou com familiares; escreveu para o governador Dewey”. Os resultados?

“uma oferta de apartamento de baixo padrão, com água fria. Uma oferta de um apartamento com quatro quartos no Central Park West e na 101st Street a $300 por mês com a garantia de que ele pagasse $5000 pela mobília do apartamento. Uma oferta de um quarto em uma casa com velhas pedras marrom, repintada, porém não recuperada, na Eighty- eighth Street, fora de Central Park West de uma jovem moça (que estava indo para Havana) a $80 por mês, além de $1.300 pela mobília e reembolso de $100 que ela teve que pagar para um agente do estado para conseguir o ‘apartamento’”

“E uma sublocação para um quarto de 2 cômodos em um hotel em West Side a $75 por mês apenas para descobrir que o proprietário havia tirado a suíte de sua lista mensal de locação e colocado-a na lista transitória apenas para conseguir melhores valores por cada quarto”.

 Quem Consegue um Lugar para Morar?

Propriedades locadas estão agora racionadas por diversas formas de sorte e favorecimento. A primeira prioridade vai para as famílias que alugavam antes da escassez habitacional e estão querendo permanecer nas mesmas habitações.

A prioridade secundária é para as duas classes de recém-chegados: pessoas dispostas e capazes de evitar os tetos nos aluguéis, tanto por dispositivos legais como com pagamentos adicionais em dinheiro além do teto da OPA; segundo, amigos e parentes de proprietários ou de outras pessoas em troca de habitações alugadas.

Possíveis inquilinos fora dessas classes favorecidas vasculham o restante das ofertas. O sucesso será daqueles que tiverem sorte, possuírem as menores famílias, puderem passar boas horas na “caçada”, dos que são muito engenhosos nos esquemas de planejamento para encontrar vagas possíveis e dos que são os inquilinos mais desejados.

A última prioridade vai provavelmente para aqueles que devem trabalhar para manter sua família e aqueles cujas esposas devem ficar cuidando das crianças em casa. Ele e sua esposa podem separar pouco tempo para procurar a agulha no palheiro. E caso ele encontre um lugar, ele pode muito bem ser recusado porque uma família com crianças pequenas está no grupo dos inquilinos menos desejados, ao contrário das famílias sem filhos.

 Os Custos Sociais dos Métodos Presentes:

Praticamente todo mundo que não obtém sucesso na compra ou aluguel de uma casa ou apartamento está de alguma forma abrigado. Poucos moram em abrigos de emergência – acampamentos de trailers, unidades habitacionais pré-fabricadas, acampamentos militares reconstruídos. A maioria é abrigada na casa de amigos e parentes, uma solução que possui várias desvantagens sociais.

A localização de parentes e amigos que oferecem ou são capazes de oferecer moradia provisória pode agradar pouco ou não ter nenhuma relação com a localização desejada pelo morador provisório. De modo a morar com sua família, o marido deve sacrificar a mobilidade e aceitar qualquer trabalho disponível na localidade. Se nenhum trabalho ou algum muito inferior estiver disponível naquela localidade, ele poderá ter que se separar de sua família por um período de tempo indeterminado para aproveitar as vantagens de emprego em algum outro lugar. Ainda assim, existe uma grande necessidade social pela mobilidade, especialmente no presente. A melhor distribuição da população depois da guerra certamente difere da distribuição durante o período de guerra e a rápida reconversão querer dos homens a disponibilidade e a aceitação de mudança de sua localidade.

O espectro dos métodos correntes de duplicação de ocupação restringe o movimento não apenas daqueles que se mudam, mas também daqueles que não. O homem que tiver a sorte suficiente de conseguir uma casa ou apartamento irá pensar duas vezes antes de se mudar para outra cidade onde será um dos desfavoráveis recém-chegados. Um dos custos previstos mais fáceis de serem entendidos da mudança é provavelmente estar separado em distância de sua família enquanto ele estiver à procura de uma moradia e eles ficam onde estiverem ou se mudam para casas de familiares.

Os tetos recentes também possuem importantes efeitos na redução da eficiência com a qual a habitação está sendo agora utilizada por todos aqueles que não precisam se mudar. Os incentivos para se economizar se tornam muito mais fracos do que antes da guerra, pois agora os aluguéis controlados estão mais baratos relativamente à renda em dinheiro. Se isso não parecia desejável como mudança para acomodações menores antes da guerra ou de aceitar alguém para dividir o espaço extra, não há nenhuma razão adicional para se fazer agora, exceto por impulsos patrióticos ou humanitários – ou possivelmente o medo de ter de ser forçado a aceitar parentes em suas acomodações nos espaços vagos.

De fato, a escassez resultante dos tetos de aluguéis impõe novos impedimentos para o uso eficiente da habitação: um inquilino não irá abandonar  com muita freqüência seu apartamento espaçoso para começar uma arriscada busca por acomodações mais apropriadas. E a todo instante que uma acomodação estiver disponível, o senhorio dará preferência para alugar para famílias menores ou para pessoas sozinhas.

A remoção dos tetos nos aluguéis traria à cena mudanças de maneiras totalmente diferentes. Em um mercado de aluguéis livre, aquelas pessoas poderiam conservar espaços que considerassem o sacrifício do espaço novamente pago pelo aluguel recebido. A relocação seria feita por aqueles que possuem espaço ocioso ou gostariam de receber uma renda extra, não, como agora, por aqueles que agem pelo senso de dever familiar ou obrigação, independentemente de existir espaço disponível ou de outras circunstâncias. Aqueles que alugaram espaço de outros estariam se relacionando em transações comerciais estritas e não sentiriam que estão se intrometendo, acumulando obrigações pessoais ou impondo fardos injustos e não bem-vindos aos benfeitores. Eles estariam em uma melhor situação para encontrar aluguéis em lugares relacionados com suas oportunidades de trabalho. Os trabalhadores adquiririam novamente a sua mobilidade e os proprietários de imóveis para locação os seus incentivos para alugar para mais pessoas.

O Método do Racionamento Público:

Os defeitos em nosso presente método de racionamento realizado pelo senhorio são óbvios e pesados. Espera-se que eles surjam no ambiente privado, no racionamento pessoal, que é, claro!, a razão de a OPA ter assumido a tarefa de racionar a carne, a gordura, comida enlatada e do açúcar durante a guerra ao contrário de ter permitido que as mercearias fizessem esse racionamento. Deveria a OPA realizar a tarefa de racionar a infraestrutura habitacional? Aqueles que defendem o racionamento da infraestrutura habitacional por uma agência pública argumentam que isso eliminaria a discriminação contra novos moradores, contra famílias com crianças e a favor de famílias com amigos bem relacionados.

Para ser justo entre proprietários e locatários, entretanto, a OPA teria que ser capaz de dizer aos proprietários que eles possuem muito espaço excessivo e devem, ou dividir com alguém, ou se mudar para acomodações menores. Não é necessário mais argumentações para saber que isso é totalmente impraticável de um ponto de vista político para ordenar uma família americana proprietária tanto a hospedar uma família desconhecida (por livre escolha isso dificultaria o propósito do racionamento) ou de se mudar dali.

Mesmo se essa dificuldade básica fosse contornada, como que a quantidade de espaço desejado de uma família em particular poderia ser determinada? Em que idade crianças de diferentes sexos precisam de quartos separados? Os inválidos precisam de acomodações no térreo, e quem é inválido? As pessoas que trabalham em suas próprias casas (médicos, escritores, músicos) precisam de mais espaço? Quais as profissões que deveriam ser favorecidas por localizações à mão e quais as famílias que teriam direito a quintais grandes? Deve uma sogra morar com a família ou ela será beneficiada com uma acomodação separada?

Quanto tempo levaria para o pessoal da OPA responder a todas essas questões e decidir quais os inquilinos ou proprietários que devem se mudar para darem lugar àqueles, que na opinião dos técnicos da OPA, que deveriam ter?

A duração da escassez habitacional seria também afetada. Para a justiça tanto do inquilinato como do senhorio existente, novas construções também teriam que ser racionadas e sujeitas ao controle de aluguéis. Se os aluguéis das novas habitações fossem estipulados consideravelmente muito mais caros do que as habitações existentes, de modo a estimular novas construções, um dos maiores objetivos do controle de aluguéis e o racionamento – tratamento igual para todos – seria sacrificado. Por outro lado, se os aluguéis de novas habitações fossem deixados na mesma como os aluguéis nas habitações existentes, a construção privada de imóveis para aluguel seria menor ou inexistente.

Podemos concluir que o racionamento por uma agência pública não será provavelmente aceita em uma base completa. Mesmo se aplicada apenas para habitações alugadas, levantaria problemas éticos e administrativos estupendos.

 Fontes e a Provável Duração da Escassez Presente:

A escassez habitacional presente parece tão aguda, à luz do aumento moderado da população e do verdadeiro aumento da infraestrutura habitacional desde 1940, que a maioria das pessoas não possui uma explicação geral. Às vezes elas se referem ao rápido crescimento de algumas cidades – mas todas as cidades têm sérias escassezes. Ou elas se referem a muitos casamentos e o aumento das taxas de nascimento – mas esses números são raramente mensurados, ou comparados com a infraestrutura habitacional.

Na verdade, a oferta habitacional manteve-se estável com o crescimento da população urbana, como as seguintes estimativas baseadas nos dados do governo mostram:

População Urbana

Data

Unidades Habitacionais Ocupadas

População Urbana

Pessoas por Unidade Habitacional

30 de Junho de 1940

27,9 milhões

101 milhões

3,6

30 de Junho de 1944

30.6 milhões

101 milhões

3,3

Fim da Desmobilização:

Mais que

Cerca de

Menos que

Primavera de 1946

31,3 milhões

111 milhões

3,6

Certas áreas ficarão mais densas fisicamente do que estavam em 1940 e outras menos, mas o fato de que o número de pessoas a serem abrigadaa e o número de famílias têm aumentado em cerca de 10% e o número de unidades habitacionais também aumentou em cerca de 10%

Dois fatos explicam a razão da escassez habitacional parecer muito mais desesperadora agora que em 1940, mesmo embora a quantia de habitação por pessoa ou família estar praticamente com os mesmos números.

O primeiro é que a renda agregada em termos monetários dos americanos dobrou desde 1940, desse modo, uma família média poderia manter uma acomodação maior e melhor mesmo se os aluguéis tivessem subido substancialmente;

O segundo fato é que os aluguéis subiram muito pouco. Eles subiram menos que 4% de Junho de 1940 até Setembro de 1945, enquanto todos os outros itens no custo de vida subiram cerca de 33%.

Desse modo, a estrutura de preços e o aumento na renda encorajaram a família média padrão a assegurarem melhores acomodações do que anteriormente à guerra. O grande sucesso da OPA na regulação dos aluguéis contribuiu, portanto, de grande forma para a demanda por habitação e, conseqüentemente, para a escassez, pois a moradia está relativamente mais barata que outras coisas.

Os Problemas Futuros da Habitação:

Os tetos de aluguéis nada fazem para aliviar essa escassez. Na verdade, eles provavelmente ainda a ampliam: as implicações dos tetos nos aluguéis de novas construções são nefastas. O aluguel é o único item importante do custo da moradia que não subiu acentuadamente. A menos que haja uma violenta deflação, que nenhuma administração deseja e nem pode permitir, os aluguéis estão fora de linha com relação aos preços e custos de outros itens importantes, incluindo os custos da construção civil. Novas construções devem, portanto, ser muito pequenas em volume a menos que (1) uma revolução industrial reduza acentuadamente os custos da construção ou (2) que o governo subsidie a indústria da construção.

A revolução industrial nos métodos da construção é devotamente desejável. Porém, se ela acontecer, virá com mais rapidez se os aluguéis forem mais altos. Se ela não acontecer, os métodos existentes irão, pela maior parte, entregar a habitação apenas para aqueles que podem manter e desejam ter a propriedade de suas próprias casas. Os aluguéis se tornarão mais difíceis de se encontrar.

O uso dos subsídios da construção, no meio de nossa alta renda monetária e urgente demanda por habitação, seria um paradoxo desnecessário. Não somente agora, mas como sempre, as pessoas puderam manter os custos da moradia de algum modo.

Se os subsídios tivessem sucesso em estimular a construção, após alguns anos os tetos de aluguéis poderiam ser removidos sem seu aumento. Porém, o custo da construção ainda estaria alto – mais alto do que se não houvesse nenhum subsídio – então, a construção habitacional cairia para níveis baixos e permaneceria lá por um longo período. Gradualmente, a oferta de moradia cairia e a população aumentaria suficientemente para elevar o aluguel a níveis remuneráveis. Um subsídio, assim, promete uma depressão de severidade sem precedentes na construção residencial e seria um otimismo irresponsável esperar por uma economia próspera quando essa grande indústria está doente.

A menos que tenhamos sorte (uma redução revolucionária no custo da construção de apartamentos e casas), ou uma falta de sorte (uma deflação violenta), ou especialmente se não formos muito espertos (com o uso de subsídios), a escassez habitacional permanecerá por tanto tempo quanto os aluguéis forem mantidos sob controle legal. Enquanto a escassez criada pelos tetos de aluguéis permanecer, haverá um clamor pela continuidade do controle. Essa é, talvez, a maior pressão pelos controles de tetos nos aluguéis. Eles, e a escassez acompanhante dos imóveis para aluguel, perpetuam-se uns aos outros e os rebentos são ainda menos atrativos que os pais.

Uma realização incompleta e largamente subconsciente desse desconfortável dilema explica a freqüente proposta de que nenhum teto de aluguéis ou que tetos mais generosos sejam impostos em novas construções. Essa proposta envolve o abandono parcial dos tetos dos aluguéis. A retenção do resto pode então ser defendida apenas nas bases em que o presente método de racionamento de habitações existentes por sorteio ou por favorecimento é mais imparcial que o racionamento por maiores aluguéis, mas que o racionamento da oferta futura por maiores aluguéis é mais imparcial que o racionamento pelo método presente.

Conclusão:

Tetos nos aluguéis, portanto, causam alocações arbitrárias e prejudiciais do espaço, uso ineficiente desse espaço, obstrução de novas construções e a indefinida continuidade dos tetos, ou o subsídio de novas construções e uma futura depressão na construção imobiliária. O racionamento formal pela autoridade pública provavelmente tornaria as coisas ainda piores.

A menos que a remoção dos tetos de aluguéis seja um poderoso novo estímulo para a inflação, não haveria nenhuma defesa importante para eles. Na verdade, aluguéis mais altos teriam poucos efeitos diretos nas pressões inflacionárias em outros bens e serviços. A renda extra recebida pelo senhorio seria deslocada pela redução nos fundos disponíveis para os inquilinos em suas compras de outros bens e serviços.

A pressão inflacionária adicional dos aluguéis mais altos surgiria indiretamente; os aluguéis mais altos aumentariam os custos de vida e, desse modo, forneceriam uma desculpa para aumentos de salários. Em uma era de direta intervenção governamental no tabelamento de salários, a existência dessa desculpa poderia levar a alguns aumentos salariais que de outra forma não ocorreriam e, portanto, a alguns aumentos de preços.

Quão importante seria esse efeito indireto?

Imediatamente depois da revogação dos tetos, os aluguéis cobrados de novos inquilinos e de alguns existentes sem contrato subiriam substancialmente. A maioria dos inquilinos existentes experimentaria aumentos moderados, ou, se protegidos por contratos, nenhum aumento. Já que os imóveis entrariam no mercado moderadamente, a média dos preços dos aluguéis aumentaria muito menos que aluguéis de novos inquilinos e o custo de vida aumentaria ainda menos.

Assim que mais imóveis entrassem no mercado de aluguéis, o aumento inicial nos aluguéis cobrados de novos inquilinos seria, na ausência de inflação geral de preços, moderado, embora a média nos aluguéis de todas as habitações continuasse a subir.

Após um ano ou mais, os aluguéis médios poderiam subir mais que 30%. Porém, mesmo isso significaria um aumento de cerca de 5% no custo de vida, já que aluguéis contam por menos que um quinto do total dos custos de vida. Um aumento dessa magnitude – menos que a metade de um por cento por mês no custo total de vida – é possivelmente difícil de iniciar uma inflação geral de preços.

O problema de prevenir a inflação geral deveria ser atacado diretamente; ela não pode ser solucionada com controles em áreas especiais que podem por um tempo engarrafar as pressões inflacionárias básicas, mas não as removem. Não acreditamos, portanto, que os tetos de aluguéis sejam uma defesa suficiente contra a inflação para mencionar apenas uma fração dos grandes custos que eles carregam.

Nenhuma solução para o problema habitacional pode beneficiar a todos; alguns devem ser feridos. A essência do problema é que algumas pessoas devem ser compelidas ou induzidas a utilizar menos espaço habitacional do que elas estejam dispostas a pagar nos atuais aluguéis controlados legalmente. Os métodos existentes de racionamento da habitação estão forçando uma pequena minoria – primeiramente os veteranos aposentados e os trabalhadores migrantes da guerra, juntamente com suas famílias, amigos e parentes – a arcarem com o fardo de sacrifícios.

O racionamento por maiores aluguéis ajudaria esses grupos ao induzir muitas outras pessoas a utilizarem menos espaço habitacional que utilizariam e, portanto, teria o mérito de dispersar esse fardo na sociedade como um todo, com um maior número de pessoas afetadas. Isso afetaria mais pessoas imediatamente, porém de uma forma muito menos severa que os métodos existentes. Esta é, a um só tempo, a justificativa para a utilização de maiores aluguéis para racionar o espaço habitacional e o principal obstáculo político para a remoção dos tetos nos aluguéis.

Uma nota final para o leitor – gostaríamos de enfatizar tão fortemente quanto pudermos que nossos objetivos são os mesmos de vocês: a distribuição mais imparcial da oferta disponível de habitação e a recuperação mais rápida possível das novas construções. O aumento nos aluguéis que seguiriam a revogação dos tetos nos aluguéis não é uma virtude em si mesma. Não desejamos pagar maiores aluguéis, nem ver outras pessoas pagando, ou ver o senhorio ganhando rios de dinheiro. Ainda assim apoiamos a remoção dos controles de aluguéis porque, em nossa visão, as outras alternativas possíveis para a solução do problema da habitação são ainda piores malefícios.

Notas:

[1] http://en.wikipedia.org/wiki/Office_of_Price_Administration

[2] Nota do editor: os autores falham na afirmação sobre se as “medidas de longo prazo” que eles adotariam iriam além da eliminação de privilégios especiais, como o monopólio protegido hoje pelo governo. Em qualquer caso, entretanto, o significado de seus argumentos neste ponto merecem nota especial. Isso significa que, mesmo do ponto de vista daqueles que colocam a igualdade acima da justiça e da liberdade, os controles de aluguéis são “uma absoluta loucura” (the height of the folly)

Sobre os autores:

MILTON FRIEDMAN Ph.D. (Columbia)

Pesquisa: National Resources Committee (on Consumer Purchases Study), 1935-37; National Bureau of Economic Research, 1937-40; Division of Tax Research of U. S. Treasury, 1941-43; Statistical Research Group of Division of War Research at Columbia University, 1943-45.

Ensino: Wisconsin, Minnesota, and the University of Chicago (onde é Associate Professor of Economics).

Autor de: With C. Shoup and R. Mack, Taxing to Prevent Inflation; with S. Kuznets, Income from Independent Professional Practice; e artigos diversos sobre assuntos econômicos e estatísticos.

GEORGE J. STIGLER Ph.D. (Chicago)

Pesquisa: National Resources Committee, 1935; Office of Price Administration, Division of Research, 194o-42; National Bureau of Economic Research; Statistical Research Group of Division of War Research of Columbia University, 1944.

Ensino: Iowa State College, Minnesota, and Brown University (where he is Professor of Economics).

Autor de: Production and Distribution Theories; The Theory of Price; e artigos diversos sobre economia.

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