Telhados ou Tetos? O Atual Problema da Moradia


N. T.: Este artigo foi publicado pela FEE em formato de panfleto como parte de uma série chamada “Popular Essays on Current Problems” (artigos populares sobre problemas atuais) em setembro de 1946.

Telhados ou Tetos? O Atual Problema da Moradia

Em 12 de Março de 2013, por Milton Friedman e George Stigler; prefácio de Leonard Read

Prefácio:

Se as manobras parlamentares tivessem prevenido a renovação dos poderes da OPA (Office of Price Administration – Secretaria de Administração de Preços) em Julho de 1946 [1], os controles de preços do governo teriam terminado? Ou eles seriam reavivados pelos estados, ou pelas municipalidades, ou por um novo estatuto federal?

No caso dos controles de aluguéis, pelo menos, a resposta é clara. Durante o lapso dos controles federais em julho, estado e municipalidade, um após o outro, colocaram, ou planejaram colocar em prática suas próprias agências para a manutenção dos tetos dos preços de aluguéis.

Por quê?
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Consequências Psicológicas do Controle de Aluguéis


Consequências Psicológicas do Controle de Aluguéis

Em 10 de Dezembro de 2013, por Sanford Ikeda

A University of Chicago Press publicou uma nova versão “definitiva” do livro The Constitution of Liberty, de F.A. Hayek, sob a orientação de Ronald Hamowy. Por causa do meu interesse em assuntos urbanos, é uma boa hora para que eu foque no capítulo 22, “Habitação e planejamento de cidades”. Ele contém vários insights que eu gosto muito, mas por causa das limitações desta coluna, vou agora apenas tratar da abordagem de Hayek a respeito do controle de aluguéis.

Devo confessar que foi vários anos após eu me tornar interessado na natureza e importância das cidades que descobri que Hayek havia escrito algo sobre o que nós chamamos de “planejamento urbano”. (Bem, isso não é bem verdade. Eu li The Constitution of Liberty quando era estudante de pós-graduação, mas naquele tempo eu não reconhecia a importãncia das cidades para o desenvolvimento tanto econômico quanto intelectual, então, evidentemente o livro não causou efeito algum no meu desenvolvimento). A análise tem um sabor caracteristicamente hayekiano, no sentido de que vai além da análise puramente econômica e realça o impacto psicológico e sociológico de certas políticas urbanas que fortalecem a dinâmica do intervencionismo. Leia mais deste post

As conseqüências não intencionais do controle de aluguéis


As conseqüências não intencionais do controle de aluguéis

Em 13 de Novembro de 2013, por Art Carden

Suponha que você quisesse destruir uma cidade. Você deveria bombardeá-la ou seria necessário apenas impor controle de aluguéis? Essa é uma pergunta um pouco forte a princípio, mas alguns economistas têm argumentado que ambas são bastante equivalentes. Quando o preço dos aluguéis é mantido abaixo do nível claro do mercado, a escassez surge e o estoque de moradia rapidamente se deteriora.

Aqueles que pregam o controle de aluguéis freqüentemente o fazem continuamente com base em sua visão de justiça social. Não é correto, eles podem argumentar, que alguém que vive em algum lugar por toda a sua vida devesse ser expulso de sua vizinhança por causa do aumento de preços; nem é correto que um locador rico avarento se delicie com altos aluguéis porque um monte de gente queira morar em Nova Iorque ou São Francisco. A típica proposta de controle de aluguéis está baseada na idéia de que a mesma quantidade de atividade econômica será realizada, mas com uma distribuição diferente de resultados. Isto é, o mesmo número de apartamentos será ofertado e eles serão ofertados às mesmas pessoas e na mesma qualidade original. A única diferença, de acordo com os defensores do controle de aluguéis, é que o infeliz inquilino não terá que se submeter aos bolsos do locador. Qualquer mudança na quantidade de moradia será vista como uma falha moral da parte do senhorio. Leia mais deste post

Os benefícios da especulação imobiliária


Os benefícios da especulação imobiliária

Em 06 de Novembro de 2013, por Walter Block

especuladorSempre que os preços dos imóveis sobem podemos ouvir o coro de reclamações culpando os especuladores. Os especuladores têm sido sempre vilipendiados pelos aumentos crescentes nos preços.

Essa visão é incorreta. Na verdade, o contrário é o correto: especuladores mantêm a subida de preços em menores níveis que ocorreriam sem a sua ação. Para ver isso claramente, vamos considerar um exemplo não controverso de “dispositivos”. Então, tendo estabelecido os princípios básicos para o caso clássico, podemos aplicá-los para a questão mais especial e sensível dos preços da terra e da habitação.

Suponha que na ausência de especulação, a oferta futura de dispositivos é como a da história bíblica: sete anos de fartura seguidos por sete anos magros. Dada a demanda similar para os dois períodos, os anos de ampla oferta resultariam em preços baixos e a era de baixa oferta em preços altos.

Entra o especulador. O que ele irá fazer? Ele irá tentar comprar quando os preços estiverem baixos e vender quando subirem. Suas aquisições iniciais irão, com certeza, aumentar os preços acima dos baixos níveis que teriam no primeiro período caso ele não tivesse agido, pois sua demanda especulativa adicional é agora adicionada à demanda pela compra de dispositivos para propósitos de consumo. Porém, suas vendas subseqüentes irão reduzir os preços dos altos níveis que prevaleceriam, fora de seus esforços, no segundo intervalo de tempo. Isso ocorre porque as vendas especulativas, quando adicionadas às outras vendas, devem deprimir os preços mais do que ocorreria pelas outras vendas sozinhas.

O especulador será visto pelas pessoas vendendo a altos preços nos anos 8 ao 14. As pessoas então irão culpá-lo por essa escalada de preços, mesmo embora os preços se mantenham ainda mais altos com a sua ausência.

Contudo, o especulador faz mais que meramente corrigir os preços ao longo do tempo. Ao reduzir as oscilações de preços, ele consegue algo de crucial importância: a estocagem de aplicativos nos anos de fartura, quando eles são menos demandados, e a dissipação de seu estoque de aplicativos durante os anos de maior escassez, quando eles são mais úteis.

Além disso, as ações do especulador no mercado sinalizam para todos os homens de negócio que uma era de pequena oferta é esperada no futuro. Suas compras no presente aumentam os preços dos dispositivos e assim os lucros em produzi-los agora. Isso encoraja outros a fazer o mesmo antes que os anos magros apareçam. O especulador é o Sistema de Aviso Prévio da economia.

Porém, assim como nos tempos de outrora em que os portadores de doenças desconhecidas eram colocados à sua própria sorte para a morte, os mensageiros modernos – os especuladores – são culpados pelas más notícias que trazem. Existem esforços no sentido de proibir as suas atividades legalmente, ou de taxar os seus ganhos em 100% com impostos confiscatórios. Tais movimentos, entretanto, privam a sociedade dos efeitos benéficos da especulação.

Existe apenas um problema que pode ocorrer nessa atividade. Se o especulador agir incorretamente e vir anos de fartura à frente quando o aperto de cintos deveria estar sendo planejado para a economia, a situação pode resultar em caos. Ao contrário de estabilizar os preços e a oferta de dispositivos, o especulador irá desestabilizá-los; ao contrário de acumular durante os anos gordos e reduzir sua carteira nos anos magros – e liderando outros a fazerem o mesmo – ele irá encorajar poupança desnecessária sob adversidades e desperdícios esbanjadores em ótimos tempos. Leia mais deste post

O que é a questão da moradia?


O que é a questão da moradia? Notas sobre a precarização da moradia, o ideal da casa própria e a requalificação urbana segundo a visão marxista e uma crítica.

Em 29 de Outubro de 2013, por David

moradia

Morar em cidades significa um maior acesso a oportunidades que não são facilmente encontradas nas áreas rurais. Cidades grandes geralmente oferecem ainda melhores oportunidades, principalmente com relação ao acesso às amenidades urbanas, o acesso à educação, à saúde, ao saneamento e, talvez principalmente, o acesso ao mercado de trabalho. A cidade aumenta a produtividade do trabalho e permite maiores rendimentos para seus habitantes quando comparados aos moradores do campo. Esses benefícios atraem a população que espera se satisfazer dos ganhos em rendimento ou com outras questões pessoais, entretanto, os custos da cidade grande também são mais altos que o custo de vida no campo, ou em cidades menores.

Dentre os custos da cidade grande está o custo da moradia para o trabalhador que muitas vezes representa a maior porção de seu orçamento. Além disso, o acesso à moradia adequada é dificultado pelos altos valores cobrados e muitas vezes pela disponibilidade de habitações de boa qualidade. A crise da habitação e o déficit encontrados na maioria das cidades brasileiras, representado pela situação de moradias precárias em regiões sem infraestrutura, levantam o interesse de pesquisadores que buscam entender as razões dessa situação para buscar alternativas que melhorem esse cenário.

Entre os trabalhos mais citados entre urbanistas para responder às precárias condições de moradia, encontramos a obra “O Que é a Questão da Moradia?” dos pesquisadores Luiz C. de Queiroz Ribeiro e Robert M. Pechman ligados ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional – IPPUR . A leitura dessa obra – embora pequena, de grande influência na área – é importante para entender os demais trabalhos sobre a moradia e as soluções propostas pelos técnicos atualmente, principalmente aqueles que possuem um viés marxista em suas leituras.

Este artigo visa apresentar a visão predominante entre autores marxistas utilizados como linha guia a visão dos autores do livro – ótimo representante da visão marxista sobre a questão da moradia – e apresentar críticas a essa visão, enfatizando os problemas das conclusões a que eles chegam. Suas críticas também apresentam esclarecimentos sobre o ideal da casa própria e sobre a requalificação urbana dentro de um contexto marxista e por isso merecem uma leitura crítica. Leia mais deste post

A Moradia na União Soviética


A Moradia na União Soviética

Em 15 de Outubro de 2013, por Master and Margarita

A propriedade privada da moradia foi abolida na União Soviética em 1918. Novas leis foram criadas para decidir quem poderia morar onde fosse planejado. A situação era particularmente complicada nas cidades para onde muitos proprietários se mudaram e houve grande imigração. O colapso imobiliário resultante dura efetivamente até os dias de hoje. As autoridades planejadoras do setor imobiliário determinavam quem deveria viver em cada local. Muitos prédios de apartamentos possuíam um comitê de Moradia administrado por um Gerente Residencial. Um exemplo muito semelhante de como isso funcionava pode ser visto na figura do Doutor Zhivago (1965), filme dirigido por David Lean e baseado no famoso romance de Boris Pasternak. Outro exemplo que apresenta de forma incrível o problema da moradia é o filme dirigido por Régis Wargnier Est- Ouest de 1999.

Se o apartamento parecesse muito grande para os inquilinos e se eles tivessem a sorte de poderem permanecer, eles eram forçados a dividir o espaço com quem o Comitê de Moradia autorizasse a se mudar. Algumas vezes grandes apartamentos eram simplesmente divididos. Por exemplo, um apartamento de três quartos pertencente a uma família se tornaria por decreto um apartamento de três quartos para três famílias. A cozinha, o hall e os banheiros deveriam ser compartilhados. Freqüentemente existia ressentimentos entre as várias famílias vivendo nos chamados коммунальная квартира (kommunalnaya kvartira), ou apartamentos comunais, especialmente se uma das famílias fosse a proprietária original ou se todas as famílias continuassem vivendo juntas por anos. Leia mais deste post

O Direito à Moradia Digna


O Direito à Moradia Digna

Em 24 de Setembro de 2013, por David

Diz o artigo 6º da constituição brasileira que a moradia é um direito social. E o que isso quer dizer exatamente?

Qualquer direito é necessariamente social se encararmos o fato de que só há a necessidade da definição e proteção de direitos em um ambiente social. Direitos são necessários para a defesa contra a agressão, que é uma atitude anti-social. Neste sentido, o direito tem a função de nos proteger da agressão de agentes anti-sociais.

A idéia mais difundida sobre direitos atualmente se baseia na crença de que direitos são aqueles definidos politicamente na legislação do país e obrigação do estado em garantir. Porém, pensemos um pouco mais a fundo com relação a isso para verificarmos se esse modelo legal é realmente justo.

O que você diria se algum vizinho entrasse em sua casa e te obrigasse a pagar pela sua reforma e, caso você não aceitasse, ameaçasse processá-lo? Você aprovaria isso como um direito do seu vizinho e dever seu de trabalhar para ele sem o seu consentimento? Acredito que você negaria o direito do seu vizinho a obrigá-lo pela reforma e ainda o trataria com escárnio pela tentativa de agressão.

E se seu vizinho atribuísse a mesma ação a agentes do estado seguindo e representando a legislação aprovada? O que você diria desse arranjo, não do ponto de vista legislativo, mas moral? O que antes era uma agressão tornou-se justo devido à ação do agente estatal? Onde está a justiça desse arranjo?

Tentemos esclarecer os conceitos para melhorar nossa compreensão dos fatos. A moradia é realmente um direito, no entanto, apenas enquanto conceito negativo. Digo com isso que deve ser garantida nossa proteção contra a agressão de qualquer agente anti-social que, por algum motivo, procure retirar à força nosso direito à moradia. Porém, desse direito não decorre logicamente qualquer direito nosso de poder obrigar alguém a providenciar um teto sobre nossas cabeças. Este seria um direito à moradia segundo conceito positivo e, como tal, somente poderia existir eticamente mediante contrato voluntário no qual os envolvidos concordam com os termos: troca-se um pagamento pela moradia e a moradia pelo pagamento. Neste caso, o direito positivo de obrigar o contratado a fornecer a moradia contratada existe, pois foi formalizado um contrato entre as partes. Caso esse contrato seja desrespeitado, por qualquer uma das partes, haverá uma agressão. O direito positivo pode ser estabelecido somente ao respeitar os direitos negativos mediante um contrato. Direitos positivos, como estão sendo aqui conceituados, não podem existir de forma justa se não houver consentimento dos envolvidos.

O problema surge quando direitos sociais não são encarados como direitos verdadeiros, derivados do direito negativo, mas como privilégios políticos. Ao contrário de ter o direito negativo à moradia, ou seja, de ser protegido contra agressores, passo a ter o direito a um teto provido por alguém sem que essa pessoa tenha consentido. Não há contrato. Quem paga por minha moradia não teve escolha, foi coagido e, portanto, teve seus direitos negativos agredidos. Políticos e toda a sua base de apoio chamam esse esquema de contrato social e os direitos inventados de direitos sociais. Meu direito positivo passa a existir pelo simples fato de eu existir em alguma aglomeração humana politicamente definida, sem ter acordado nada com ninguém. Nestes casos, o “direito social” acaba se tornando um termo-doninha, um weasel-word.

O weasel-word é um subterfúgio que busca engrandecer um conceito quando, na verdade, está-se falando de coisas vagas, imprecisas, confusas e mesmo ambíguas. O uso de termos-doninha procura evitar afirmações diretas que carregam seu verdadeiro significado, de modo a amenizar declarações chocantes e controversas. É o caso do seu vizinho obrigando-o a reformar a sua casa. Direito social, justiça social, moradia social, contrato social, função social, entre outros, são termos-doninha [1]. A inserção da palavra “social” esvazia o conceito das primeiras palavras como as doninhas sugam os ovos sem deixar marcas aparentes em suas cascas.

Uma “justiça social” não é mais justa, um “direito social” deixa de ser direito e a “moradia social” se torna um privilégio que agride a instituição dos direitos negativos que tornam uma aglomeração humana uma sociedade pacífica. Nestes casos, como salienta Hayek, o “social” deveria, na verdade, ser chamado de “anti-social”. [2] Leia mais deste post

O Senhorio


O Senhorio

Em 06 de Agosto de 2013, por Walter Block; excerto do livro Defendendo o Indefensável

Para muitos, o senhorio—também chamado de senhorio do gueto e de carrasco do aluguel—é a prova de que alguém pode, ainda estando vivo, tomar-se a imagem do diabo. Destinatário de pragas perversas, boneco de inquilinos portadores de agulhas e com uma inclinação ao vodu, explorador dos decaídos, o senhorio certamente é uma das figuras mais odiadas. A acusação é múltipla: ele cobra aluguéis inescrupulosamente altos; não faz reparos em seus prédios; seus apartamentos são pintados com tintas das mais baratas, que intoxicam os bebês; e permite que drogados, estupradores e bêbados molestem os inquilinos. O reboco caindo, o lixo esparramado, as baratas onipresentes, o encanamento que alaga, o telhado caindo aos pedaços e os incêndios, são, todos, partes integrantes dos domínios do senhorio. E as únicas criaturas que prosperam nesses locais, são os ratos. A acusação, por mais severa que seja, é ilegítima. O proprietário de habitações do gueto difere muito pouco de qualquer fornecedor de mercadoria de baixo custo. Na verdade, não é diferente de qualquer outro fornecedor de qualquer tipo de mercadoria. Todos eles cobram o quanto podem.

Primeiro, consideremos os que fornecem mercadoria barata, inferior e de segunda mão, como uma classe. Uma coisa se sobressai de tudo o mais, quanto às mercadorias que compram e vendem: são produzidas a baixo custo, sendo de qualidade inferior ou de segunda mão. Uma pessoa racional não esperaria alta qualidade, excelente acabamento ou mercadoria nova e de primeira por uma pechincha; não se sentiria ultrajada e enganada, se a mercadoria ao preço de bagatela demonstrasse ter apenas uma bagatela de qualidade. Nossas expectativas em relação à margarina não são as mesmas tidas em relação à manteiga. Ficamos satisfeitos com a menor qualidade de um carro usado do que com a de um novo. No entanto, quando se trata de moradia, especialmente no ambiente urbano, as pessoas esperam moradias de qualidade a preços de pechincha e até insistem nisso.

Mas e quanto à queixa de que o senhorio cobra demais por sua habitação decrépita? Ela é errônea. Qualquer um tenta obter o preço mais alto possível por aquilo que produz e pagar o preço mais baixo possível pelo que compra. Os senhorios operam desta forma, como o fazem os operários, os membros de grupos minoritários, os socialistas, as baby-sitters e os produtores rurais comunitários. Até mesmo viúvas e pensionistas que economizam seu dinheiro para uma emergência, tentam conseguir as maiores taxas de juro possíveis para suas economias. Seguindo-se o raciocínio que acha os senhorios desprezíveis, todas essas pessoas também têm de ser condenadas.

Pois elas, da mesma forma, “exploram” o público a quem vendem ou alugam seus serviços e capital, quando tentam obter o maior retorno possível. Mas, é claro, elas não são desprezíveis—pelo menos não por causa de seu desejo de obterem o maior retorno possível sobre seus produtos e serviços. E nenhum deles é senhorio. Os senhorios de casas dilapidadas são os escolhidos, por alguma coisa que é quase uma parte básica da natureza humana—o desejo de permutar e comerciar, e de conseguir a melhor pechincha possível.

Os que criticam o senhorio, falham em distinguir entre o desejo de cobrar altos preços, que todo mundo tem, e a habilidade de fazê-lo, que nem todos possuem. Os senhorios distinguem-se, não porque querem cobrar altos preços, mas porque podem fazê-lo. O cerne da questão, portanto—e que os críticos desconsideram por completo —, é por que isso é assim.

O que geralmente impede as pessoas de cobrarem preços extraordinariamente altos é a concorrência que surge, assim que o preço e a margem de lucro de um dado produto ou serviço começam a subir. Se o preço dos discos de arremesso, por exemplo, começa a subir, os fabricantes estabelecidos ampliam a produção, novos empresários entram no ramo, os discos de arremesso usados são, talvez, vendidos em mercados de usados etc. Todas essas atividades tendem a conter o aumento inicial do preço. Se o preço do aluguel dos apartamentos de repente começa a subir, devido a uma súbita carência de moradias, forças similares entram em ação. Novas habitações são construídas pelos atuais proprietários de imóveis e por novos, atraídos para o ramo pelo aumento dos preços. Moradias velhas tendem a ser reformadas; porões e sótãos, forçosamente, entram em uso. Todas essas atividades tendem a reduzir o preço e sanar a falta de moradias.

Se os senhorios tentassem aumentar os aluguéis na ausência de falta de moradias, achariam difícil manter seus apartamentos alugados. Pois tanto antigos quanto novos inquilinos ficariam tentados a procurar os aluguéis relativamente mais baixos cobrados em outros lugares. Mesmo que os proprietários se aliassem a fim de aumentar os aluguéis, não seriam capazes de manter a alta, na ausência de um déficit habitacional.

A tentativa desses seria contraposta a ação de novos empresários, não participantes do acordo de cartel, que se apressariam em atender a demanda por habitações a preços mais baixos. Eles comprariam os prédios existentes e construiriam novos. Os inquilinos, é claro, afluiriam às habitações fora do cartel. Aqueles que permanecessem nos prédios de aluguel alto, tenderiam a utilizar menos espaço, quer dividindo a moradia com outro inquilino, quer buscando um local menor. Isso ocorrendo, ficaria mais difícil para os senhorios do cartel manterem seus prédios totalmente alugados. Inevitavelmente, o cartel se desfaria,

à medida em que os senhorios tentassem encontrar e manter inquilinos da única forma possível: baixando os aluguéis. Portanto, é ilusório alegar que os senhorios cobram o que bem entendem. Eles cobram o que o mercado suporta, como qualquer outro negociante.

Uma razão adicional para chamar de injustificada a queixa é que, no fundo, não existe qualquer sentido realmente legítimo no conceito de cobrar demais. “Cobrar demais” pode significar apenas “cobrar mais do que o consumidor gostaria de pagar”. Mas como todos nós, na verdade, gostaríamos de não pagar nada por nosso espaço para morar (ou talvez infinitamente menos do que isso, o que equivaleria ao senhorio pagar ao inquilino uma quantia de dinheiro infinita para que morasse em seu imóvel), dos senhorios que cobrarem o que quer que seja, pode-se dizer que estão cobrando demais. De qualquer um que vende a um preço acima de zero, pode-se dizer que está cobrando demais, pois todos nós gostaríamos de não pagar nada (ou infinitamente menos) por aquilo que compramos.

Desconsiderada, por ilegítima, a queixa de que os senhorios cobram demais, como fica a questão dos ratos, lixo, reboco caindo etc.? O senhorio é responsável por essas condições? Embora esteja muito em voga dizer que “sim”, na verdade não o é. Pois o problema da moradia de aluguel não é realmente um problema de senhorios ou de imóveis. É um problema da pobreza—um problema pelo qual o senhorio não pode ser responsabilizado. E quando não é o resultado da pobreza, não é um problema social.

A moradia de aluguel, com todos seus horrores, não é um problema, quando os moradores são pessoas que podem pagar por habitação de melhor qualidade, mas preferem viver num prédio de aluguel por causa do dinheiro que podem economizar com isso. Uma opção dessas pode não ser muito comum, mas as opções de outras pessoas, feitas voluntariamente e que afetam somente a elas, não podem ser classificadas como um problema social. (Se assim fosse, todos nós correríamos o risco de termos nossas opções mais deliberadas, nossos gostos e desejos mais caros caracterizados como “problemas sociais”, por pessoas de gostos diversos dos nossos.)

A moradia de aluguel é um problema quando os habitantes vivem nela por pura necessidade—não querendo ficar, mas sem condições de pagar por qualquer coisa melhor. Certamente sua situação é aflitiva, mas a falha não está no senhorio. Ao contrário, ele está fornecendo um serviço necessário, dada a pobreza dos inquilinos. Em prova disso, consideremos uma lei proibindo a existência de cortiços e, portanto, dos senhorios dos cortiços, sem estabelecer quaisquer outros meios de moradia para os inquilinos dos cortiços, como fornecer habitações decentes aos pobres ou uma renda adequada para que comprassem ou alugassem boas habitações. O argumento é que, se o senhorio realmente prejudica o inquilino, então sua eliminação, com tudo o mais permanecendo inalterado, tem de aumentar o bemestar dos inquilinos dos cortiços. Mas a lei não conseguiria isso.

Ela seria muito prejudicial, não só aos senhorios, como também aos inquilinos. Se é que não prejudicaria até mais os inquilinos, pois os senhorios perderiam apenas uma ou, talvez, muitas fontes de renda; já os inquilinos perderiam as próprias moradias. Seriam obrigados a alugar outras mais caras, com a consequente redução da quantia de dinheiro disponível para alimentação, remédios e outras necessidades.

Não. O problema não é o senhorio, é a pobreza. Somente se o senhorio fosse a causa da pobreza, ele poderia ser legitimamente culpado pelos males da moradia de aluguel.

Como é então que, se não é mais culpado de astúcia do que outros negociantes, o senhorio foi escolhido para ser vilipendiado? Além do mais, os que vendem roupas usadas aos miseráveis de Bowery, não são insultados, muito embora seus artigos sejam inferiores, os preços altos, e os compradores, pobres e desamparados. Ao invés de culparmos os comerciantes, porém, parece que sabemos onde reside a culpa—na pobreza e situação de desamparo dos miseráveis de Bowery. Da mesma forma, as pessoas não culpam os donos de sucatas pela triste condição de seus artigos ou pelas terríveis dificuldades de seus clientes. As pessoas não culpam os donos de padarias que vendem pão velho pela velhice do produto.

Em vez disso, imaginam que, se não fosse por essas sucatas e padarias, os pobres estariam em situação ainda pior do que aquela na qual estão agora.

Embora a resposta possa ser especulativa, apenas, poderia parecer que existe uma relação positiva entre a intensidade da interferência governamental no cenário econômico e o abuso e invectiva acumulados sobre os empresários que atendem esse cenário. Poucas leis têm interferido com as “padarias de pão velho” ou com as sucatas, mas muitas interferem na área habitacional. O vínculo entre o envolvimento do governo no mercado habitacional e a imagem pública negativa do senhorio deveria, portanto, estar claro.

Que existe um envolvimento forte e variado do governo no mercado habitacional, isso não se pode negar. Projetos de relocalização de moradias, projetos habitacionais “populares” e de reformulação urbana, decretos de zoneamento e códigos de construção são apenasalguns exemplos. Todos mais têm criado do que resolvido problemas.

Têm sido destruídas mais moradias do que criadas, as tensões raciais têm sido exacerbadas, e a vida dos bairros e da comunidade tem sido perturbada. Em todos os casos, parece que o senhorio paga pelos efeitos excessivos das formalidades e incompetência burocráticas. Ele leva a culpa de uma grande parte da alta densidade demográfica engendrada pelo programa de reformulação urbana. E acusado de não manter seus prédios dentro de padrões estabelecidos por códigos de construção não realistas, os quais, se atendidos, iriam piorar radicalmente a situação dos inquilinos. (Querer impor um nível de habitação “Cadillac” só pode prejudicar os do “nível Volkswagen”. Isso colocaria toda a moradia fora do alcance dos pobres.)

Talvez o vínculo mais crítico entre o governo e a má reputação que goza o senhorio, seja a lei do inquilinato. Pois a legislação de controle dos aluguéis altera os incentivos normais de lucro, que colocam o empresário a serviço de seus clientes, para incentivos que fazem dele o inimigo número um de seus inquilinos.

Normalmente, o senhorio (ou qualquer outro negociante) ganha dinheiro suprindo necessidades de seu inquilinos. Se ele falha em atender a essas necessidades, os inquilinos tendem a se mudar. Apartamentos vagos significam, é claro, uma perda de renda. Anúncios, imobiliárias, reparos, pintura e outros requisitos que relocar um apartamento envolve, significam despesas extras. Além disso, o senhorio que deixa de atender a necessidades de seus inquilinos, pode ter de vir a cobrar aluguéis mais baixos do que, caso contrário, cobraria. Assim como em outros tipos de negócios, o cliente “sempre está com a razão”, e o comerciante que ignora esse ditado é o único a correr perigo.

Mas, com o controle dos aluguéis, o sistema de incentivo é invertido. Aqui o senhorio pode lucrar mais, não em bem servir a seus inquilinos, mas em maltratá-los, esquivando-se, recusando-se a fazer reparos, insultando-os. Quando os aluguéis são controlados por lei a índices abaixo de seu valor de mercado, o senhorio lucra mais, não em servir aos inquilinos, mas em livrar-se deles. Pois então pode substituílos por inquilinos sem prerrogativas legais e que pagam mais.

Se, com o controle dos aluguéis, o sistema de incentivo é transformado, vale o processo autosseletivo através do qual o ingresso no ramo de locação é determinado. Os tipos de pessoas que uma ocupação atrai, sofrem a influência do tipo de trabalho que deve ser feito no ramo. Se a atividade requer servir (financeiramente) aos consumidores, é atraído um tipo de locador. Se a atividade requer fustigar (financeiramente) os consumidores, então é atraído um tipo completamente diferente de locador. Em outras palavras, em muitos casos, a reputação de ladino, mesquinho etc., do senhorio, pode ser bem merecida, mas é o programa de controle de aluguéis, antes de tudo, o que encoraja as pessoas desse tipo a se tornarem senhorios.

Se o senhorio fosse proibido de alugar os cortiços, e se essa proibição fosse rigorosamente cumprida, o bem-estar dos pobres inquilinos de cortiços pioraria imensuravelmente, como vimos. É a proibição de aluguéis altos, por trás da lei do inquilinato e similares, que causa a deterioração das moradias. E a proibição de moradias de baixa qualidade que faz com que os locadores abandonem o ramo de habitação.

O resultado é que os inquilinos têm menos opções, e as opções que possuem são de baixa qualidade. Se os locadores não podem lucrar em prover habitação aos pobres tanto quanto podem lucrar em outras atividades, eles abandonam o setor. As tentativas de baixar os aluguéis e manter a alta qualidade através de proibições só faz reduzir os lucros e deslocar locadores para outras atividades, deixando os inquilinos pobres em situação muitíssimo pior, sem eles.

Deve-se lembrar que a causa básica dos cortiços não é o senhorio, e que os piores “excessos” do senhorio se devem aos programas governamentais, especialmente o de controle dos aluguéis. O senhorio, efetivamente, presta uma contribuição positiva à sociedade; sem ele, a economia ficaria em pior situação. O fato de continuar com sua ingrata tarefa, em meio a toda sorte de abusos e vilipêndios, só pode ser evidência de sua natureza basicamente heróica.

O Espantalho da Especulação Imobiliária – parte 2/2


O Espantalho da Especulação Imobiliária – parte 2/2

Em 25 de Junho de 2013, por David

No artigo anterior, apresentamos a definição de especulação imobiliária, fizemos uma leitura crítica e rebatemos vários pontos. Neste artigo, abordaremos a questão da elevação dos preços, das crises imobiliárias e brevemente o impacto das políticas de crédito na especulação imobiliária e na produção do espaço urbano, confundido como especulação imobiliária.

 Crises Imobiliárias e expansão urbana – culpa dos especuladores?

Podemos perceber em estudos empíricos de urbanistas, geógrafos e minskyanos que após os períodos de expansão imobiliária muitos imóveis permanecem sem moradores – algo causado pelos especuladores – enquanto muitas pessoas permanecem sem moradia adequada – essa é uma contradição e uma falha do mercado que deve ser combatida com políticas públicas. A afirmação acima é freqüente entre os críticos e, além de bastante forte, está parcialmente correta. Realmente é a ação dos especuladores uma das fontes, talvez a maior, dos imóveis vazios após o estouro de bolhas, mas isso não é uma contradição e nem mesmo uma falha de mercado; ela é resultado direto de ações intervencionistas do estado e das falhas de governo e quaisquer novas políticas públicas terão o grande potencial de piorar a situação. Explico melhor.

Como vimos, a especulação é uma atividade que envolve riscos; o maior deles é não conseguir vender o imóvel com valor superior ao valor de compra. Imóveis vazios só permanecem vazios se os proprietários não quiserem reduzir o valor de venda ou o valor de seus aluguéis aguardando que a fase de bonança continue ou retorne; como está ocorrendo com o mercado de terrenos atualmente. Tudo é uma questão de preços.

O problema das crises não é exatamente seus efeitos, mas principalmente as suas causas. Crises são necessárias para corrigir as distorções no sistema de preços e as crises imobiliárias, que tanto afetam as cidades, não escapam dessa regra.

A valorização imobiliária acontece quando há crescente demanda por imóveis. A construção de novas unidades demanda tempo e diversos outros recursos devem ser trabalhados para suprir essa demanda adicional. Juntamente a isso, existe todo um rol de regulamentações, taxas, impostos e burocracia criados pelo poder público, o que atrasa, atrapalha e encarece a produção imobiliária. Além disso, existem as leis de zoneamento que restringem a ocupação do solo urbano, aumentando a escassez de espaço urbano produtivo [5].

Entretanto, para existir demanda por bens tão caros quanto imóveis, é necessário existir poupança, seja dos próprios interessados, ou de terceiros que são destinados ao financiamento. Sem poupança é impossível o investimento em habitações e poupança é praticamente a abstenção de consumo influenciada pela preferência temporal do poupador. Neste caso, a abstenção será feita para todos os outros bens que não sejam destinados à aquisição de imóveis, ou seja, a demanda por “não-imóveis” deverá ser reduzida. Qualquer interessado em adquirir um imóvel deverá produzir mais que consome e destinar essa poupança para a satisfação de um desejo futuro.

Em uma economia genuinamente de livre mercado, inclusive e principalmente com uma moeda verdadeira (sound money), o sistema de preços flutua de acordo com a oferta e demanda dos bens, inclusive da moeda. Nesse cenário hipotético (pois sobra pouco dele na atualidade), o aumento de preços no setor imobiliário certamente acompanharia uma queda de preços em diversos outros setores da economia, ou mesmo de outros nichos específicos do próprio setor imobiliário. A moeda muito provavelmente seria o ouro e a sua produção anual gira em torno de 2% ao ano, ou seja, é praticamente estática. Sem aumento na produção de moeda, os demais bens na economia tendem a ter seus preços reduzidos devido à produtividade crescente, mantendo uma queda geral nos preços – como um lago com ondas, mas sempre com um nível menor de cota média (imaginando que fosse possível realmente calcular essa cota média, já que é impossível somar bananas, carros e casas e tirar a média).

O fato é que não percebemos isso atualmente. Praticamente todos os bens na economia têm aumentos de preço e os índices de preços gerais mostram uma contínua elevação. Uma explicação para isso seria a perda de produtividade da economia, mas isso é notadamente falso, mesmo em uma economia altamente regulada e protecionista como a brasileira. A outra explicação, a que realmente ocorre, é o contínuo aumento na produção de dinheiro. Mas qual é a ligação entre a produção de dinheiro e o mercado imobiliário, a especulação e a expansão das cidades?

Já deve estar claro que para existir investimentos na produção de imóveis é necessário haver poupança. A poupança é que sinalizará, por meio dos juros, que existem recursos para serem investidos em bens de capital e de maior cadeia produtiva, entre eles os imóveis. Porém, o governo consegue manipular a poupança utilizando a impressora que mantém no Banco Central, e o sistema bancário também o faz por meio do sistema de reservas fracionárias. Todo o sistema bancário, seja por meio de bancos públicos ou privados, está protegido e é orquestrados pelo estado, mantendo o poder de criação de moeda ex nihilo. Com isso, o governo cria a mágica de manter um nível de consumo atual e aumento de poupança ao criar recursos artificiais para investimentos em bens de capital: bens superiores. Partindo da utilização da política, pode desviar um percentual de poupança verdadeira para os setores que acredita estratégicos, juntamente com os recursos artificiais que acabou de produzir do nada na forma de programas públicos de investimento direto na habitação e de subsídios. Se não há poupança, o governo a cria artificialmente.

Se antes era necessário João produzir e não consumir para José consumir sem produzir – contrair um empréstimo –, agora José pode utilizar esses recursos que não produziu sem ninguém mais tê-los produzido; na prática, o estado e o sistema bancário criaram recursos do nada!

Os programas voltados para a habitação, potencializados por essa poupança artificial, irão distorcer o sistema de preços. No início, o setor imobiliário se mostrará aquecido, com aumento de demanda e índices que prometem prosperidade. Os demais bens e serviços não terão muita variação de preços inicialmente, talvez alguns apresentem até mesmo uma queda de preços devido à sua produtividade ou redução de demanda naquele momento. Mais recursos financeiros serão destinados ao setor imobiliário e a valorização terá início, juntamente com o aumento nos salários do setor, aumento dos preços dos insumos e dos terrenos. Essa valorização, e principalmente a esperança pela crescente valorização, atrairão investidores: muitos deles especuladores. Os especuladores destinarão suas poupanças para o setor imobiliário, retirando esses recursos de outros setores da economia, reduzindo os investimentos nesses outros setores – pode existir aqui uma distorção nos investimentos privados sob influência do intervencionismo.

A esperança de lucratividade e o barateamento dos investimentos devido ao aumento artificial na poupança possibilitam que muitas empresas ingressem e comecem a produzir, aumentando a oferta. A presença de especuladores, elevada pela intervenção estatal, aumenta a demanda por imóveis. Esses preços em alta afetam os preços dos bens superiores, elevando inclusive os preços do solo e esse aumento exigirá das incorporadoras a busca por terrenos mais baratos e a reciclagem de áreas já construídas nas cidades, pois o sinal que recebem pelos preços é que existe escassez e as pessoas demandam imóveis. Ou seja, as franjas urbanas serão afetadas e prédios antigos tenderão a ser demolidos para darem lugar a edifícios demandados por essa população que teve acesso ao crédito fácil, aos serviços e investimentos em capital propiciados pela queda dos juros.

Durante algum tempo, o sistema de preços é distorcido sem maiores problemas no agregado, apresentando um cenário propício a novos investimentos e melhoria do padrão geral de vida. Mas alguns sinais já surgem desde o começo para mostrar que há distorção: os preços dos aluguéis descolam dos preços dos imóveis; a qualidade dos novos edifícios mais baratos cai para reduzir os custos (apesar da utilização de melhores métodos construtivos e maquinário); espaços de pior qualidade e de difícil acesso encarecem pela demanda gerada; o volume de negócios com especuladores aumenta; a queda dos juros propicia o aumento da descentralização produtiva – roundaboutness – e isto aumenta a demanda por edifícios de escritórios que, por sua vez, competem com os edifícios habitacionais por terrenos, elevando seus preços.

O cenário propício de prosperidade geral e particularmente mais favorável para o setor imobiliário atrai pequenos investidores e pequenas construtoras, bem como eleva os investimentos das maiores. Esse cenário, apesar de totalmente artificial, possui o mérito de demonstrar como provavelmente estaria o mercado livre das intervenções estatais com uma poupança real elevada. Muitos políticos ganham fama com esse cenário, mas ele é artificial e não demorará muito para que seus efeitos maléficos surjam e que seja necessária uma volta à realidade para o ajuste doloroso, porém extremamente necessário.

Em algum momento no futuro incerto, os bons ventos mudam de direção. Os preços gerais começam a subir em demasia com a quantidade de moeda na economia e os bancos se vêem forçados a reduzir o crédito e aumentar os juros para cobrir seus crescentes custos. O governo se vê obrigado a reduzir a expansão monetária para conter a perda de poder de compra da moeda. Com menos dinheiro gerado, a poupança artificial começa a ser desinflada e os juros sobem. Com isso, os vários setores da economia que se aproveitavam desse crescente fluxo monetário – como o setor imobiliário – vêem que não terão demanda pelos bens que começaram a construir no passado. Aquela poupança, que poderia ter sido gerada por pessoas interessadas em comprar um imóvel no futuro, na verdade não existia. As empresas e especuladores acabaram construindo e comprando mais imóveis do que realmente demandados no futuro nas genuínas condições de livre mercado. Foi uma ação especulativa totalmente frustrada que sofreu aumento porque o estado criou dinheiro do nada, inflou uma poupança artificial e jorrou recursos no setor. O setor entra em crise e abundam imóveis vazios, pessoas endividadas e outras sem condições de compra. Todo o mercado parece desconexo entre oferta e demanda e a crise surge. Essa é, em linhas gerais, a Teoria Austríaca dos Ciclos Econômicos – TACE – e sua relação com a produção imobiliária. Mais detalhes dessa relação podem ser verificados neste artigo de Mark Thornton sobre os ciclos econômicos e a construção de arranha-céus.

Os críticos da TACE argumentam que os empresários não seriam tão tolos ao ponto de continuamente entrarem nessa onda, afinal, eles são empreendedores e já teriam que aprender com os erros passados para não errar novamente. Mas a questão não é que a intervenção estatal transforma empreendedores em tolos, mas sim que ela facilita a transformação de tolos em empreendedores. O cenário propício atrai muitos aventureiros que não possuem nenhuma experiência no setor e buscam apenas lucros rápidos, sem muito empenho em crescer e se manter no mercado. Isso afeta a qualidade dos empreendimentos e a intervenção em áreas problemáticas. A falta de oferta, afetada principalmente pela abundância de regulamentações, também contribui para a aceitação dessas péssimas condições habitacionais. Além disso, não há como diferenciar a poupança real da artificial e nem mesmo prever quando os efeitos negativos surgirão. A concorrência entre empresários sob o intervencionismo monetário também será um obstáculo contra os mais conservadores e premiará os aventureiros, pelo menos no curto prazo.

Muitos acharão que a situação poderá ser melhorada se o estado continuar suas políticas creditícias ou de subsídio para a casa própria ou como aluguel social. Contudo, caso isso seja levado a sério, a situação artificial continuará sendo inflada e o sistema de preços continuará sendo distorcido. No futuro, novos problemas demonstrarão que essas políticas foram ainda mais prejudiciais do que teria acontecido se o setor tivesse sido deixado livre para absorver os erros com mudanças nos preços. Quanto mais tempo e quanto maior a intervenção estatal, mais potencialmente danosa será a bolha criada pelo estado. Nesse caso, os especuladores que investiram na esperança de vender seus imóveis com um valor maior vão encarar um cenário apocalíptico. Suas poupanças foram absorvidas por um setor artificialmente aquecido; não havia demanda real pelos bens naquele futuro imaginado no momento dos investimentos.

Percebemos nos momentos de euforia o aumento de aventureiros em busca de lucros altos e rápidos, que oferecem edificações de baixa qualidade arquitetônica e construtiva. Muitos críticos os chamam de especuladores. Não estão errados, mas, como vimos, as condições do aumento de aventureiros na produção do espaço urbano foram criadas por políticas públicas e não pelas forças de um livre mercado. O conservadorismo no estilo arquitetônico também parece ser favorecido por essa tendência a ganhos rápidos, pois é mais fácil e certo vender produtos já conhecidos a tentar inovar. Apesar de a poupança artificial criar um clima de investimentos em inovação, o risco político de inversão do cenário age na contra-mão dessa tendência. Com isso, outro efeito das políticas de crédito fácil é o baixo investimento em inovação da arquitetura dos edifícios residenciais, tanto em estilo como em sistemas construtivos. A exceção fica por conta dos edifícios de escritórios, mais demandados devido ao aumento das cadeias produtivas.

 Conclusão:

Nosso intuito foi demonstrar que a conotação negativa do termo especulação imobiliária não tem sentido. Todos os problemas anunciados por comentaristas, políticos, urbanistas e mesmo economistas como sendo causados por especuladores no mercado possuem, no mínimo, alguma intervenção estatal. Entre elas, a maior das intervenções é certamente a manipulação da base monetária e as políticas de controle dos juros pelo estado. Essas políticas têm um grande impacto negativo na economia pela formação e fortalecimento dos ciclos econômicos que, nos momentos de expansão, acabam criando falsas expectativas e euforia e, assim, desviam recursos escassos de onde seriam realmente demandados para setores artificialmente inflados. Quando a realidade econômica exige correção, o sistema de preços demonstra que aquela expectativa não era sensata e cobra o preço pelos erros. É nesse momento que a especulação mal sucedida se torna visível e, por isso, acaba levando a culpa.

Todas as ações humanas são especulativas, por pura definição, por isso, apenas o desconhecimento do funcionamento dos mercados e mesmo da divisão do trabalho permite que tais afirmações de conotação negativa sejam feitas. A especulação é primordial para o funcionamento sadio de qualquer mercado e o setor imobiliário não foge dessa regra. As cidades dependem da ação de especuladores que destinam seus recursos para a produção do espaço urbano; são eles que reduzem os solavancos de preços entre os diferentes bairros e imóveis e muitos criam as condições de moradia com o aluguel. Entretanto, não podemos nos esquecer que em mercados regulados, principalmente nos momentos de expansão creditícia direcionada para o setor, especuladores se vêem em um maior risco de errarem suas previsões, acarretando as conseqüências que descrevemos.

Contudo, parece-me que especialistas não concordam muito com as definições clássicas e com a etimologia da palavra especulação. Um especialista ouvido pelo jornal Gazeta do Povo, em matéria ironicamente intitulada “Especulação Prejudica o Mercado” [6], afirma que “as pessoas não gostam desse processo [de especulação imobiliária], porque isso pode levar a um aumento artificial de preços. O comprador adquire, mas não usa. Acaba pressionando a oferta e elevando o valor”. Como vimos, esse tipo de afirmação não tem sentido, a especulação surge do aumento de preços e não é ela que produz o encarecimento do imóvel. Além disso, afirmar que o especulador compra, mas não usa é um grande equívoco. É o mesmo que afirmar que o acionista não usa suas ações. O especulador usa o imóvel como investimento e, com isso, permite a redução dos possíveis solavancos entre momentos de escassez e abundância de imóveis; em mercado livres, é claro!

Na mesma matéria, outro especialista afirma que investidores são aqueles que compram para formar carteira, para locação e para valorização com o tempo, já os especuladores compram para revenda no curto prazo com a maior margem de lucro possível. Essa é outra afirmação que perde o sentido quando analisamos a fundo. Especuladores são investidores e investidores são especuladores. Todos somos especuladores, pois temos a expectativa de ganhos com as nossas ações, sejam elas no curto ou no longo prazo, financeiramente ou não, quem decide isso é cada pessoa singular de acordo com as próprias expectativas. Entretanto, é compreensível a posição desses especialistas. Dado que o termo especulação imobiliária possui uma forte conotação negativa, principalmente pela complexidade do funcionamento da economia e da dificuldade de entender como funcionam os mercados, esses especialistas buscam afastar a negatividade de seu ramo de negócios. Eles não querem afugentar possíveis especuladores chamando-os de “especuladores”, por isso se contorcem em buscar conceituações diferentes para atrai-los como “investidores”. E o jornal, por sua vez, não vai incorrer no erro de prejudicar uma das grandes fontes de recursos que são os anúncios imobiliários.

Portanto, devemos mais uma vez lembrar aos especialistas e demais estudiosos nas cadeiras de urbanismo que não é a especulação que prejudica o mercado, mas sim as intervenções estatais, em especial as políticas monetárias e creditícias pelo lado da demanda e do zoneamento de uso e ocupação do solo e demais entraves urbanísticos pelo lado da oferta imobiliária. Os aventureiros, que ilustram o espantalho da especulação imobiliária, são atraídos e favorecidos por essas políticas públicas; em mercados sadios eles não teriam vez e seriam excluídos ao longo do tempo. A especulação imobiliária possui uma função sadia no processo de crescimento e melhoria da qualidade do espaço urbano, desde que funcione sem o intervencionismo que presenciamos. A definição mais frequente possui seu apelo impactante e é muito bem utilizada, mas ela desvia a atenção das reais causas e obscurece o conhecimento sobre quem são os verdadeiros culpados pelos problemas urbanos.

 Notas:

[5] Randal O’Toole realizou um estudo sobre as regiões americanas que mais sofreram com a crise imobiliária e concluiu que foram as mesmas que mais restringiam a produção de moradias. Ver mais detalhes em seu estudo: How Urban Planners Caused the Housing Bubble.

[6] http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?id=1332074&tit=Especulacao-prejudica-o-mercado

Duas Formas de Favelas


Duas Formas de Favelas

Em 04 de Junho de 2013, por Gary North

Na década de 1980, fui convidado para proferir algumas palestras durante um cruzeiro pelo Caribe. Ganhei um tíquete para o “The Love Bloat”. Comida, comida e mais comida!Eu até mesmo sonhava com comida. Parte da viagem envolvia uma breve passada por Caracas, Venezuela. O navio atracou a cerca de uma hora ao norte da cidade e os ônibus de turismo nos levaram até a capital.

Nas franjas de Caracas, ao longo de uma encosta, havia uma favela diferente de todas que eu já tinha visto antes, ou mesmo que viria a ver depois. Assim que passávamos, podíamos ver à distância aquela massa uniforme, mas alguns binóculos nos permitiam enxergar com mais detalhes. Aquilo era uma massa misturada e empilhada de placas de metal corrugado formando barracos.

Mais tarde, li notícias sobre essas cidades das encostas de montanha. Elas não possuem esgoto. Elas estão lotadas de pessoas que de alguma forma se locomovem para a cidade grande distante e abaixo. Doenças sérias freqüentemente se espalham por essas comunidades. Não consigo nem mesmo imaginar como é viver sob tais condições.

Alguém no ônibus me disse em privado: “que coisa incrivelmente feia!”. Pensei sobre aquela afirmação durante o restante da viagem até a cidade. E ainda penso sobre aquilo de vez em quando. Sim, aquela aglomeração de placas era realmente feia. Esteticamente, era uma afronta aos nossos sentidos.

Até mesmo a feiúra pode ser uma causa para a nossa alegria. É a marca da liberdade. Quando essas favelas feias surgem, sem qualquer planejamento e sem qualquer investimento público envolvido, sabemos que homens livres estão fazendo o seu melhor para encontrar o melhor lugar para morarem, uma melhor maneira para viverem. Muitos deles, podemos ter certeza, estão fazendo planos para dali saírem. Leia mais deste post

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