O Controle de Aluguéis e as Favelas no Brasil de Vargas

O Controle de Aluguéis e as Favelas no Brasil de Vargas

 Em 30 de Abril de 2013, por David

despejosTalvez não haja política pública mais danosa para uma cidade do que o controle de aluguéis. Esse tipo de congelamento de preços já prejudicou e ainda tem prejudicado várias cidades por todo o mundo. Seus efeitos foram analisados por economistas como Bertrand de Jouvenel, Milton Friedman, Friedrich Hayek e Henry Hazlitt, que não se surpreenderam com os resultados já que conheciam com mais profundidade a ciência econômica. O fato de o controle de aluguéis ter chamado a atenção inclusive de socialistas e intervencionistas é digno de nota, pois não é comum sua percepção do desastre dessas políticas. Chama a atenção a conclusão do socialista sueco Lassar Lindbeck de que

em muitos casos, o controle de aluguel parece ser a técnica atualmente conhecida mais eficiente para destruir uma cidade, exceto o seu bombardeamento” [1].

Embora essa política pública tenha sido sistematicamente estudada no exterior, a história do controle de aluguéis no Brasil não é muito conhecida e difundida. Seguindo a regra do intervencionismo, o congelamento dos aluguéis trouxe graves conseqüências não intencionais como a escassez de habitação, a redução da construção civil voltada para o aluguel, a dificuldade em encontrar espaços urbanos propícios, a emergência da cobrança de luvas, de conflitos e da violência típicos de mercados negros, bem como a ocupação de áreas ambientalmente frágeis e em péssimas condições de moradia em favelas que já existiam e nas que vieram a existir. Nada diferente do que houve em outras cidades e, inclusive, com semelhanças incríveis na (falta de) qualidade e no potencial destrutivo.

Mesmo entre os autores brasileiros que analisaram o assunto com bastante profundidade empírica, o controle de aluguéis e as suas conseqüências intrínsecas não parecem ter sido realmente compreendidos. Embora os dados coletados sejam ricos, fruto de grande dedicação, a ausência de um amparo teórico satisfatório representou deficiências para uma exposição mais coerente sobre o assunto. A falta desse instrumental teórico, demonstrada pela inexistência de referências bibliográficas especializadas sobre os controles, não representou apenas falhas nas conclusões, mas principalmente no ideal de propostas para remediar a situação da moradia atualmente, como fazem esses técnicos e acadêmicos.

A Produção do Espaço Urbano e da Moradia pelo Sistema de Preços

Aluguéis são preços. Embora trivial, essa informação parece ser encoberta pelo desconhecimento de como os preços surgem no ambiente urbano e no mercado locatício. Como quaisquer bens econômicos, imóveis para locação possuem oferta e demanda, variável e interdependente em todas as suas características. Como qualquer recurso escasso, o acesso ao imóvel deve possuir algum mecanismo de racionamento que permita aos indivíduos planejar. Em livres mercados, esse mecanismo natural e imparcial é operado pelos preços e, no caso dos mercados imobiliários de locação, pelos aluguéis.

Com a liberdade de mercado, a oferta imobiliária procura se expandir para suprir a demanda. Por outro lado, sempre que houver uma relativa escassez imobiliária e conseqüente subida de preços, as pessoas procuram meios de economizar espaço. Todas essas ações planejadas individualmente são coordenadas pelo sistema de preços e é ele que buscará racionar o mercado do modo mais satisfatório possível de acordo com a situação econômica específica. Com o tempo, a produção e a demanda vão se acomodando de acordo com a utilidade marginal de cada indivíduo e de forma a sanar os problemas de escassez.

Até 1942, a construção habitacional brasileira voltada para o mercado de aluguéis era relativamente pouco regulada pelo estado. Os contratos eram firmados entre as partes e não havia riscos elevados de inadimplência, já que a falta de pagamentos dos aluguéis poderia facilmente resultar em despejos. O Código Civil, que regia as relações entre proprietários e inquilinos, era bastante liberal. Os contratos firmados tinham poder legal e deveriam ser respeitados por todos com poder de lei. A facilidade no despejo de inadimplentes facilitava e barateava a oferta de imóveis para locação devido à segurança propiciada pelo respeito à propriedade privada.

No período da República Velha e durante o início do Estado Novo, os investimentos privados na habitação eram uma ótima opção de rendimentos para os investidores. Devido ao desenvolvimento industrial, embora ainda insipiente nas cidades cuja economia era predominantemente comercial, bem como a ausência de outros meios previdenciários e de poupança, investimentos na habitação tornaram-se atrativos nas cidades que recebiam fluxos intensos de imigração, principalmente São Paulo e Rio de Janeiro. Enfatiza-se a importância de associações de mutuários e dos clubes de investimentos que reuniam poupança e a direcionavam para a construção civil de aluguel, viabilizando as obras e o aumento do estoque imobiliário para os recém-chegados e para a população que enriquecia no ambiente urbano.

Como a previdência ainda era privada, muitas pessoas investiam nesses clubes devido ao retorno financeiro que teriam como aposentadoria. Esses investimentos foram essenciais para a provisão de moradia para os imigrantes que chegavam às grandes cidades em busca de melhores condições de vida. No futuro, inclusive, esses recém-chegados poderiam investir e beneficiar os novos imigrantes, tanto em quantidade como em qualidade de oferta.

Não se pode deixar de lado, inclusive, a importância das vilas operárias construídas por diversas indústrias para seus funcionários, principalmente para os trabalhadores especializados. As vilas operárias, embora representassem um volume de habitações menor que as casas de aluguel, significaram uma alternativa importante no provimento de moradia até a década de 1940.

Segundo o Histórico Demográfico do município de São Paulo, em 1890 a população era de 65 mil habitantes, em 1900, dez anos depois, já contava com 240 mil habitantes (6 vezes maior) e esse número chegaria em 1940 a mais de um 1.300.000 habitantes, com 94% deles vivendo em áreas urbanas [2]. Ou seja, em um período de 50 anos, a população paulistana cresceu 20 vezes. O fluxo intenso de imigrantes em poucos anos fez os preços do solo e das habitações apresentarem ótimas perspectivas de ganhos para investidores, o que atraía cada vês mais produtores para esse mercado elevando a oferta que seguia sendo pressionada.

Esse grande crescimento populacional representou um processo imobiliário dinâmico, com forte expansão urbana e valorização de prédios, glebas e terrenos. Nesse cenário, os investimentos na habitação eram a principal forma de poupança e investimento previdenciário. Conforme apresenta o professor Nabil Bonduki,

“a construção de casas de aluguel, de diversos tipos e tamanhos, fora, desde a segunda metade do século XIX, excelente investimento, com rendimento certo e seguro. Além de uma renda mensal, o investidor contava com a excepcional valorização imobiliária ocasionada pela expansão da cidade. Uma casa de aluguel era, ao mesmo tempo, reserva de valor e fonte de renda, e não é por outro motivo que a propriedade imobiliária era tão atraente para os investidores.” [3]

Ainda segundo Bonduki, em épocas de inflação baixa, o aluguel rendia cerca de 12 a 18% ao ano, além da valorização do terreno, já que a cidade se expandia acentuadamente [4]. Os índices de inflação de preços apresentavam grandes variações positivas e negativas, com uma média de 3,5% de inflação de preços ao ano entre 1900 e 1940 [5]. Os únicos períodos de grande elevação nos índices foram entre 1914 e 1918, período de guerra quando o índice de 1914 chegou a 43,5% e entre 1921 e 1923, quando a oferta de café foi extraordinária e o governo inflacionou a economia para comprar o excedente de produção, como vinha sendo feito desde o Convênio de Taubaté. Os índices negativos mais expressivos ocorreram em 1900, com -17% e em 1929, ano de quebra da bolsa de Nova York, com -17,9%.

Devemos ter em mente, no entanto, que a própria inflação é um tipo de política pública realizada a partir da manipulação da base monetária e isso com certeza teve seus reflexos nos mercados imobiliários, influenciando os preços dos terrenos e materiais de construção, bem como a concentração espacial. Apesar de os índices de preços apresentarem flutuações positivas e negativas expressivas e uma média relativamente pequena no agregado, eles não conseguem mostrar o impacto específico da inflação monetária em cada nicho de mercado. Haja vista a crescente produtividade da economia no início do século XX, a inflação de preços agregada parecia baixa, entretanto, o mercado do solo vinha apresentando grandes elevações e a concentração de renda começava a ser acentuada, consequência direta da manipulação da base monetária e dos métodos de sua dispersão pela economia.

Apesar dessa elevação nos preços do solo, até a década de 1940 a iniciativa privada promoveu a construção de grande número de moradias de aluguel, oferecendo opções habitacionais para várias faixas de renda, incluindo a dos operários qualificados, empregados em geral, funcionários públicos e membros da baixa classe média [6]. Neste mesmo ano, a grande maioria da população morava de aluguel, 70% das habitações eram alugadas. Existiam na época formas alternativas de habitação para as classes de menor renda, como a ocupação de lotes próprios na periferia. Contudo, era o aluguel a forma mais difundida de habitação, principalmente para os imigrantes, para as classes de menor renda e para as pessoas que enriqueciam e ascendiam socialmente formando a nascente e crescente classe média. O aluguel era tão difundido na economia urbana, principalmente como investimento, que seus preços formavam a base de cálculo para a venda das edificações, como ocorre nas economias cuja intervenção estatal no setor de crédito não é acentuada. O índice de custo da moradia do trabalhador de São Paulo, calculado pela Subdivisão de Documentação Social da Prefeitura, utilizava apenas o aluguel.

Durante esse período de grande crescimento populacional em São Paulo, o sistema de preços orquestrou a oferta e a demanda habitacionais, embora em muitos casos isso tenha significado a precarização de edificações como os cortiços, as estalagens e algumas casas de pouso. Os cortiços representavam na época o principal problema sanitário nas cidades e eram considerados o principal inimigo da saúde pública. Neste sentido, a maior regulamentação estatal no setor de aluguéis acontecia apenas com legislações sanitárias e ações policiais nos casos graves de insalubridade [7].

Não se pode afirmar, entretanto, que os cortiços eram condição única, generalizada e permanente das habitações de aluguel para a população. As soluções habitacionais passavam dos cortiços; por pequenas moradias em série; cômodos insalubres em corredores comuns ainda sem instalações prediais suficientes; até casas geminadas modestas, mas decentes; e palacetes modulares para a nova classe média que se enriquecia. Muitas dessas casas ocupavam ruas particulares e vilas que perfuravam quarteirões para aproveitar seus miolos  de quadra devido ao alto valor dos terrenos [8]. Toda a população de quase 1,3 milhões de habitantes que transformou São Paulo em metrópole encontrou moradia conforme as suas condições financeiras e, mesmo nos casos das famílias mais carentes, havia a alternativa dos cortiços para períodos de grande necessidade. Embora este tipo de moradia não possuísse condições de conforto, eram mais satisfatórios que a insegurança da ocupação irregular de espaços insalubres e de risco, bem como a utilização da dispendiosa auto-construção nas periferias distantes dos locais de trabalho.

A preferência pelas precárias moradias de aluguel dos centros urbanos é comprovada pelo baixo volume de ocupações irregulares nas periferias e áreas de risco até o início dos anos 1940. Ou seja, dentro das circunstâncias, as famílias preferiam os cortiços e a esperança de melhoria de vida às favelas e áreas de risco, cujas dificuldades econômicas representariam obstáculos para sua melhoria de renda e mobilidade social.

Deve ficar claro o papel dos cortiços e estalagens para moradia como provisório e de poupança nas cidades com grande fluxo migratório. Quando o desenvolvimento econômico é obstruído por intervenções estatais, dificultando a emergência das oportunidades de melhoria de renda e mobilidade social, bem como o desenvolvimento do setor da construção civil e da produção do espaço urbano, essas habitações insatisfatórias acabam se tornando a única opção para as famílias de baixa renda por longos períodos.

Portanto, a produção rentista da moradia, apesar de vilipendiada por políticos e por muitos leigos, foi responsável pela oferta habitacional de grandes contingentes migratórios de acordo com as possibilidades de cada família que chegava às grandes cidades. Ao contrário do que acredita Villaça, a produção capitalista rentista foi muito produtiva e diversificada, sendo responsável pelo fornecimento dos primeiros degraus de ascensão social da população que buscava melhorar de vida ao migrar para as grandes cidades [9]. Foi, também, um ótimo instrumento de previdência que, se pelo lado do poupador significava a possibilidade de renda e aposentadoria, para os inquilinos significava um teto seguro e a esperança de uma vida melhor.

O Controle de Aluguéis e a Moradia como Questão Social

O Brasil nunca passou por um período genuinamente liberal. Apesar de o Código Civil do início do século XX respeitar o direito de propriedade privada de forma absoluta, as intervenções estatais indiretas sempre foram bastante pesadas. A centralização política brasileira sempre foi regra, não sobrando muito espaço para decisões locais. O próprio padrão-ouro utilizado à época era manipulado e a inflação monetária produzida nessas intervenções beneficiava apenas a elite cafeeira e a burocracia estatal, reduzindo a poupança e o poder de compra da população em geral – o que é obviamente uma agressão à propriedade privada. Para Gustavo Franco e Luiz Aranha Corrêa do Lago, o

“destaque [liberal] cabe aos períodos em que o país esteve no padrão-ouro, ainda que no formato ameno e tropicalizado… …em que se acoplou a este arranjo o mecanismo de defesa e sustentação dos preços do café. Tudo somado, o país permaneceu pouco mais de 10 anos na ‘disciplina’ do padrão ouro, durante os 40 de duração da República Velha e as taxas de crescimento do país nesses anos foram relativamente elevadas”. [10]

Esse período prevaleceu principalmente no início do século XX, até a Primeira Guerra; período, inclusive, que viu a emergência da produção imobiliária rentista e os menores índices de preços. Dois dos grandes efeitos da inflação, que começou a ameaçar a economia brasileira já em 1914, são, além da subida de preços, a concentração de renda nas mãos dos indivíduos privilegiados por essa política. Nos espaços urbanos, seu efeito é a concentração populacional nas cidades que mais recebem fluxos monetários. Notadamente, essas cidades foram a capital cafeeira, São Paulo e a capital burocrática, Rio de Janeiro; além das capitais de cada estado, embora em menor grau.

No próprio setor habitacional, houve em 1921 a primeira tentativa de sobrepor os contratos com a atuação do estado sob o decreto 4403/21, que foi revogado apenas em 1928. Essa lei foi adotada para tentar sanar o Rio de Janeiro que sofria uma crise de moradias em decorrência da redução de construções durante a Primeira Guerra Mundial. Também foi consequência de agitações dos operários que sacudiram a então capital e São Paulo entre 1917 e 1921, quando “greves de aluguel” quase foram adotadas pelos inquilinos. Alguns pesquisadores chamam a atenção para a inclinação anarquista de muitos operários e a sua revolta contra a classe rentista dos proprietários imobiliários, algo que esteve presente em várias cidades no pós-guerra, entre elas Buenos Aires, Santiago, Roma e Paris.

O decreto estabelecia que os reajustes fossem adotados apenas 2 anos após o prazo de notificação, o que, na prática, significava um congelamento de preços por prazo indefinido. Para contornar essa imposição, os proprietários retomavam os imóveis após 3 meses de notificação, como era permitido legalmente. Como o prazo mínimo de aluguel era de um ano, por decreto, não é de se surpreender que nenhum morador teria a segurança de moradia por mais tempo do que isso. O jornal carioca A Plebe, de 21/10/1922, que relata o despejo de 50 mil inquilinos no Rio de Janeiro [11]. Segundo Anacleto de Oliveira Faria, “ao que tudo indica, o decreto de 1921 teve poucas consequências no que se refere à defesa do inquilino, não tendo alterado o funcionamento do mercado de casas para aluguel” [12].

Congelamentos de preços nunca defendem os consumidores, apenas os prejudicam com as suas consequências intrínsecas. Os mercados de aluguéis não são especiais, por isso, ao contrário do que acredita Faria, o funcionamento do mercado foi de fato prejudicado e, com ele, tanto os produtores de moradias quanto os inquilinos foram penalizados, independentemente da intenção política por trás do congelamento. Conforme afirma Ludwig von Mises, “medidas de controle de preços paralisam o funcionamento do mercado. Destroem o mercado. Tiram da economia de mercado a sua força motora e o tornam inoperante” [13].

O decreto de 1921 foi uma medida política para resolver um dos problemas causados pela política inflacionista e protecionista do período da Grande Guerra. Com o congelamento, muitos proprietários buscaram reaver seus imóveis para não serem penalizados pelo decreto, o que resultou em vários despejos. Os despejos, portanto, aconteceram apenas devido à ação estatal e não a despeito dela.

Entre a Primeira Guerra e o final da década de 30, a inflação não foi muito alta, exceto entre 1921-23. Em 1939 o cenário mudou com o início da Segunda Guerra Mundial e a inflação de preços manteve-se muito elevada até 1947. Houve desabastecimento e escassez devido ao bloqueio das importações e ao auxílio às exportações para ajustar a balança comercial, deficitária devido à fome estatal por recursos. Devemos lembrar também as políticas mercantilistas de substituição forçada de importações iniciadas em meados da década de 1930 que foram em grande medida financiadas pela inflação monetária.

Nesse ambiente inflacionário e de escassez geral, uma nova e cruel série de investidas estatais no mercado de aluguéis surgiu a partir de 1942 com o decreto-lei 4598/42, imposto por Getúlio Vargas, cujo objetivo era aliviar os custos de vida dos trabalhadores com o congelamento dos aluguéis. Esse decreto congelava os aluguéis por dois anos aos preços vigentes em 31/12/1941; proibia cobrança de luvas, taxas e impostos; estabelecia critérios para a primeira locação e os critérios para revogação de contratos, sendo julgados os problemas pelo Tribunal de Segurança Nacional. O decreto foi aprovado como emergência devido às condições da Segunda Guerra Mundial, quando o estado suprimiu o direito de propriedade privada alegando segurança nacional e defesa da Economia Popular.

controle de aluguéis brasileiroEm 1943, o estado aprovava novo instrumento: o decreto-lei 1569/43, que modificou o primeiro e estendeu o controle para todos os tipos de locação. Antes, somente imóveis residenciais eram controlados. O decreto também estabeleceu arbitramento municipal nos contratos de primeira locação; apresentou com maior precisão os critérios de reajuste e de despejo; aprovou a retomada do imóvel para uso próprio pelo proprietário, seus descendentes e ascendentes; introduziu a permissão de despejo no caso de demolição do prédio para construção de outro já licenciado.

Em 1944 algumas consequências intrínsecas já começavam a apresentar problemas visíveis prejudicando os mercados de locação. Para sanar esses problemas, foi aprovado o decreto-lei 6739/44: mais completo, começou a atacar os problemas causados pelos outros decretos anteriores. Era considerado mais audacioso em seu ataque direto contra o direito de propriedade, restringindo-a aos ditames estatais.

Uma das primeiras conseqüências do congelamento de aluguéis é a emergência da cobrança de luvas. Como o primeiro decreto já buscava coibir essa cobrança, os proprietários passaram a cobrar o aluguel dos móveis, algo presente em todos os casos de controle de aluguéis de diferentes cidades em diferentes países, como demonstra a síntese de Scheuttinger e Butler [14]. De modo a reduzir o impacto dessa cobrança, o novo decreto limitou o valor do aluguel de móveis ao máximo de 30% do valor do aluguel residencial. A venda dos móveis deveria ter seu preço de custo, aceito pelas autoridades municipais. Isso buscava impedir a venda ou aluguel dos móveis como luvas, o que tornaria o congelamento de preços inócuo.

Como qualquer congelamento de preços no mercado de aluguéis gera instantaneamente escassez de moradias, os inquilinos despejados e desabrigados – por razão do próprio congelamento – foram forçados a buscar alternativas, uma delas a hospedagem em hotéis e pensões. Com essa maior demanda por quartos provisórios, os preços subiram, naturalmente. De modo a impedir a subida de preços, a lei colocou sob competência da Coordenadoria da Mobilização Econômica, órgão federal, o trabalho de tabelar os preços do aluguel nos hotéis e pensões licenciados. Esse tabelamento, nova consequência do controle dos aluguéis, certamente geraria uma onda de problemas para os despejados e desabrigados, bem como para os donos de pensões e hotéis.

O congelamento também afugentou potenciais locadores e investidores, pois os custos de manutenção e investimentos nas edificações subiram, conseqüência direta da inflação de preços e da escassez material do período da Segunda Guerra Mundial, bem como das políticas creditícias voltadas ao mercado imobiliário que começavam a turbinar uma bolha imobiliária. Com a quantidade crescente de imóveis sendo deixados vazios ao mesmo tempo da grande procura, a Lei 6739/44 buscou incentivar novas construções com a permissão de livre fixação dos novos aluguéis pelos proprietários em acordo com os inquilinos e foram permitidas revisões nos contratos antigos. Essa “liberalização” buscava incentivar a construção de imóveis para locação durante a severa crise de moradia.

Para os proprietários que não se sentissem beneficiados o suficiente pelas benesses “liberais” da nova lei, a mão pesada getulista obrigava que os proprietários não mantivessem seus imóveis vazios por mais de 60 dias, obrigando-os a alugar aquele espaço. Ou seja, o objetivo de Vargas era propiciar melhores condições habitacionais para os trabalhadores com o congelamento e o que ele conseguiu foi uma piora significativa na qualidade habitacional, insegurança jurídica e aumentos expressivos nos preços e na escassez de moradias; exatamente o contrário do proposto, apesar de a propaganda estatal continuar enganando a população e reforçando a imagem do presidente como o “pai dos pobres”.

Em 1945 foi aprovado novo decreto-lei, de número 7466/45, que pouco alterou o anterior. Em 1946, já sob o governo de Dutra, foi aprovado o decreto-lei 9669/46, prorrogado pela lei 847/49. Essa nova medida mostrava finalmente que o desrespeito ao direito individual de propriedade não era nada provisório e chegava para ficar após a Guerra e sua desculpa de segurança nacional. O decreto foi estabelecido em um momento de grave crise da moradia na qual inquilinos e proprietários ameaçaram revoltarem-se, justamente durante a abertura democrática; algo nada positivo para políticos. A lei “aliviou” o congelamento e permitiu 20% de reajuste nos aluguéis em vigor assinados antes de 1/1/39 e de 15% aos contratos posteriores a esta data e antes de 1/1/46. Ambos os reajustes eram irrisórios frente à inflação de 214% entre 39 e 46 e de 124% de 1942 a 1946. Além disso, permitiu o requerimento dos locatários para redução dos aluguéis firmados, com arbítrio estatal sobre os preços das novas locações. O decreto também impedia a majoração dos aluguéis livremente firmados a partir do decreto-lei 6739/44, ferindo o que o decreto de 1944 buscou fazer ao incentivar a construção pela liberação dos preços. Foi uma jogada suja do estado democrático que prometeu a segurança legal e impediu novos reajustes posteriores.

despejos 2O decreto admitia despejo dos trabalhadores demitidos dos imóveis cujo proprietário fosse o próprio empregador. Ao mesmo tempo, proibiu que os proprietários cedessem seu espaço para seus descendentes ou ascendentes, permitindo que eles ocupassem apenas os cômodos da residência do proprietário, o que estimulou a locação de cômodos e de imóveis nos lotes do proprietário; ocupação urbana que se tornou típica nas periferias das grandes cidades.

O decreto 9840/46, em seu artigo 2º, incluiu as infrações da Lei do Inquilinato como crimes contra a Economia Popular, muito mais severas, sendo inafiançáveis e sem a permissão de suspensão de penas ou livramento condicional. Esse enquadramento mostrou-se inócuo, porque as penas frente aos delitos cometidos eram de tal gravidade que os tribunais foram levados a surpreendentes absolvições [15]. Apesar disso, o simples fato de correr o risco de ser punido por firmar um contrato com alguém referente a um imóvel afugentou vários antigos investidores. Além dessa insegurança, a rentabilidade nos aluguéis vinha se tornando baixa, desestimulando a construção de moradias para esse mercado. Em 1946, os rendimentos de um prédio locado a preços antigos eram tão baixos que se tornaram raros os anúncios de venda de ‘prédios para renda’, preferindo os proprietários colocar os imóveis à venda sem destacar o fato de estarem servindo como prédios de aluguel, embora as características dos anúncios denunciassem claramente sua situação [16].

Os decretos do ano de 1946 foram muito mais pesados que os anteriores. Em parte isso ocorreu para tentar remediar as consequências geradas pela imposição dos primeiros controles. Entretanto, não podemos deixar de lado o fato da abertura democrática e a necessidade política de manipulação das massas com propaganda, algo que poderia ser feito com a demonstração de desconforto dos políticos para com a classe rentista que “se aproveitava das especulações”, como a propaganda estatal denominava. Essa ferramenta de propaganda é bastante eficaz sobre o público em geral, e mesmo entre especialistas destreinados, já que a percepção sobre a fonte das consequências intrínsecas das políticas públicas demanda um trabalho teórico mais fundamentado. Getúlio Vargas e seu Departamento de Imprensa e Propaganda foram exímios nisso.

O apelo do uso da força com “boas intenções” para baixar os preços na marra é forte contra o cidadão honesto e bem intencionado, porém não versado em teoria econômica. Quem não entende como se formam os preços no mercado sempre acreditará que os locadores se aproveitam ao aumentarem os aluguéis, não conseguem perceber facilmente que isso é apenas efeito das intervenções estatais por meio de inflação monetária, congelamento de preços, restrições de importação e de comércio; algo sempre muito bem aproveitado pelos próprios políticos para aumentar seu poder contra a liberdade. Essa impossibilidade de percepção e a reação contra os seus efeitos são bastante freqüentes, principalmente entre intelectuais e estudiosos estatistas.

A Lei 1300/50 (prorrogada pelas Leis 1708/52 e 2328/54) vigorou até 1963 e mostrou definitivamente que a relação entre proprietários e inquilinos não voltaria mais a ser voluntarista, e sim regida pelo estado de forma monopolística. Em 1955 foi aprovada a Lei 2699/55 que permite reajuste sob arbitramento, permite novamente retomada do imóvel para descendentes e ascendentes e permite a liberação dos aluguéis dos imóveis de propriedade de instituições filantrópicas de diversas naturezas. No ano seguinte seria aprovada a Lei 3085/56, prorrogada pela Lei 3336/57, que permite reajustes dos aluguéis somente para proprietários de “categorias indefesas” como viúvas e menores. Mantinha o congelamento e os reajustes eram irrisórios frente à inflação de preços. Aumentou o rol de pessoas com “privilégio” de reajuste de preços como pessoas jurídicas com fins de utilidade pública e as pessoas da categoria indefesa, como solteiras acima de 50 anos de idade que não tivessem outra fonte de renda. Contudo, esses aumentos eram tabelados e não poderiam passar do máximo estipulado pelo estado. Segundo Anacleto de Oliveira Faria, era orientação do legislador não permitir que ninguém vivesse de rendas, procurando, com isso, obrigar todos os cidadãos ao trabalho. Como se o rentista não tivesse que trabalhar para acumular poupança, investi-la na construção, assumir os riscos inerentes ao investimento e somente depois poder desfrutar do pagamento do aluguel como previdência e aposentadoria [17].

Em 1958 o estado bloqueou a brecha de estabelecer reajustes automáticos nos contratos que se tornava praxe entre proprietários e inquilinos para fugir do congelamento de preços. A Lei 3494/58 limitou esses reajustes a 5% do valor do aluguel, valor insignificante frente à inflação de 37% em 1958, 34% em 1959 e de 38% em 1960 [18]. Em 1959, o professor Jorge Kingston escrevia para a Revista do Conselho Nacional de Economia que,

“ninguém desconhece que a Lei do Inquilinato, favorecendo a indústria da sublocação; tem propiciado especulações em detrimento do proprietário, assim como a indústria das ‘indenizações’ para desocupação do imóvel, baseadas na morosidade do processo judiciário; que ela tem provocado, pela deficiência ou retardamento dos reparos imprescindíveis, uma deterioração anormal da propriedade imobiliária; e, sobretudo, tem determinado, pela retração dos capitais que habitualmente se destinavam à construção de casas de aluguel, um déficit nas novas construções, especialmente as destinadas às classes média e operária, necessárias para atender à expansão demográfica e ao crescente movimento de urbanização, decorrente do nosso desenvolvimento industrial. Por outro lado, a perspectiva de, depois da locação, não serem mais possíveis ulteriores reajustamentos, leva à fixação de aluguéis superiores aos que, em condições normais, seria viável.” [19]

O que chama a atenção sobre essa passagem de Jorge Kingston é que o controle, além de prejudicar a população pela escassez de moradias que produziu, influenciava um aumento excessivo e desproporcional dos aluguéis dos imóveis novos disponíveis. Já que os proprietários sabiam que os preços seriam posteriormente congelados, elevavam a base de modo a contornar os prejuízos, prejudicando quem procurava moradia. Kingston continua:

“Hoje, só se constrói para revenda. A escassez de novas habitações e as restrições da lei provocam, sem dúvida, uma elevação exagerada nos preços das novas locações; e, se uma parte da população é beneficiada pela permanência de aluguéis ínfimos, a outra parte, obrigada a se deslocar ou desejosa de constituir novos lares, é punida.”

Em 1960, alheios à realidade que haviam produzido, os legisladores aprovam a Lei 3844/60 que permitia incluir no aluguel a diferença de impostos sobre os índices vigentes em 31/12/41. Embora pareça positiva para os rentistas, essa lei em nada contribuiu para reduzir a escassez de moradia. No ano seguinte, a Lei 3912/61, prorrogada pela Lei 4008/61, permitiu o reajuste dos aluguéis, desde que o aceite entre as partes estivesse firmado e, em caso de negativa por parte do inquilino, o locador não poderia requerer o imóvel dentro de um ano.

Após anos de escassez de moradia ocasionada pelo congelamento dos preços, foi aprovada a Lei 4240/63 que estabeleceu uma tabela de reajustes nos aluguéis na seguinte forma de acordo com os anos de vigência dos contratos: 61/62-10%; 59-61-30%; 57-59-50%; 55/57-70%; 50/55-100% e anteriores a 50, 200%. Na prática, isso era irrisório perto da elevação de preços entre 50 e 63 de 2.571% (contra os 200% do aluguel) e 61-63 de 165% (frente aos 10% dos aluguéis).

Como demonstra Kingston (1959), muitos valores estavam demasiadamente inferiores ao que deveriam estar, mesmo se considerados os aluguéis indexados ao salário mínimo. Um apartamento com sala e 2 quartos localizado em Copacabana custava Cr$ 700,00 em 1941, valor que ficou congelado, e o salário mínimo era de Cr$ 240,00 naquele ano. A correção do aluguel, sendo vinculado ao salário mínimo que sofreu os reajustes de inflação – de Cr$ 6.000,00 em 1959 –, levaria o valor da locação para Cr$ 17.500,00. Mesmo se a lei do salário mínimo fosse respeitada, ficando 25% de seu valor destinado para a moradia, aquele aluguel de Copacabana deveria ser de Cr$ 1.500,00, ou seja, 6,25 vezes maior que o congelado.

Em 1964 é aprovada nova legislação que revoga todas as anteriores, citando explicitamente as legislações posteriores à Lei 1300/50. A Lei 4494/64 trata das sublocações, proibindo que seus valores sejam superiores aos da locação. Com isso, buscava-se acabar com a indústria da sublocação descrita por Kingston acima. Essa legislação também prorrogou por tempo indeterminado os contratos assinados anteriormente e restringiu os reajustes aos índices tabelados quando os valores já tivessem sido reajustados por legislação anterior. Nos casos cujos valores ainda estivessem abaixo do reajustado, ficaria permitido o reajuste até a data da presente lei, mantendo o critério da lei para os novos contratos. A Lei 4494/64 também mantém os herdeiros nos imóveis locados por tempo indeterminado. Os despejos ficam permitidos se os locatários não cumprirem o contrato e não pagarem o aluguel, ou se o proprietário solicitar o prédio para sua própria moradia, ou de parentes. Proibiu qualquer recebimento de valor além do aluguel por parte do proprietário, com risco de pena e multa. Liberou novos valores de aluguel nos edifícios e contratos novos, permitindo novos acordos entre as partes quando do fim dos contratos e reajustes contratuais somente perante os índices de preços.

Novas leis sobre os aluguéis foram aprovadas em 1979, 1985, 1986, 1987 e 1991 (Lei 8245/91) que se encontra em vigor até o momento com uma revisão realizada em 2009 – Lei 12.112/09. O comum de todas essas leis foi uma relativa abertura do congelamento, embora tentem apenas remediar os próprios problemas criados pelas legislações anteriores. Conforme afirma Sylvio Capanema de Souza, coautor da “Nova Lei do Inquilinato 8245/91”, ela

“surgiu em 1991 quando o mercado locatício era o mais tumultuado, nervoso e talvez o mais violento de todos os mercados econômicos. Havia um déficit habitacional de cerca de 12 milhões de unidades, o que fazia com que locadores e locatários se conduzissem como exércitos inimigos. A lei surgiu para equilibrar mais a relação jurídica entre as partes e incentivar os investimentos no setor da construção de imóveis para alugar”. [20]

As colocações de Sylvio de Souza são precisas; as Leis do Inquilinato, principalmente as leis entre 1946 e 1963, perturbaram o mercado de locação de tal forma que podem ser ditas como as principais responsáveis pelo déficit habitacional citado, bem como pela falta de segurança dos proprietários e inquilinos e pelos conflitos gerados com a relativização das relações contratuais e dos direitos de propriedade. Além disso, o congelamento de preços afastou para a marginalidade dos mercados as relações entre inquilinos e proprietários, surgindo mecanismos predatórios e violentos no setor, com forte presença do que veio a ser chamado de Rachmanism, em referência à controversa história de Peter Rachman durante o controle de aluguéis de Londres.

O arquiteto Nabil Bonduki apresenta várias matérias de jornais da época relatando as péssimas condições do mercado brasileiro de aluguéis congelados [21]:

“numerosos casos de arbitrariedades praticadas por senhorios, com propósito de compelir inquilinos a mudarem-se espontaneamente sempre que não encontram amparo na lei para proceder ao despejo legal. O destelhamento de casas, a danificação de fogões e dos canos das instalações de água e esgotos constituem as principais violências que vêm sendo praticadas por proprietários” (Correio Paulistano, 29/01/1943).

“Ninguém ignora… …que proprietários de residências de aluguel exigem vultosas importâncias a título de luvas em troca de aluguel de uma casa de segunda classe. Essas luvas são cobradas de duas formas; ou simplesmente em dinheiro pelos senhorios – hipótese em que estes somente as recebem a portas fechadas, a sós com o futuro inquilino, que lhe entrega a importância independentemente de qualquer recibo – ou mediante a venda de móveis, cortinas, tapetes, estatuetas, geladeiras, rádios etc… … As luvas em dinheiro tiveram começo com o congelamento dos aluguéis” (O Observador Econômico e Financeiro, 1945).

“Casas, cujo aluguel era de Cr$ 500,00, só eram alugadas mediante a venda de móveis, cortinas e outras quinquilharias pelo preço inconcebível de 15, 20, 30, 40 e até 70 mil cruzeiros” (O Observador Econômico e Financeiro, 1945).

“’Penso que somente em 30% das ações de despejo haverá sinceridade… … O restante não passa de ardil para elevação do aluguel’, declarou um advogado que tratava do assunto” (Correio Paulistano, 02/02/1947)

Nesse ambiente hostil criado pelo estado, somente os proprietários mais ricos conseguiam privilégios legais com a contratação de bons advogados para despejar seus inquilinos sob preços congelados. As absurdas luvas e a violência em despejos não existem em livres mercados de aluguel, como bem mostra o próprio mercado brasileiro anterior a 1940. Ao transferir o direito de propriedade para o estado, tornando o antigo proprietário seu subalterno e o inquilino um “protegido”, as relações entre as partes saíram da esfera pacífica do mercado e entraram na arena violenta da política. As consequências nunca são boas, como bem demonstra Sylvio de Souza afirmando que o “mercado locatício era o mais tumultuado, nervoso e talvez o mais violento de todos os mercados econômicos.”

Durante o governo Dutra, em 1946, foram enviadas mais de mil sugestões, desde a revogação total das leis até a suspensão dos despejos e o sequestro das propriedades. Formaram-se associações de proprietários e de inquilinos que lutariam por meio de lobbies no legislativo para definir a questão. E como qualquer decisão política, com certeza uma das partes ganharia às custas da outra, e mesmo dentro da parte vencedora, o ambiente político beneficia apenas os mais abonados e politicamente influentes. Não é por menos que a Fiesp fosse favorável ao congelamento e contra até mesmo os reajustes ínfimos frente à inflação de preços do ano de 1946 [22]. Suas empresas se beneficiavam com os inquilinos protegidos pela lei, já todos os demais sofriam com as luvas, violência e carência de moradia. Nos debates sobre a renovação da lei, o tema mais comum era o despejo.

Talvez o único grupo que realmente se beneficiou nessa situação caótica foi o dos sublocadores marginais. Estes se beneficiaram de contratos antigos congelados e sublocavam cômodos com valores mais altos, ganhando a renda da diferença. Adaptavam casarões para criar casas de cômodos e cortiços e ficavam à margem da lei submetendo os locadores pobres a condições marcadas pela coerção e violência, típicas dos mercados negros presentes apenas nos setores econômicos altamente regulamentados. Como havia ainda muita mobilidade nesse tipo de moradia, os locadores poderiam atualizar os preços sempre que mudassem os inquilinos. É interessante notar que os cortiços se tornaram ainda mais precários que os do início do século nos mercados negros. Muito provavelmente, a aversão atual presente entre os estudiosos com relação aos cortiços se dá por esses produtos diretos do controle de aluguéis.

A Moradia de Questão Privada para Questão Social: Escassez e Ocupações Irregulares

O estado não agiu apenas no controle de aluguéis, ele também foi bastante intrusivo no mercado de crédito para construção imobiliária. Conforme informativo da Associação Comercial do Boletim Semanal nº 18, de 1943:

“Há dinheiro demais, possibilidades anormais de financiamento, margens muito atraentes de lucro para os capitalistas… …Há os estrangeiros, que preferem comprar imóveis a ter o dinheiro nos bancos e, finalmente, a remodelação da cidade, feita em grandes porções, com a destruição de dezenas de quarteirões no centro, o que criou problemas sérios e concorreu para valorizar naturalmente as zonas que escaparam imunes.” [23]

 

Não se pode deixar de fora desse cenário a política monetária e as restrições ao comércio durante a Segunda Guerra Mundial e mesmo depois, com a política de substituição de importações. As iniciativas estatais de montagem de um parque industrial utilizando parte dos recursos retirados dos mercados de aluguel por meio dos controles, bem como com a inflação monetária alimentando o crédito para a indústria civil em áreas específicas influenciaram o grande crescimento populacional de várias cidades brasileiras que se industrializavam, notadamente as capitais do sudeste. Apenas durante a década de 1940, a população paulistana passou de 1,3 milhões para 2,2 milhões; tudo em um ambiente de controle de aluguéis que gerava escassez imobiliária, ao mesmo tempo em que o crédito para aquisição da casa própria aumentava a demanda por imóveis aquecendo o setor e atraindo especuladores, bem como as intervenções nos centros com a demolição de grandes porções do estoque imobiliário sendo financiada diretamente pelo estado em prol de grandes avenidas. 

Nesse ambiente de alta intervenção no mercado imobiliário, ao mesmo tempo em que havia elevada demanda por habitação, havia também muito crédito para edifícios novos nos centros urbanos. Contudo, devido à Lei do Inquilinato, era preferível manter os imóveis vazios e se apreciando com a inflação direcionada para o setor do que se arriscar a formalizar contrato e ficar com o imóvel congelado. Para acabar com isso, o decreto de 1944 começou a obrigar os proprietários que vinham mantendo os imóveis fechados a alugarem esses espaços. Ou seja, o decreto de 1944 tentava sanar uma conseqüência gerada pelo decreto de 1942 e pelas políticas de crédito artificial com violência contra o direito de propriedade – isso certamente significaria novas conseqüências indesejadas.

É interessante a matéria d’O Observador Econômico e Financeiro de setembro de 1946:

“em todas as cidades de maior importância no Brasil está se processando um fenômeno de escassez de residências… … antigamente, jornais incluíam páginas de anúncios populares, oferecendo casas e cômodos para alugar; o preço era razoável e ninguém retardava uma mudança que precisasse fazer porque… … não tivesse encontrado um outro teto de acordo com seus desejos ou necessidades. Depois, foram surgindo os anúncios de vendas e das incorporações, e hoje estes superam, nítida e decisivamente, os ‘aluga-se’.” [24]

Ao final da Guerra, contudo, o governo impôs restrições ao crédito imobiliário como forma de desestimular novas construções, bloqueando os recursos dos Institutos de Aposentadoria e Pensões, o crédito hipotecário dos bancos e das companhias de seguros. Essa restrição veio para desestabilizar novamente o setor habitacional nas principais cidades brasileiras. Depois de turbinar os preços com inflação e crédito, bem como com o congelamento dos aluguéis, agora o estado bloqueava abruptamente esses recursos financeiros – essa política com certeza faria estourar a bolha creditícia inflada pelo próprio estado e responsável pelos aumentos nos preços e pela euforia especulativa no setor, sendo grande responsável pelo aumento dos preços do solo.

As consequências para a massa trabalhadora foram distintas para cada grupo: aqueles que foram privilegiados por contratos congelados repassaram o fardo para os proprietários rentistas, já os que não tinham contrato tiveram que buscar outras alternativas. “Criaram-se, assim, as condições econômicas para o surgimento e a proliferação de novas ‘soluções’ habitacionais de baixo custo ou de custo monetário nulo – como a casa própria em favelas ou loteamentos particulares” [25]. A arquiteta Raquel Rolnik concorda:

O impulso da autoconstrução na periferia no pós-guerra ganhou mais vigor com o estabelecimento, pelo governo federal, em 1942, de uma nova lei do inquilinato… …Embora a autocontrstrução na periferia já existisse, com começo dos anos 40 a grande maioria das classes trabalhadora e média ainda vivia em casas alugadas.

E continua,

 A lei foi intensamente apoiada, tendo sido vista, na época, como uma medida de alto impacto político, na defesa da “economia popular”. Mas o congelamento dos aluguéis decretado em 1942 e repetidamente renovado nos anos seguintes criou um clima desfavorável para o investimento em casas para alugar e acelerou os despejos na cidade, o que teve como efeito o aparecimento das primeiras favelas em São Paulo e a maior ocupação da periferia. Desde então, o modelo de autoconstrução periférica reinou soberano na cidade. [26]

Nabil Bonduki  ainda lembra que,

“ao contrário do Rio de Janeiro, onde as favelas surgiram no início do século, em São Paulo elas foram um produto da crise da habitação na década de 1940… …o surgimento das favelas deu visibilidade à crise de habitação e chocou a elite paulistana, orgulhosa do progresso de sua cidade, renovada com avenidas modernas e arranha-céus.”

Ainda segundo o autor,

“Embora os favelados tenham sido estigmatizados como marginais ou desocupados, já em 1946 as favelas eram ocupadas sobretudo por assalariados, na maioria provenientes da capital, havendo assim uma correlação entre os despejos e o surgimento das favelas.” [27]

Anteriormente à crise de moradia causada por Getúlio Vargas, a autoconstrução na periferia era uma alternativa ao cortiço, contudo, como assinalou Coutinho Viana:

“visitemos outro cortiço: está a cinco minutos do triângulo, sendo que devido a isto muitos de seus moradores o preferem à casa de que são proprietários em bairros distantes. O motivo desta preferência está no vulto da despesa com a condução e na dificuldade com o transporte.” [28]

Os preços dos aluguéis congelados ficaram tão altos a partir de 1942 que se tornou menos dispendioso adquirir ou ocupar áreas nas periferias, construir casa própria com as próprias mãos do que se sujeitar às condições dos mercados formais altamente regulados, ou mesmo dos informais nos centros consolidados e sua violência. Ao contrário do senso comum, congelamentos encarecem os aluguéis. Isso pode parecer estranho a uma primeira vista, mas deve-se ter em mente que preços surgem das negociações entre ofertantes e demandantes e quanto menor a oferta em mercados com alta demanda, maiores tendem a ser os preços. Com o congelamento de preços, a demanda excedeu a oferta e os custos por parte dos inquilinos potenciais foram, além do valor congelado do aluguel, a insegurança, as luvas, a violência, além da precariedade das condições habitacionais sem manutenção. Somando todos esses custos gerados pelas Leis do Inquilinato, tornou-se mais barato ocupar a periferia e áreas de risco, em casas piores que os cortiços, longe dos centros de trabalho e das oportunidades de mobilidade social.

Desde a década de 1940 e do congelamento dos aluguéis imposto por Getúlio Vargas, a casa própria se tornou um bem cobiçado devido ao desaparecimento dos mercados rentistas que produziam o estoque consumido pela população urbana de forma segura. O hoje chamado ideal da casa própria foi produzido pela insegurança da habitação alugada após o início das Leis do Inquilinato. As favelas e demais ocupações irregulares se tornaram comuns e, muitas vezes, a única alternativa para as famílias de baixa renda nos grandes centros industrializados, principalmente para os imigrantes que buscam uma melhoria de vida. Apesar das críticas contra os cortiços da primeira metade do século XX, a precariedade da moradia irregular, inclusive dos cortiços irregulares, e o risco de muitos locais ocupados são na maioria das vezes piores que as piores estalagens e casas de cômodo do final do século XIX. Além disso, temos percebido que as chances de mudança de condições tem sido cada vez menores.

Conclusão:

Não é possível afirmar que as cidades brasileiras tenham passado alguma vez sequer  por uma urbanização genuinamente liberal. As cidades sempre sofreram da intervenção estatal desde formas menos intrusivas, passando pelos subsídios para implantação de infraestrutura urbana como: abertura de vias, calçamentos, iluminação, canalização, trincheiras e transporte; pelas leis de zoneamento, uso e ocupação do solo; até chegar às potencialmente danosas políticas de congelamento de aluguéis e de crédito via inflação monetária. Essas intervenções prejudicaram a emergência de sistemas de urbanização laissez-faire como o land-leasing e os contratos de restrição em grandes glebas urbanizadas por empresas especializadas e com poupança genuína.

Somadas a essas intervenções no ambiente urbano, houve intervenções estatais por meio da inflação, políticas de preço mínimo para os barões do café, mais tarde as políticas desenvolvimentistas que subsidiavam a indústria e finalmente a intervenção na poupança, previdência e nos mercados de crédito, retirando-os do livre mercado com o estabelecimento de políticas públicas específicas. Todas essas intervenções possuem suas consequências indesejadas nas cidades, como: a tendência para a concentração populacional em algumas cidades, notadamente capitais e aquelas com indústrias subsidiadas; a facilidade de loteamento de glebas periféricas sem investimentos em infraestrutura já que o estado a subsidia; o aumento dos preços dos imóveis com as políticas de subsídio e facilitação ao crédito artificialmente criado por meio de inflação monetária; a concentração de renda e de espaço nas mãos dos indivíduos beneficiados pela inflação; a insegurança jurídica e a escassez criadas pelas políticas de congelamento de aluguéis; a escassez de investimentos privados voltados para a produção de moradia devido ao desvio da poupança para o antigo BNH, para o FGTS e para a Previdência Social.

Todas essas políticas são danosas à produção do espaço urbano e podem ser vistas como grandes responsáveis pelo alto déficit habitacional brasileiro, pela precariedade e pelo risco da habitação das famílias mais carentes, bem como pelos problemas ambientais causados pela ocupação irrestrita de áreas públicas e de risco, consequência direta da visão da moradia como questão social a ser tratada pelo estado. Contudo, a Lei do Inquilinato parece ter sido a mais danosa de todas as políticas públicas urbanas e o embrião de todas as demais que vieram para tentar sanar os problemas criados pelas consequências indesejáveis do próprio congelamento dos aluguéis, criando, posteriormente, outras novas formas danosas de políticas para as cidades que, por sua vez, criaram novas consequências indesejadas.

Como bem conclui Ludwig von Mises,

“uma medida isolada de controle de preço não consegue afetar o funcionamento da economia de mercado da maneira que os seus criadores pretendiam; ela é, do próprio ângulo de avaliação de seus mentores, não apenas inútil, mas contraproducente, porque agrava o ‘mal’ que se pretendia aliviar. Antes de ter seu preço controlado, o bem era, na opinião da autoridade, muito caro; agora ele não é mais produzido.” [29]

Anteriormente às Leis do Inquilinato, a escassez de moradia era gerenciada pelo sistema de preços e as pessoas tinham a possibilidade de mudarem-se sempre que preciso ou de gosto, como demonstram notícias da época. Apesar da fácil adoção de despejos, a notícia d’O Observador Econômico e Financeiro de Setembro de 1946 demonstra que os inquilinos tinham fácil acesso a alternativas de moradia. É certo que havia ocupação periférica com auto-construção desde o início do século XX, entretanto, essas formas eram rarefeitas e só vieram a se tornar comuns nas grandes cidades quando da desestruturação dos mercados rentistas e como consequência dos subsídios estatais aos terrenos não-urbanizados privadamente.

Diversas associações de investidores foram formadas para angariar poupança e recursos para o investimento na produção imobiliária como forma de previdência privada. Somente entre 1908 e 1914, cerca de 23 mil unidades foram construídas em São Paulo por essas associações [30]. Essa produção foi tão intensa que, em 1913, houve até mesmo superabundância imobiliária. Ou seja, a própria previdência privada foi capturada pelo estado a partir das intervenções no mercado de aluguéis, o que novamente viria a impedir poupança para investimentos privados na construção do espaço urbano.

O fato de o mercado rentista não ter se generalizado para a produção dos espaços urbanos por meio do land-lease e dos covenants também denota que havia algumas intervenções estatais que impediam esse tipo de urbanização. Sem contar as políticas que beneficiavam a elite cafeeira, a montagem do parque industrial subsidiado e a inflação monetária para saciar a fome estatal que sempre impediram a acumulação de capital e geraram a concentração de renda: símbolo nacional. A história da produção imobiliária até a década de 1930 nos ensina que o respeito à propriedade privada gera meios de produção que respondem às demandas mais urgentes da sociedade, mesmo em ambientes regulados com mercados distorcidos pelo estado. Certamente esses mercados rentistas teriam dominado a produção do espaço urbano e a instalação de infraestrutura nas cidades caso tivessem a oportunidade de surgir e se desenvolver.

Se Getúlio é visto como o “pai dos pobres”, só podemos entender que foi por ter criado um dos grandes obstáculos que dificultaram a mobilidade social e a produção de moradia pelo mercado, prejudicando tantas pessoas carentes com moradias precárias e retirando os primeiros degraus de sua escada social, ou seja, gerando ainda mais pobreza.

As intenções das políticas não modificam seus resultados. Não importa se Getúlio Vargas pretendia beneficiar os trabalhadores ou incentivar a indústria com o congelamento, o fato é que de qualquer modo, as Leis do Inquilinato produziriam os resultados desastrosos que vimos – os mesmos resultados surgiram inclusive nas cidades estudadas por Friedman, de Jouvenel, Hayek e Walter Block [31].

Tampouco a Lei do Inquilinato teve o impacto que apresentou por falta de diálogo com a sociedade, esse é outro erro comum quando se pensa que as intenções podem mudar as consequências dos atos, ou que são de maior importância que suas consequências. As discussões democráticas acerca da revisão da legislação tomadas por Dutra apenas pioraram a situação que já era precária; e muitas das sugestões poderiam ter sido ainda piores se acatadas e implementadas. Por isso, não podemos nos deixar enganar de que as políticas públicas deram errado por falta de democracia e discussão, ou por falta de boas intenções, ou por falta de levar a fundo a imposição estatal; elas certamente apresentariam as mesmas condições se fossem aprovadas por toda a sociedade em conferências públicas.

Os efeitos devastadores do controle de aluguéis no Brasil não foram obras do acaso, mas sim consequência direta do controle de preços. Como elucidávamos no início do artigo, as consequências dos controles de aluguéis são tão danosas às cidades que até mesmo autores socialistas conseguem verificar superficialmente o perigo dessas políticas. Mesmo Nabil Bonduki, socialista e entusiasta da atuação do estado na produção da moradia, consegue perceber uma correlação entre as políticas públicas da década de 1940 e a crescente intensidade e o agravamento dos problemas habitacionais, ambientais e urbanos em sua conclusão [32]. Embora esteja equivocado com relação à teoria que utiliza, sua pesquisa é importante como fonte de dados, apresentação de fatos e notícias coletadas da época. Infelizmente os fatos não foram suficientes para o pleno entendimento da situação.

Ao contrário do que afirma Paul Singer [33], nem todas as ciências do homem são históricas; as ciências da ação humana são, antes de tudo, praxeológicas. Fatos precisam de um embasamento teórico para fazerem algum sentido, não falam por si sós. Infelizmente, o conservadorismo ideológico muito presente entre os mais dedicados estudiosos brasileiros tem afetado sobremaneira o entendimento do passado de nossas cidades e, principalmente, a elaboração das novas políticas públicas urbanas. É necessário começar a existir uma abertura teórica e ideológica, sem preconceitos, para que as intervenções estatais que tanto prejudicam a sociedade e as cidades sejam finalmente desmascaradas e inviabilizadas politicamente. A prosperidade e a sustentabilidade de nossas cidades necessitam disso.

Referências Bibliográficas:

[1] Lindbeck, Assar. The Political Economy of the New Left. Harper and Row. New York. 1972. p. 39.

[2] Prefeitura Municipal de São Paulo – PMSP. Histórico Demográfico. Disponível em http://smdu.prefeitura.sp.gov.br/historico_demografico/1890.php, acesso em 2013.

[3] Bonduki, Nabil. Origens da Habitação Social no Brasil: Arquitetura Moderna, Lei do Inquilinato e Difusão da Casa Própria. 5ª edição. Estação da Liberdade. São Paulo, 2011. p. 227.

[4] ibid, p. 242

[5] Villela, Annibal V.; Suzigan, Wilson. Política de Governo e Crescimento da Economia Brasileira 1889-1945. IPEA/INPES. Rio de Janeiro, 1975.

[6] Bonduki, 2011, p. 239

[7] Rolnik, Raquel. Cada um no seu Lugar. Dissertação de Mestrado apresentada à FAU-USP. São Paulo, 1981.

[8] Bonduki, 2011, p. 713

[9] Villaça, Flávio. O Que Todo Cidadão Precisa Saber sobre Habitação. Editora Global. São Paulo, 1986. p. 4. Disponível aqui: http://www.flaviovillaca.arq.br/pdf/cidadao_habita.pdf

[10] Franco, Gustavo H. B.; do Lago, Luiz Aranha Correa. A Economia da República Velha, 1889-1930. Texto para Discussão. Departamento de Economia. PUCRIO, 2011. p. 55. Disponível em www.econ.puc-rio.br.

[11] Bonduki, 2011, p. 212.

[12] Faria, Anacleto de Oliveira. As Alterações do Contrato de Locação de Imóveis Residenciais Urbanos no Direito Brasileiro. Faculdade de Ciências Econômicas e Administrativas da USP. São Paulo, 1963.

[13] Mises, Ludwig von. Intervencionismo, uma Análise Econômica. Instituto Ludwig von Mises. 2ª edição. São Paulo, 2010. p. 46

[14] Schuettinger, Robert L.; Butler, Eamonn. Forty Centuries of Wage and Price Controls: how not to fight inflation. The Heritage Foundation. Washington, D.C, 1978.

[15] Anacleto de Oliveira Faria, 1963, p. 229. Grifo nosso na referência, já que as surpreendentes absolvições foram necessárias devido à grande injustiça dos atos políticos praticados.

[16] Bonduki, 2011, 243.

[17] Anacleto de Oliveira Faria, 1963, p. 237.

[18] Números apresentados por Nabil Bonduki, 2011, p. 217.

[19] Kingston, Jorge. A Lei do Inquilinato, um caso de patologia econômica. Revista do Conselho Nacional de Economia – Jan./Fev. 1959.

[20] de Souza, Sylvio Capanema. Lei do Inquilinato Favorece o Mercado. Entrevista para o Jornal da Gazeta do Povo, 30/09/2012. Disponível em:

http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?id=1302298&tit=Lei-do-inquilinato-favorece-o-mercado. Acesso em 2013

[21] Nabil Bonduki, 2011, pp. 254-256.

[22] Nabil Bonduki, 2011, p. 260.

[23] Apresentado por nabil Bonduki, 2011, p. 250.

[24] Matéria apresentada por Nabil Bonduki, 2011,p. 247.

[25] Nabil Bonduki, 2011, p. 237.

[26] Rolnik, Raquel. A Cidade e a Lei: legislação, política urbana e territórios na cidade de São Paulo. Studio Nobel; Fapesp. São Paulo, 2003, p. 203.

[27] Nabil Bonduki, 2011, p. 261

[28] Viana, J. Coutinho. O Ideal em Habitação Coletiva. In Revista do Arquivo Municipal – 82, 1942, p. 134. Apresentado por Nabil Bonduki, 2011, p. 287.

[29] Ludwig von Mises, 2010, p. 47.

[30] Nabil Bonduki, 2011, p. 46

[31] Block, Walter e Olsen, Edgar. Rent Control Myths & Realities International Evidence of the Effects of Rent Control in Six Countries. Fraser Institute. Vacouver, 1981.

[32] Nabil Bonduki, 2011, pp. 320-21

[33] Paul Singer, na apresentação da obra de Nabil Bonduki, 2011, p. 9.

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4 Responses to O Controle de Aluguéis e as Favelas no Brasil de Vargas

  1. John Galt says:

    Artigo Excelente, e um verdadeiro achado na internet! Eu nunca tinha tomado conhecimento de quase todos os pontos destacados no artigo. Parabéns ao autor (se possível, gostaria de entrar em contato pessoalmente)!

  2. Igor says:

    Essas intervenções estatais menos abusivas não são necessárias ? Como a questão do esgoto e alargamento de ruas ?
    (Nas favelas não precisamos de pelo menos essas duas políticas?) (Logicamente que a iniciativa privada não seria proibida de fazer isso)

    • libertarq says:

      Esse não é um assunto fácil de ser tratado em um comentário. Realmente é necessária uma instituição que tenha certo controle sobre um território maior que um terreno apenas para haver eficiência na infraestrutura urbana. Não acredito que deva ser compulsória, mas mesmo neste caso territórios estatais pequenos sempre sofrem da possibilidade do voto com os pés, da população migrar para territórios que ofereçam melhores condições, o q também forçaria o estado a oferecer melhores serviços. Pense em organizações como hotéis, parques, associações e até mesmo navios de cruzeiro ou a Disney. Existem diversos serviços inclusos no aluguel pago pela acomodação. Neste artigo há maiores detalhes: https://arquiteturadaliberdade.wordpress.com/2013/07/23/a-cidade-empreendedora/

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