Os benefícios da especulação imobiliária


Os benefícios da especulação imobiliária

Em 06 de Novembro de 2013, por Walter Block

especuladorSempre que os preços dos imóveis sobem podemos ouvir o coro de reclamações culpando os especuladores. Os especuladores têm sido sempre vilipendiados pelos aumentos crescentes nos preços.

Essa visão é incorreta. Na verdade, o contrário é o correto: especuladores mantêm a subida de preços em menores níveis que ocorreriam sem a sua ação. Para ver isso claramente, vamos considerar um exemplo não controverso de “dispositivos”. Então, tendo estabelecido os princípios básicos para o caso clássico, podemos aplicá-los para a questão mais especial e sensível dos preços da terra e da habitação.

Suponha que na ausência de especulação, a oferta futura de dispositivos é como a da história bíblica: sete anos de fartura seguidos por sete anos magros. Dada a demanda similar para os dois períodos, os anos de ampla oferta resultariam em preços baixos e a era de baixa oferta em preços altos.

Entra o especulador. O que ele irá fazer? Ele irá tentar comprar quando os preços estiverem baixos e vender quando subirem. Suas aquisições iniciais irão, com certeza, aumentar os preços acima dos baixos níveis que teriam no primeiro período caso ele não tivesse agido, pois sua demanda especulativa adicional é agora adicionada à demanda pela compra de dispositivos para propósitos de consumo. Porém, suas vendas subseqüentes irão reduzir os preços dos altos níveis que prevaleceriam, fora de seus esforços, no segundo intervalo de tempo. Isso ocorre porque as vendas especulativas, quando adicionadas às outras vendas, devem deprimir os preços mais do que ocorreria pelas outras vendas sozinhas.

O especulador será visto pelas pessoas vendendo a altos preços nos anos 8 ao 14. As pessoas então irão culpá-lo por essa escalada de preços, mesmo embora os preços se mantenham ainda mais altos com a sua ausência.

Contudo, o especulador faz mais que meramente corrigir os preços ao longo do tempo. Ao reduzir as oscilações de preços, ele consegue algo de crucial importância: a estocagem de aplicativos nos anos de fartura, quando eles são menos demandados, e a dissipação de seu estoque de aplicativos durante os anos de maior escassez, quando eles são mais úteis.

Além disso, as ações do especulador no mercado sinalizam para todos os homens de negócio que uma era de pequena oferta é esperada no futuro. Suas compras no presente aumentam os preços dos dispositivos e assim os lucros em produzi-los agora. Isso encoraja outros a fazer o mesmo antes que os anos magros apareçam. O especulador é o Sistema de Aviso Prévio da economia.

Porém, assim como nos tempos de outrora em que os portadores de doenças desconhecidas eram colocados à sua própria sorte para a morte, os mensageiros modernos – os especuladores – são culpados pelas más notícias que trazem. Existem esforços no sentido de proibir as suas atividades legalmente, ou de taxar os seus ganhos em 100% com impostos confiscatórios. Tais movimentos, entretanto, privam a sociedade dos efeitos benéficos da especulação.

Existe apenas um problema que pode ocorrer nessa atividade. Se o especulador agir incorretamente e vir anos de fartura à frente quando o aperto de cintos deveria estar sendo planejado para a economia, a situação pode resultar em caos. Ao contrário de estabilizar os preços e a oferta de dispositivos, o especulador irá desestabilizá-los; ao contrário de acumular durante os anos gordos e reduzir sua carteira nos anos magros – e liderando outros a fazerem o mesmo – ele irá encorajar poupança desnecessária sob adversidades e desperdícios esbanjadores em ótimos tempos. Leia mais deste post

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O que é a questão da moradia?


O que é a questão da moradia? Notas sobre a precarização da moradia, o ideal da casa própria e a requalificação urbana segundo a visão marxista e uma crítica.

Em 29 de Outubro de 2013, por David

moradia

Morar em cidades significa um maior acesso a oportunidades que não são facilmente encontradas nas áreas rurais. Cidades grandes geralmente oferecem ainda melhores oportunidades, principalmente com relação ao acesso às amenidades urbanas, o acesso à educação, à saúde, ao saneamento e, talvez principalmente, o acesso ao mercado de trabalho. A cidade aumenta a produtividade do trabalho e permite maiores rendimentos para seus habitantes quando comparados aos moradores do campo. Esses benefícios atraem a população que espera se satisfazer dos ganhos em rendimento ou com outras questões pessoais, entretanto, os custos da cidade grande também são mais altos que o custo de vida no campo, ou em cidades menores.

Dentre os custos da cidade grande está o custo da moradia para o trabalhador que muitas vezes representa a maior porção de seu orçamento. Além disso, o acesso à moradia adequada é dificultado pelos altos valores cobrados e muitas vezes pela disponibilidade de habitações de boa qualidade. A crise da habitação e o déficit encontrados na maioria das cidades brasileiras, representado pela situação de moradias precárias em regiões sem infraestrutura, levantam o interesse de pesquisadores que buscam entender as razões dessa situação para buscar alternativas que melhorem esse cenário.

Entre os trabalhos mais citados entre urbanistas para responder às precárias condições de moradia, encontramos a obra “O Que é a Questão da Moradia?” dos pesquisadores Luiz C. de Queiroz Ribeiro e Robert M. Pechman ligados ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional – IPPUR . A leitura dessa obra – embora pequena, de grande influência na área – é importante para entender os demais trabalhos sobre a moradia e as soluções propostas pelos técnicos atualmente, principalmente aqueles que possuem um viés marxista em suas leituras.

Este artigo visa apresentar a visão predominante entre autores marxistas utilizados como linha guia a visão dos autores do livro – ótimo representante da visão marxista sobre a questão da moradia – e apresentar críticas a essa visão, enfatizando os problemas das conclusões a que eles chegam. Suas críticas também apresentam esclarecimentos sobre o ideal da casa própria e sobre a requalificação urbana dentro de um contexto marxista e por isso merecem uma leitura crítica. Leia mais deste post

O Direito à Moradia Digna


O Direito à Moradia Digna

Em 24 de Setembro de 2013, por David

Diz o artigo 6º da constituição brasileira que a moradia é um direito social. E o que isso quer dizer exatamente?

Qualquer direito é necessariamente social se encararmos o fato de que só há a necessidade da definição e proteção de direitos em um ambiente social. Direitos são necessários para a defesa contra a agressão, que é uma atitude anti-social. Neste sentido, o direito tem a função de nos proteger da agressão de agentes anti-sociais.

A idéia mais difundida sobre direitos atualmente se baseia na crença de que direitos são aqueles definidos politicamente na legislação do país e obrigação do estado em garantir. Porém, pensemos um pouco mais a fundo com relação a isso para verificarmos se esse modelo legal é realmente justo.

O que você diria se algum vizinho entrasse em sua casa e te obrigasse a pagar pela sua reforma e, caso você não aceitasse, ameaçasse processá-lo? Você aprovaria isso como um direito do seu vizinho e dever seu de trabalhar para ele sem o seu consentimento? Acredito que você negaria o direito do seu vizinho a obrigá-lo pela reforma e ainda o trataria com escárnio pela tentativa de agressão.

E se seu vizinho atribuísse a mesma ação a agentes do estado seguindo e representando a legislação aprovada? O que você diria desse arranjo, não do ponto de vista legislativo, mas moral? O que antes era uma agressão tornou-se justo devido à ação do agente estatal? Onde está a justiça desse arranjo?

Tentemos esclarecer os conceitos para melhorar nossa compreensão dos fatos. A moradia é realmente um direito, no entanto, apenas enquanto conceito negativo. Digo com isso que deve ser garantida nossa proteção contra a agressão de qualquer agente anti-social que, por algum motivo, procure retirar à força nosso direito à moradia. Porém, desse direito não decorre logicamente qualquer direito nosso de poder obrigar alguém a providenciar um teto sobre nossas cabeças. Este seria um direito à moradia segundo conceito positivo e, como tal, somente poderia existir eticamente mediante contrato voluntário no qual os envolvidos concordam com os termos: troca-se um pagamento pela moradia e a moradia pelo pagamento. Neste caso, o direito positivo de obrigar o contratado a fornecer a moradia contratada existe, pois foi formalizado um contrato entre as partes. Caso esse contrato seja desrespeitado, por qualquer uma das partes, haverá uma agressão. O direito positivo pode ser estabelecido somente ao respeitar os direitos negativos mediante um contrato. Direitos positivos, como estão sendo aqui conceituados, não podem existir de forma justa se não houver consentimento dos envolvidos.

O problema surge quando direitos sociais não são encarados como direitos verdadeiros, derivados do direito negativo, mas como privilégios políticos. Ao contrário de ter o direito negativo à moradia, ou seja, de ser protegido contra agressores, passo a ter o direito a um teto provido por alguém sem que essa pessoa tenha consentido. Não há contrato. Quem paga por minha moradia não teve escolha, foi coagido e, portanto, teve seus direitos negativos agredidos. Políticos e toda a sua base de apoio chamam esse esquema de contrato social e os direitos inventados de direitos sociais. Meu direito positivo passa a existir pelo simples fato de eu existir em alguma aglomeração humana politicamente definida, sem ter acordado nada com ninguém. Nestes casos, o “direito social” acaba se tornando um termo-doninha, um weasel-word.

O weasel-word é um subterfúgio que busca engrandecer um conceito quando, na verdade, está-se falando de coisas vagas, imprecisas, confusas e mesmo ambíguas. O uso de termos-doninha procura evitar afirmações diretas que carregam seu verdadeiro significado, de modo a amenizar declarações chocantes e controversas. É o caso do seu vizinho obrigando-o a reformar a sua casa. Direito social, justiça social, moradia social, contrato social, função social, entre outros, são termos-doninha [1]. A inserção da palavra “social” esvazia o conceito das primeiras palavras como as doninhas sugam os ovos sem deixar marcas aparentes em suas cascas.

Uma “justiça social” não é mais justa, um “direito social” deixa de ser direito e a “moradia social” se torna um privilégio que agride a instituição dos direitos negativos que tornam uma aglomeração humana uma sociedade pacífica. Nestes casos, como salienta Hayek, o “social” deveria, na verdade, ser chamado de “anti-social”. [2] Leia mais deste post

O Espantalho da Especulação Imobiliária – parte 2/2


O Espantalho da Especulação Imobiliária – parte 2/2

Em 25 de Junho de 2013, por David

No artigo anterior, apresentamos a definição de especulação imobiliária, fizemos uma leitura crítica e rebatemos vários pontos. Neste artigo, abordaremos a questão da elevação dos preços, das crises imobiliárias e brevemente o impacto das políticas de crédito na especulação imobiliária e na produção do espaço urbano, confundido como especulação imobiliária.

 Crises Imobiliárias e expansão urbana – culpa dos especuladores?

Podemos perceber em estudos empíricos de urbanistas, geógrafos e minskyanos que após os períodos de expansão imobiliária muitos imóveis permanecem sem moradores – algo causado pelos especuladores – enquanto muitas pessoas permanecem sem moradia adequada – essa é uma contradição e uma falha do mercado que deve ser combatida com políticas públicas. A afirmação acima é freqüente entre os críticos e, além de bastante forte, está parcialmente correta. Realmente é a ação dos especuladores uma das fontes, talvez a maior, dos imóveis vazios após o estouro de bolhas, mas isso não é uma contradição e nem mesmo uma falha de mercado; ela é resultado direto de ações intervencionistas do estado e das falhas de governo e quaisquer novas políticas públicas terão o grande potencial de piorar a situação. Explico melhor.

Como vimos, a especulação é uma atividade que envolve riscos; o maior deles é não conseguir vender o imóvel com valor superior ao valor de compra. Imóveis vazios só permanecem vazios se os proprietários não quiserem reduzir o valor de venda ou o valor de seus aluguéis aguardando que a fase de bonança continue ou retorne; como está ocorrendo com o mercado de terrenos atualmente. Tudo é uma questão de preços.

O problema das crises não é exatamente seus efeitos, mas principalmente as suas causas. Crises são necessárias para corrigir as distorções no sistema de preços e as crises imobiliárias, que tanto afetam as cidades, não escapam dessa regra.

A valorização imobiliária acontece quando há crescente demanda por imóveis. A construção de novas unidades demanda tempo e diversos outros recursos devem ser trabalhados para suprir essa demanda adicional. Juntamente a isso, existe todo um rol de regulamentações, taxas, impostos e burocracia criados pelo poder público, o que atrasa, atrapalha e encarece a produção imobiliária. Além disso, existem as leis de zoneamento que restringem a ocupação do solo urbano, aumentando a escassez de espaço urbano produtivo [5].

Entretanto, para existir demanda por bens tão caros quanto imóveis, é necessário existir poupança, seja dos próprios interessados, ou de terceiros que são destinados ao financiamento. Sem poupança é impossível o investimento em habitações e poupança é praticamente a abstenção de consumo influenciada pela preferência temporal do poupador. Neste caso, a abstenção será feita para todos os outros bens que não sejam destinados à aquisição de imóveis, ou seja, a demanda por “não-imóveis” deverá ser reduzida. Qualquer interessado em adquirir um imóvel deverá produzir mais que consome e destinar essa poupança para a satisfação de um desejo futuro.

Em uma economia genuinamente de livre mercado, inclusive e principalmente com uma moeda verdadeira (sound money), o sistema de preços flutua de acordo com a oferta e demanda dos bens, inclusive da moeda. Nesse cenário hipotético (pois sobra pouco dele na atualidade), o aumento de preços no setor imobiliário certamente acompanharia uma queda de preços em diversos outros setores da economia, ou mesmo de outros nichos específicos do próprio setor imobiliário. A moeda muito provavelmente seria o ouro e a sua produção anual gira em torno de 2% ao ano, ou seja, é praticamente estática. Sem aumento na produção de moeda, os demais bens na economia tendem a ter seus preços reduzidos devido à produtividade crescente, mantendo uma queda geral nos preços – como um lago com ondas, mas sempre com um nível menor de cota média (imaginando que fosse possível realmente calcular essa cota média, já que é impossível somar bananas, carros e casas e tirar a média).

O fato é que não percebemos isso atualmente. Praticamente todos os bens na economia têm aumentos de preço e os índices de preços gerais mostram uma contínua elevação. Uma explicação para isso seria a perda de produtividade da economia, mas isso é notadamente falso, mesmo em uma economia altamente regulada e protecionista como a brasileira. A outra explicação, a que realmente ocorre, é o contínuo aumento na produção de dinheiro. Mas qual é a ligação entre a produção de dinheiro e o mercado imobiliário, a especulação e a expansão das cidades?

Já deve estar claro que para existir investimentos na produção de imóveis é necessário haver poupança. A poupança é que sinalizará, por meio dos juros, que existem recursos para serem investidos em bens de capital e de maior cadeia produtiva, entre eles os imóveis. Porém, o governo consegue manipular a poupança utilizando a impressora que mantém no Banco Central, e o sistema bancário também o faz por meio do sistema de reservas fracionárias. Todo o sistema bancário, seja por meio de bancos públicos ou privados, está protegido e é orquestrados pelo estado, mantendo o poder de criação de moeda ex nihilo. Com isso, o governo cria a mágica de manter um nível de consumo atual e aumento de poupança ao criar recursos artificiais para investimentos em bens de capital: bens superiores. Partindo da utilização da política, pode desviar um percentual de poupança verdadeira para os setores que acredita estratégicos, juntamente com os recursos artificiais que acabou de produzir do nada na forma de programas públicos de investimento direto na habitação e de subsídios. Se não há poupança, o governo a cria artificialmente.

Se antes era necessário João produzir e não consumir para José consumir sem produzir – contrair um empréstimo –, agora José pode utilizar esses recursos que não produziu sem ninguém mais tê-los produzido; na prática, o estado e o sistema bancário criaram recursos do nada!

Os programas voltados para a habitação, potencializados por essa poupança artificial, irão distorcer o sistema de preços. No início, o setor imobiliário se mostrará aquecido, com aumento de demanda e índices que prometem prosperidade. Os demais bens e serviços não terão muita variação de preços inicialmente, talvez alguns apresentem até mesmo uma queda de preços devido à sua produtividade ou redução de demanda naquele momento. Mais recursos financeiros serão destinados ao setor imobiliário e a valorização terá início, juntamente com o aumento nos salários do setor, aumento dos preços dos insumos e dos terrenos. Essa valorização, e principalmente a esperança pela crescente valorização, atrairão investidores: muitos deles especuladores. Os especuladores destinarão suas poupanças para o setor imobiliário, retirando esses recursos de outros setores da economia, reduzindo os investimentos nesses outros setores – pode existir aqui uma distorção nos investimentos privados sob influência do intervencionismo.

A esperança de lucratividade e o barateamento dos investimentos devido ao aumento artificial na poupança possibilitam que muitas empresas ingressem e comecem a produzir, aumentando a oferta. A presença de especuladores, elevada pela intervenção estatal, aumenta a demanda por imóveis. Esses preços em alta afetam os preços dos bens superiores, elevando inclusive os preços do solo e esse aumento exigirá das incorporadoras a busca por terrenos mais baratos e a reciclagem de áreas já construídas nas cidades, pois o sinal que recebem pelos preços é que existe escassez e as pessoas demandam imóveis. Ou seja, as franjas urbanas serão afetadas e prédios antigos tenderão a ser demolidos para darem lugar a edifícios demandados por essa população que teve acesso ao crédito fácil, aos serviços e investimentos em capital propiciados pela queda dos juros.

Durante algum tempo, o sistema de preços é distorcido sem maiores problemas no agregado, apresentando um cenário propício a novos investimentos e melhoria do padrão geral de vida. Mas alguns sinais já surgem desde o começo para mostrar que há distorção: os preços dos aluguéis descolam dos preços dos imóveis; a qualidade dos novos edifícios mais baratos cai para reduzir os custos (apesar da utilização de melhores métodos construtivos e maquinário); espaços de pior qualidade e de difícil acesso encarecem pela demanda gerada; o volume de negócios com especuladores aumenta; a queda dos juros propicia o aumento da descentralização produtiva – roundaboutness – e isto aumenta a demanda por edifícios de escritórios que, por sua vez, competem com os edifícios habitacionais por terrenos, elevando seus preços.

O cenário propício de prosperidade geral e particularmente mais favorável para o setor imobiliário atrai pequenos investidores e pequenas construtoras, bem como eleva os investimentos das maiores. Esse cenário, apesar de totalmente artificial, possui o mérito de demonstrar como provavelmente estaria o mercado livre das intervenções estatais com uma poupança real elevada. Muitos políticos ganham fama com esse cenário, mas ele é artificial e não demorará muito para que seus efeitos maléficos surjam e que seja necessária uma volta à realidade para o ajuste doloroso, porém extremamente necessário.

Em algum momento no futuro incerto, os bons ventos mudam de direção. Os preços gerais começam a subir em demasia com a quantidade de moeda na economia e os bancos se vêem forçados a reduzir o crédito e aumentar os juros para cobrir seus crescentes custos. O governo se vê obrigado a reduzir a expansão monetária para conter a perda de poder de compra da moeda. Com menos dinheiro gerado, a poupança artificial começa a ser desinflada e os juros sobem. Com isso, os vários setores da economia que se aproveitavam desse crescente fluxo monetário – como o setor imobiliário – vêem que não terão demanda pelos bens que começaram a construir no passado. Aquela poupança, que poderia ter sido gerada por pessoas interessadas em comprar um imóvel no futuro, na verdade não existia. As empresas e especuladores acabaram construindo e comprando mais imóveis do que realmente demandados no futuro nas genuínas condições de livre mercado. Foi uma ação especulativa totalmente frustrada que sofreu aumento porque o estado criou dinheiro do nada, inflou uma poupança artificial e jorrou recursos no setor. O setor entra em crise e abundam imóveis vazios, pessoas endividadas e outras sem condições de compra. Todo o mercado parece desconexo entre oferta e demanda e a crise surge. Essa é, em linhas gerais, a Teoria Austríaca dos Ciclos Econômicos – TACE – e sua relação com a produção imobiliária. Mais detalhes dessa relação podem ser verificados neste artigo de Mark Thornton sobre os ciclos econômicos e a construção de arranha-céus.

Os críticos da TACE argumentam que os empresários não seriam tão tolos ao ponto de continuamente entrarem nessa onda, afinal, eles são empreendedores e já teriam que aprender com os erros passados para não errar novamente. Mas a questão não é que a intervenção estatal transforma empreendedores em tolos, mas sim que ela facilita a transformação de tolos em empreendedores. O cenário propício atrai muitos aventureiros que não possuem nenhuma experiência no setor e buscam apenas lucros rápidos, sem muito empenho em crescer e se manter no mercado. Isso afeta a qualidade dos empreendimentos e a intervenção em áreas problemáticas. A falta de oferta, afetada principalmente pela abundância de regulamentações, também contribui para a aceitação dessas péssimas condições habitacionais. Além disso, não há como diferenciar a poupança real da artificial e nem mesmo prever quando os efeitos negativos surgirão. A concorrência entre empresários sob o intervencionismo monetário também será um obstáculo contra os mais conservadores e premiará os aventureiros, pelo menos no curto prazo.

Muitos acharão que a situação poderá ser melhorada se o estado continuar suas políticas creditícias ou de subsídio para a casa própria ou como aluguel social. Contudo, caso isso seja levado a sério, a situação artificial continuará sendo inflada e o sistema de preços continuará sendo distorcido. No futuro, novos problemas demonstrarão que essas políticas foram ainda mais prejudiciais do que teria acontecido se o setor tivesse sido deixado livre para absorver os erros com mudanças nos preços. Quanto mais tempo e quanto maior a intervenção estatal, mais potencialmente danosa será a bolha criada pelo estado. Nesse caso, os especuladores que investiram na esperança de vender seus imóveis com um valor maior vão encarar um cenário apocalíptico. Suas poupanças foram absorvidas por um setor artificialmente aquecido; não havia demanda real pelos bens naquele futuro imaginado no momento dos investimentos.

Percebemos nos momentos de euforia o aumento de aventureiros em busca de lucros altos e rápidos, que oferecem edificações de baixa qualidade arquitetônica e construtiva. Muitos críticos os chamam de especuladores. Não estão errados, mas, como vimos, as condições do aumento de aventureiros na produção do espaço urbano foram criadas por políticas públicas e não pelas forças de um livre mercado. O conservadorismo no estilo arquitetônico também parece ser favorecido por essa tendência a ganhos rápidos, pois é mais fácil e certo vender produtos já conhecidos a tentar inovar. Apesar de a poupança artificial criar um clima de investimentos em inovação, o risco político de inversão do cenário age na contra-mão dessa tendência. Com isso, outro efeito das políticas de crédito fácil é o baixo investimento em inovação da arquitetura dos edifícios residenciais, tanto em estilo como em sistemas construtivos. A exceção fica por conta dos edifícios de escritórios, mais demandados devido ao aumento das cadeias produtivas.

 Conclusão:

Nosso intuito foi demonstrar que a conotação negativa do termo especulação imobiliária não tem sentido. Todos os problemas anunciados por comentaristas, políticos, urbanistas e mesmo economistas como sendo causados por especuladores no mercado possuem, no mínimo, alguma intervenção estatal. Entre elas, a maior das intervenções é certamente a manipulação da base monetária e as políticas de controle dos juros pelo estado. Essas políticas têm um grande impacto negativo na economia pela formação e fortalecimento dos ciclos econômicos que, nos momentos de expansão, acabam criando falsas expectativas e euforia e, assim, desviam recursos escassos de onde seriam realmente demandados para setores artificialmente inflados. Quando a realidade econômica exige correção, o sistema de preços demonstra que aquela expectativa não era sensata e cobra o preço pelos erros. É nesse momento que a especulação mal sucedida se torna visível e, por isso, acaba levando a culpa.

Todas as ações humanas são especulativas, por pura definição, por isso, apenas o desconhecimento do funcionamento dos mercados e mesmo da divisão do trabalho permite que tais afirmações de conotação negativa sejam feitas. A especulação é primordial para o funcionamento sadio de qualquer mercado e o setor imobiliário não foge dessa regra. As cidades dependem da ação de especuladores que destinam seus recursos para a produção do espaço urbano; são eles que reduzem os solavancos de preços entre os diferentes bairros e imóveis e muitos criam as condições de moradia com o aluguel. Entretanto, não podemos nos esquecer que em mercados regulados, principalmente nos momentos de expansão creditícia direcionada para o setor, especuladores se vêem em um maior risco de errarem suas previsões, acarretando as conseqüências que descrevemos.

Contudo, parece-me que especialistas não concordam muito com as definições clássicas e com a etimologia da palavra especulação. Um especialista ouvido pelo jornal Gazeta do Povo, em matéria ironicamente intitulada “Especulação Prejudica o Mercado” [6], afirma que “as pessoas não gostam desse processo [de especulação imobiliária], porque isso pode levar a um aumento artificial de preços. O comprador adquire, mas não usa. Acaba pressionando a oferta e elevando o valor”. Como vimos, esse tipo de afirmação não tem sentido, a especulação surge do aumento de preços e não é ela que produz o encarecimento do imóvel. Além disso, afirmar que o especulador compra, mas não usa é um grande equívoco. É o mesmo que afirmar que o acionista não usa suas ações. O especulador usa o imóvel como investimento e, com isso, permite a redução dos possíveis solavancos entre momentos de escassez e abundância de imóveis; em mercado livres, é claro!

Na mesma matéria, outro especialista afirma que investidores são aqueles que compram para formar carteira, para locação e para valorização com o tempo, já os especuladores compram para revenda no curto prazo com a maior margem de lucro possível. Essa é outra afirmação que perde o sentido quando analisamos a fundo. Especuladores são investidores e investidores são especuladores. Todos somos especuladores, pois temos a expectativa de ganhos com as nossas ações, sejam elas no curto ou no longo prazo, financeiramente ou não, quem decide isso é cada pessoa singular de acordo com as próprias expectativas. Entretanto, é compreensível a posição desses especialistas. Dado que o termo especulação imobiliária possui uma forte conotação negativa, principalmente pela complexidade do funcionamento da economia e da dificuldade de entender como funcionam os mercados, esses especialistas buscam afastar a negatividade de seu ramo de negócios. Eles não querem afugentar possíveis especuladores chamando-os de “especuladores”, por isso se contorcem em buscar conceituações diferentes para atrai-los como “investidores”. E o jornal, por sua vez, não vai incorrer no erro de prejudicar uma das grandes fontes de recursos que são os anúncios imobiliários.

Portanto, devemos mais uma vez lembrar aos especialistas e demais estudiosos nas cadeiras de urbanismo que não é a especulação que prejudica o mercado, mas sim as intervenções estatais, em especial as políticas monetárias e creditícias pelo lado da demanda e do zoneamento de uso e ocupação do solo e demais entraves urbanísticos pelo lado da oferta imobiliária. Os aventureiros, que ilustram o espantalho da especulação imobiliária, são atraídos e favorecidos por essas políticas públicas; em mercados sadios eles não teriam vez e seriam excluídos ao longo do tempo. A especulação imobiliária possui uma função sadia no processo de crescimento e melhoria da qualidade do espaço urbano, desde que funcione sem o intervencionismo que presenciamos. A definição mais frequente possui seu apelo impactante e é muito bem utilizada, mas ela desvia a atenção das reais causas e obscurece o conhecimento sobre quem são os verdadeiros culpados pelos problemas urbanos.

 Notas:

[5] Randal O’Toole realizou um estudo sobre as regiões americanas que mais sofreram com a crise imobiliária e concluiu que foram as mesmas que mais restringiam a produção de moradias. Ver mais detalhes em seu estudo: How Urban Planners Caused the Housing Bubble.

[6] http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?id=1332074&tit=Especulacao-prejudica-o-mercado

Duas Formas de Favelas


Duas Formas de Favelas

Em 04 de Junho de 2013, por Gary North

Na década de 1980, fui convidado para proferir algumas palestras durante um cruzeiro pelo Caribe. Ganhei um tíquete para o “The Love Bloat”. Comida, comida e mais comida!Eu até mesmo sonhava com comida. Parte da viagem envolvia uma breve passada por Caracas, Venezuela. O navio atracou a cerca de uma hora ao norte da cidade e os ônibus de turismo nos levaram até a capital.

Nas franjas de Caracas, ao longo de uma encosta, havia uma favela diferente de todas que eu já tinha visto antes, ou mesmo que viria a ver depois. Assim que passávamos, podíamos ver à distância aquela massa uniforme, mas alguns binóculos nos permitiam enxergar com mais detalhes. Aquilo era uma massa misturada e empilhada de placas de metal corrugado formando barracos.

Mais tarde, li notícias sobre essas cidades das encostas de montanha. Elas não possuem esgoto. Elas estão lotadas de pessoas que de alguma forma se locomovem para a cidade grande distante e abaixo. Doenças sérias freqüentemente se espalham por essas comunidades. Não consigo nem mesmo imaginar como é viver sob tais condições.

Alguém no ônibus me disse em privado: “que coisa incrivelmente feia!”. Pensei sobre aquela afirmação durante o restante da viagem até a cidade. E ainda penso sobre aquilo de vez em quando. Sim, aquela aglomeração de placas era realmente feia. Esteticamente, era uma afronta aos nossos sentidos.

Até mesmo a feiúra pode ser uma causa para a nossa alegria. É a marca da liberdade. Quando essas favelas feias surgem, sem qualquer planejamento e sem qualquer investimento público envolvido, sabemos que homens livres estão fazendo o seu melhor para encontrar o melhor lugar para morarem, uma melhor maneira para viverem. Muitos deles, podemos ter certeza, estão fazendo planos para dali saírem. Leia mais deste post

O Espantalho da Especulação Imobiliária – parte 1/2


O Espantalho da Especulação Imobiliária – parte 1/2

Em 28 de Maio de 2013, por David

 A especulação imobiliária é vilipendiada diariamente. Grande parte dos problemas urbanos é explicada como resultado da ação dos especuladores imobiliários. Se o preço dos imóveis sobe; se existem terrenos baldios em áreas com infraestrutura urbana satisfatória; se terrenos nas franjas urbanas são parcelados aumentando as distâncias e a infraestrutura necessária; se o perímetro urbano aumenta demasiadamente, a culpa é dos especuladores. Quando as crises aparecem e imóveis vazios acumulam-se nos centros das cidades desperdiçando espaço, a culpa, é claro!, é dos especuladores. A própria crise é culpa dos especuladores.

Poderíamos continuar essa lista com outros diversos problemas urbanos e a culpa seria, sem medo de errar, dos especuladores. Trabalhos científicos sobre o tema são abundantes e já provaram essa relação de causalidade, dizem muitos urbanistas. Com a causa identificada, basta desenvolver políticas para corrigir essas “falhas de mercado”, buscando inibir ao máximo a atividade dos especuladores e seu incansável intuito de auferir lucros com o espaço urbano.

Os especuladores são seres anônimos, abstratos, cujo poder predatório é engrandecido como forma de articulação política contra a liberdade de empreendimento nas cidades. O objetivo dos críticos da especulação parece ser substituir qualquer ação econômica voluntária pelo dirigismo e o especulador é o espantalho argumentativo que dá lenha para a fogueira, haja vista a imagem pejorativa criada. No entanto, a especulação imobiliária é muito diferente de seu espantalho e a maioria dos problemas urbanos vinculados a ela possuem uma outra causa. Nestes artigos buscaremos apresentar como funciona a especulação imobiliária e qual a sua função em uma sociedade livre. Leia mais deste post

O Especulador


O Especulador

 Em 09 de Maio de 2013, por Walter Block. Excerto do livro Defendendo o Indefensável.

o especulador

“Morte aos especuladores!” é a palavra de ordem durante todas as épocas de carestias que existiram. Articulado por demagogos que pensam que o especulador causa a morte pela fome, ao fazer subirem os preços dos alimentos, esse grito é apoiado com fervor pelas massas de analfabetos em economia. Esse tipo de idéia ou, antes, de falta de idéia tem permitido a ditadores que imponham até pena de morte a comerciantes de alimentos que cobram preços altos em tempos de escassez.

E sem o menor protesto daqueles geralmente envolvidos com direitos e liberdades civis. Ainda que a verdade dos fatos seja que, longe de causar a morte por fome ou a carestia, é o especulador quem as evita. E, longe de salvaguardar a vida das pessoas, é o ditador quem tem de arcar com a responsabilidade maior, por ser o primeiro a causar a escassez. Assim, o ódio popular pelo especulador é uma perversão da justiça tão grande quanto se possa imaginar. Podemos observar melhor isso ao considerar que o especulador é uma pessoa que compra e vende mercadorias com a intenção de lucro. Ele é aquele que, segundo a velha frase, tenta “comprar na baixa e vender na alta”. Leia mais deste post

O Controle de Aluguéis e as Favelas no Brasil de Vargas


O Controle de Aluguéis e as Favelas no Brasil de Vargas

 Em 30 de Abril de 2013, por David

despejosTalvez não haja política pública mais danosa para uma cidade do que o controle de aluguéis. Esse tipo de congelamento de preços já prejudicou e ainda tem prejudicado várias cidades por todo o mundo. Seus efeitos foram analisados por economistas como Bertrand de Jouvenel, Milton Friedman, Friedrich Hayek e Henry Hazlitt, que não se surpreenderam com os resultados já que conheciam com mais profundidade a ciência econômica. O fato de o controle de aluguéis ter chamado a atenção inclusive de socialistas e intervencionistas é digno de nota, pois não é comum sua percepção do desastre dessas políticas. Chama a atenção a conclusão do socialista sueco Lassar Lindbeck de que

em muitos casos, o controle de aluguel parece ser a técnica atualmente conhecida mais eficiente para destruir uma cidade, exceto o seu bombardeamento” [1].

Embora essa política pública tenha sido sistematicamente estudada no exterior, a história do controle de aluguéis no Brasil não é muito conhecida e difundida. Seguindo a regra do intervencionismo, o congelamento dos aluguéis trouxe graves conseqüências não intencionais como a escassez de habitação, a redução da construção civil voltada para o aluguel, a dificuldade em encontrar espaços urbanos propícios, a emergência da cobrança de luvas, de conflitos e da violência típicos de mercados negros, bem como a ocupação de áreas ambientalmente frágeis e em péssimas condições de moradia em favelas que já existiam e nas que vieram a existir. Nada diferente do que houve em outras cidades e, inclusive, com semelhanças incríveis na (falta de) qualidade e no potencial destrutivo.

Mesmo entre os autores brasileiros que analisaram o assunto com bastante profundidade empírica, o controle de aluguéis e as suas conseqüências intrínsecas não parecem ter sido realmente compreendidos. Embora os dados coletados sejam ricos, fruto de grande dedicação, a ausência de um amparo teórico satisfatório representou deficiências para uma exposição mais coerente sobre o assunto. A falta desse instrumental teórico, demonstrada pela inexistência de referências bibliográficas especializadas sobre os controles, não representou apenas falhas nas conclusões, mas principalmente no ideal de propostas para remediar a situação da moradia atualmente, como fazem esses técnicos e acadêmicos. Leia mais deste post

Uma Interpretação da Função Social da Propriedade pela Lógica da Ação Humana


Uma Interpretação da Função Social da Propriedade pela Lógica da Ação Humana

Em 26 de Fevereiro de 2013, por David

Definições e Conceitos

Princípios precisam ser entendidos para serem aplicados pela imparcial pena da lei. A interpretação é primordial para a garantia da justiça entre os indivíduos, para a garantia dos direitos e da responsabilização por eventuais violações a esses direitos. Contudo, a interpretação é subjetiva e ela pode ter sentidos diferentes para pessoas diferentes, ou para a mesma pessoa em tempos distintos. Devido a isso, a interpretação de princípios precisa passar pelo escrutínio analítico para a verificação de qualquer problema, pois um mesmo termo não pode ter sentidos contraditórios se almeja um resultado positivo; um deles deve estar errado e o outro deve ser o verdadeiro. O problema está em justamente descobrir qual das interpretações é a verdadeira.

A interpretação é subjetiva, mas ela deve ter sentido. Uma interpretação sem sentido é necessariamente falsa. Para fazer sentido, a interpretação não pode ser contraditória, ou seja, ela deve ser lógica. Dessa forma, a análise de quaisquer princípios deve ser realizada logicamente para que eles cumpram com os objetivos das leis que neles se embasam, além de não violem os próprios propósitos a que se destinam corrigir. No nosso caso analisado, o propósito de garantia da justiça, da imparcialidade e da igualdade de direitos.

Quando a interpretação é contraditória, ou houve erro ou existe nesse caso um interesse escuso por parte de quem interpreta. Só existem essas duas possibilidades. Nas palavras de um demagogo oportunista, a interpretação “errada” intencionalmente é direcionada para o seu próprio interesse oportunista. Já o bem intencionado, porém contraditório, não consegue entender o porquê de suas políticas estarem surtindo efeito oposto ao pretendido, freqüentemente piorando o próprio cenário que gostaria de corrigir via ação política. O que ambos fazem para explicar os problemas correlatos aos erros de aplicação dos princípios defendidos em suas ações, muitas vezes e infelizmente, é se esconder por trás das intenções que atribuem às suas políticas, nomeando-as vagamente de termos como: sociais, justas e coletivas. O método é freqüentemente o mesmo: atribuir a um termo uma conotação que evite oposição; ao dizer que uma política visa garantir a justiça social, quem for contra a política será taxado de contrário à justiça social. Esse método argumentativo é eficaz emocionalmente e evita o embate, mas não garante que a interpretação seja, por essa razão, verdadeira e que as ações tomadas alcancem os objetivos propostos.

É no sentido de contornar a subjetividade dos termos vagos utilizados que este artigo fará uma análise lógica do princípio da função social da propriedade. O objetivo é juntar esforços às pessoas realmente comprometidas com a verdade e com a justiça e buscar um entendimento lógico do princípio ao apresentar o que ele realmente é e o que ele necessariamente não pode ser. Conjuntamente, pretende-se objetivar alguns dos termos que acompanham o princípio para evitar qualquer problema de interpretação subjetiva. A lógica será a ferramenta para tirar as interpretações do campo puramente subjetivo e tornar os conceitos e princípios mais objetivos, facilmente entendidos por todos e válidos com justiça. Leia mais deste post

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