O Valor do Solo Urbano e as Consequências do Intervencionismo na Moeda


O Valor do Solo Urbano e as Consequências do Intervencionismo na Moeda

Em 27 de Novembro de 2013, por David.

Conforme expôs Menger (1988, p.34), para que algo adquira a qualidade de bem, quatro características devem convergir: a) existência de uma necessidade humana; b) que o item tenha qualidades que possam ser colocadas em nexo causal com a satisfação da necessidade humana; c) o conhecimento pelo indivíduo do nexo causal entre o item e a satisfação humana e d) o indivíduo poder dispor desse item efetivamente para a satisfação da referida necessidade.

Os bens que estão em direto nexo causal com a satisfação humana são, de acordo com o mesmo autor, de primeira ordem, sendo produzidos por bens de ordens superiores, que possuem nexo causal direto com seus respectivos bens inferiores e nexo causal indireto com o bem de primeira ordem. A moradia, no sentido aqui exposto, é um bem de primeira ordem, pois satisfaz necessidades humanas diretamente. Para a sua produção, são necessários diversos bens de ordens superiores, sendo um deles o solo urbano. Entretanto, há de se enfatizar que essa divisão mental entre as diversas etapas de produção serve apenas para estruturar o processo de análise, pois as diversas partes não existem sem o todo, nem mesmo o todo sem essas partes inter-relacionadas. Conforme afirma Mises (1995, p.335), o mercado é um processo coerente e indivisível. É um entrelaçamento indissolúvel de ações e reações, de avanços e recuos. Leia mais deste post

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Os benefícios da especulação imobiliária


Os benefícios da especulação imobiliária

Em 06 de Novembro de 2013, por Walter Block

especuladorSempre que os preços dos imóveis sobem podemos ouvir o coro de reclamações culpando os especuladores. Os especuladores têm sido sempre vilipendiados pelos aumentos crescentes nos preços.

Essa visão é incorreta. Na verdade, o contrário é o correto: especuladores mantêm a subida de preços em menores níveis que ocorreriam sem a sua ação. Para ver isso claramente, vamos considerar um exemplo não controverso de “dispositivos”. Então, tendo estabelecido os princípios básicos para o caso clássico, podemos aplicá-los para a questão mais especial e sensível dos preços da terra e da habitação.

Suponha que na ausência de especulação, a oferta futura de dispositivos é como a da história bíblica: sete anos de fartura seguidos por sete anos magros. Dada a demanda similar para os dois períodos, os anos de ampla oferta resultariam em preços baixos e a era de baixa oferta em preços altos.

Entra o especulador. O que ele irá fazer? Ele irá tentar comprar quando os preços estiverem baixos e vender quando subirem. Suas aquisições iniciais irão, com certeza, aumentar os preços acima dos baixos níveis que teriam no primeiro período caso ele não tivesse agido, pois sua demanda especulativa adicional é agora adicionada à demanda pela compra de dispositivos para propósitos de consumo. Porém, suas vendas subseqüentes irão reduzir os preços dos altos níveis que prevaleceriam, fora de seus esforços, no segundo intervalo de tempo. Isso ocorre porque as vendas especulativas, quando adicionadas às outras vendas, devem deprimir os preços mais do que ocorreria pelas outras vendas sozinhas.

O especulador será visto pelas pessoas vendendo a altos preços nos anos 8 ao 14. As pessoas então irão culpá-lo por essa escalada de preços, mesmo embora os preços se mantenham ainda mais altos com a sua ausência.

Contudo, o especulador faz mais que meramente corrigir os preços ao longo do tempo. Ao reduzir as oscilações de preços, ele consegue algo de crucial importância: a estocagem de aplicativos nos anos de fartura, quando eles são menos demandados, e a dissipação de seu estoque de aplicativos durante os anos de maior escassez, quando eles são mais úteis.

Além disso, as ações do especulador no mercado sinalizam para todos os homens de negócio que uma era de pequena oferta é esperada no futuro. Suas compras no presente aumentam os preços dos dispositivos e assim os lucros em produzi-los agora. Isso encoraja outros a fazer o mesmo antes que os anos magros apareçam. O especulador é o Sistema de Aviso Prévio da economia.

Porém, assim como nos tempos de outrora em que os portadores de doenças desconhecidas eram colocados à sua própria sorte para a morte, os mensageiros modernos – os especuladores – são culpados pelas más notícias que trazem. Existem esforços no sentido de proibir as suas atividades legalmente, ou de taxar os seus ganhos em 100% com impostos confiscatórios. Tais movimentos, entretanto, privam a sociedade dos efeitos benéficos da especulação.

Existe apenas um problema que pode ocorrer nessa atividade. Se o especulador agir incorretamente e vir anos de fartura à frente quando o aperto de cintos deveria estar sendo planejado para a economia, a situação pode resultar em caos. Ao contrário de estabilizar os preços e a oferta de dispositivos, o especulador irá desestabilizá-los; ao contrário de acumular durante os anos gordos e reduzir sua carteira nos anos magros – e liderando outros a fazerem o mesmo – ele irá encorajar poupança desnecessária sob adversidades e desperdícios esbanjadores em ótimos tempos. Leia mais deste post

Observações Gerais Relativas à Teoria da Renda


Observações Gerais Relativas à Teoria da Renda

Em 20 de Agosto de 2013, por Ludwig von Mises – Excerto do livro Ação Humana, um tratado de economia, p. 725-28.

O conceito de renda formulado por Ricardo em sua teoria econômica já procurava resolver os problemas que a economia moderna aborda por meio da teoria da utilidade marginal. [1] A teoria de Ricardo, à luz de nossos conhecimentos atuais, resulta bastante insatisfatória; não há a menor dúvida de que a teoria do valor subjetivo é muito superior. Não obstante, o renome da teoria da renda é bem merecido; o cuidado com que foi formulada e aperfeiçoada produziu resultados notáveis. Não há razão para que a história do pensamento econômico sinta vergonha da teoria da renda. [2]

O fato de que terras de diferentes qualidade e fertilidade, isto é, terras que produzem rendas diferentes por unidade de aporte, tenham valores diferentes, não representa, para a teoria econômica moderna, um caso especial. A teoria de Ricardo, no que se refere à gradação da valoração e avaliação de terras, está integralmente compreendida na teoria moderna dos preços dos fatores de produção. Não é o conteúdo da teoria da renda que é objetável, e sim o fato de ela ter sido considerada como uma exceção no sistema econômico. Rendas diferenciais são um fenômeno geral e não se limitam apenas à formação do preço da terra. A falsa distinção entre “renda” e “quase renda” é insustentável. A terra e os serviços por ela prestados devem ser tratados da mesma maneira que qualquer outro fator de produção e seus respectivos serviços. O aumento de rendimento obtido com o uso de uma ferramenta melhor pode ser considerado como uma “renda” adicional em relação ao rendimento obtido com ferramentas menos adequadas que são usadas justamente por não se dispor de outras mais adequadas. Da mesma forma, o aumento de salário obtido por um trabalhador mais hábil e mais zeloso pode ser considerado como uma “renda” adicional em relação aos salários obtidos por outros trabalhadores menos talentosos e menos esforçados. Leia mais deste post

O Espantalho da Especulação Imobiliária – parte 2/2


O Espantalho da Especulação Imobiliária – parte 2/2

Em 25 de Junho de 2013, por David

No artigo anterior, apresentamos a definição de especulação imobiliária, fizemos uma leitura crítica e rebatemos vários pontos. Neste artigo, abordaremos a questão da elevação dos preços, das crises imobiliárias e brevemente o impacto das políticas de crédito na especulação imobiliária e na produção do espaço urbano, confundido como especulação imobiliária.

 Crises Imobiliárias e expansão urbana – culpa dos especuladores?

Podemos perceber em estudos empíricos de urbanistas, geógrafos e minskyanos que após os períodos de expansão imobiliária muitos imóveis permanecem sem moradores – algo causado pelos especuladores – enquanto muitas pessoas permanecem sem moradia adequada – essa é uma contradição e uma falha do mercado que deve ser combatida com políticas públicas. A afirmação acima é freqüente entre os críticos e, além de bastante forte, está parcialmente correta. Realmente é a ação dos especuladores uma das fontes, talvez a maior, dos imóveis vazios após o estouro de bolhas, mas isso não é uma contradição e nem mesmo uma falha de mercado; ela é resultado direto de ações intervencionistas do estado e das falhas de governo e quaisquer novas políticas públicas terão o grande potencial de piorar a situação. Explico melhor.

Como vimos, a especulação é uma atividade que envolve riscos; o maior deles é não conseguir vender o imóvel com valor superior ao valor de compra. Imóveis vazios só permanecem vazios se os proprietários não quiserem reduzir o valor de venda ou o valor de seus aluguéis aguardando que a fase de bonança continue ou retorne; como está ocorrendo com o mercado de terrenos atualmente. Tudo é uma questão de preços.

O problema das crises não é exatamente seus efeitos, mas principalmente as suas causas. Crises são necessárias para corrigir as distorções no sistema de preços e as crises imobiliárias, que tanto afetam as cidades, não escapam dessa regra.

A valorização imobiliária acontece quando há crescente demanda por imóveis. A construção de novas unidades demanda tempo e diversos outros recursos devem ser trabalhados para suprir essa demanda adicional. Juntamente a isso, existe todo um rol de regulamentações, taxas, impostos e burocracia criados pelo poder público, o que atrasa, atrapalha e encarece a produção imobiliária. Além disso, existem as leis de zoneamento que restringem a ocupação do solo urbano, aumentando a escassez de espaço urbano produtivo [5].

Entretanto, para existir demanda por bens tão caros quanto imóveis, é necessário existir poupança, seja dos próprios interessados, ou de terceiros que são destinados ao financiamento. Sem poupança é impossível o investimento em habitações e poupança é praticamente a abstenção de consumo influenciada pela preferência temporal do poupador. Neste caso, a abstenção será feita para todos os outros bens que não sejam destinados à aquisição de imóveis, ou seja, a demanda por “não-imóveis” deverá ser reduzida. Qualquer interessado em adquirir um imóvel deverá produzir mais que consome e destinar essa poupança para a satisfação de um desejo futuro.

Em uma economia genuinamente de livre mercado, inclusive e principalmente com uma moeda verdadeira (sound money), o sistema de preços flutua de acordo com a oferta e demanda dos bens, inclusive da moeda. Nesse cenário hipotético (pois sobra pouco dele na atualidade), o aumento de preços no setor imobiliário certamente acompanharia uma queda de preços em diversos outros setores da economia, ou mesmo de outros nichos específicos do próprio setor imobiliário. A moeda muito provavelmente seria o ouro e a sua produção anual gira em torno de 2% ao ano, ou seja, é praticamente estática. Sem aumento na produção de moeda, os demais bens na economia tendem a ter seus preços reduzidos devido à produtividade crescente, mantendo uma queda geral nos preços – como um lago com ondas, mas sempre com um nível menor de cota média (imaginando que fosse possível realmente calcular essa cota média, já que é impossível somar bananas, carros e casas e tirar a média).

O fato é que não percebemos isso atualmente. Praticamente todos os bens na economia têm aumentos de preço e os índices de preços gerais mostram uma contínua elevação. Uma explicação para isso seria a perda de produtividade da economia, mas isso é notadamente falso, mesmo em uma economia altamente regulada e protecionista como a brasileira. A outra explicação, a que realmente ocorre, é o contínuo aumento na produção de dinheiro. Mas qual é a ligação entre a produção de dinheiro e o mercado imobiliário, a especulação e a expansão das cidades?

Já deve estar claro que para existir investimentos na produção de imóveis é necessário haver poupança. A poupança é que sinalizará, por meio dos juros, que existem recursos para serem investidos em bens de capital e de maior cadeia produtiva, entre eles os imóveis. Porém, o governo consegue manipular a poupança utilizando a impressora que mantém no Banco Central, e o sistema bancário também o faz por meio do sistema de reservas fracionárias. Todo o sistema bancário, seja por meio de bancos públicos ou privados, está protegido e é orquestrados pelo estado, mantendo o poder de criação de moeda ex nihilo. Com isso, o governo cria a mágica de manter um nível de consumo atual e aumento de poupança ao criar recursos artificiais para investimentos em bens de capital: bens superiores. Partindo da utilização da política, pode desviar um percentual de poupança verdadeira para os setores que acredita estratégicos, juntamente com os recursos artificiais que acabou de produzir do nada na forma de programas públicos de investimento direto na habitação e de subsídios. Se não há poupança, o governo a cria artificialmente.

Se antes era necessário João produzir e não consumir para José consumir sem produzir – contrair um empréstimo –, agora José pode utilizar esses recursos que não produziu sem ninguém mais tê-los produzido; na prática, o estado e o sistema bancário criaram recursos do nada!

Os programas voltados para a habitação, potencializados por essa poupança artificial, irão distorcer o sistema de preços. No início, o setor imobiliário se mostrará aquecido, com aumento de demanda e índices que prometem prosperidade. Os demais bens e serviços não terão muita variação de preços inicialmente, talvez alguns apresentem até mesmo uma queda de preços devido à sua produtividade ou redução de demanda naquele momento. Mais recursos financeiros serão destinados ao setor imobiliário e a valorização terá início, juntamente com o aumento nos salários do setor, aumento dos preços dos insumos e dos terrenos. Essa valorização, e principalmente a esperança pela crescente valorização, atrairão investidores: muitos deles especuladores. Os especuladores destinarão suas poupanças para o setor imobiliário, retirando esses recursos de outros setores da economia, reduzindo os investimentos nesses outros setores – pode existir aqui uma distorção nos investimentos privados sob influência do intervencionismo.

A esperança de lucratividade e o barateamento dos investimentos devido ao aumento artificial na poupança possibilitam que muitas empresas ingressem e comecem a produzir, aumentando a oferta. A presença de especuladores, elevada pela intervenção estatal, aumenta a demanda por imóveis. Esses preços em alta afetam os preços dos bens superiores, elevando inclusive os preços do solo e esse aumento exigirá das incorporadoras a busca por terrenos mais baratos e a reciclagem de áreas já construídas nas cidades, pois o sinal que recebem pelos preços é que existe escassez e as pessoas demandam imóveis. Ou seja, as franjas urbanas serão afetadas e prédios antigos tenderão a ser demolidos para darem lugar a edifícios demandados por essa população que teve acesso ao crédito fácil, aos serviços e investimentos em capital propiciados pela queda dos juros.

Durante algum tempo, o sistema de preços é distorcido sem maiores problemas no agregado, apresentando um cenário propício a novos investimentos e melhoria do padrão geral de vida. Mas alguns sinais já surgem desde o começo para mostrar que há distorção: os preços dos aluguéis descolam dos preços dos imóveis; a qualidade dos novos edifícios mais baratos cai para reduzir os custos (apesar da utilização de melhores métodos construtivos e maquinário); espaços de pior qualidade e de difícil acesso encarecem pela demanda gerada; o volume de negócios com especuladores aumenta; a queda dos juros propicia o aumento da descentralização produtiva – roundaboutness – e isto aumenta a demanda por edifícios de escritórios que, por sua vez, competem com os edifícios habitacionais por terrenos, elevando seus preços.

O cenário propício de prosperidade geral e particularmente mais favorável para o setor imobiliário atrai pequenos investidores e pequenas construtoras, bem como eleva os investimentos das maiores. Esse cenário, apesar de totalmente artificial, possui o mérito de demonstrar como provavelmente estaria o mercado livre das intervenções estatais com uma poupança real elevada. Muitos políticos ganham fama com esse cenário, mas ele é artificial e não demorará muito para que seus efeitos maléficos surjam e que seja necessária uma volta à realidade para o ajuste doloroso, porém extremamente necessário.

Em algum momento no futuro incerto, os bons ventos mudam de direção. Os preços gerais começam a subir em demasia com a quantidade de moeda na economia e os bancos se vêem forçados a reduzir o crédito e aumentar os juros para cobrir seus crescentes custos. O governo se vê obrigado a reduzir a expansão monetária para conter a perda de poder de compra da moeda. Com menos dinheiro gerado, a poupança artificial começa a ser desinflada e os juros sobem. Com isso, os vários setores da economia que se aproveitavam desse crescente fluxo monetário – como o setor imobiliário – vêem que não terão demanda pelos bens que começaram a construir no passado. Aquela poupança, que poderia ter sido gerada por pessoas interessadas em comprar um imóvel no futuro, na verdade não existia. As empresas e especuladores acabaram construindo e comprando mais imóveis do que realmente demandados no futuro nas genuínas condições de livre mercado. Foi uma ação especulativa totalmente frustrada que sofreu aumento porque o estado criou dinheiro do nada, inflou uma poupança artificial e jorrou recursos no setor. O setor entra em crise e abundam imóveis vazios, pessoas endividadas e outras sem condições de compra. Todo o mercado parece desconexo entre oferta e demanda e a crise surge. Essa é, em linhas gerais, a Teoria Austríaca dos Ciclos Econômicos – TACE – e sua relação com a produção imobiliária. Mais detalhes dessa relação podem ser verificados neste artigo de Mark Thornton sobre os ciclos econômicos e a construção de arranha-céus.

Os críticos da TACE argumentam que os empresários não seriam tão tolos ao ponto de continuamente entrarem nessa onda, afinal, eles são empreendedores e já teriam que aprender com os erros passados para não errar novamente. Mas a questão não é que a intervenção estatal transforma empreendedores em tolos, mas sim que ela facilita a transformação de tolos em empreendedores. O cenário propício atrai muitos aventureiros que não possuem nenhuma experiência no setor e buscam apenas lucros rápidos, sem muito empenho em crescer e se manter no mercado. Isso afeta a qualidade dos empreendimentos e a intervenção em áreas problemáticas. A falta de oferta, afetada principalmente pela abundância de regulamentações, também contribui para a aceitação dessas péssimas condições habitacionais. Além disso, não há como diferenciar a poupança real da artificial e nem mesmo prever quando os efeitos negativos surgirão. A concorrência entre empresários sob o intervencionismo monetário também será um obstáculo contra os mais conservadores e premiará os aventureiros, pelo menos no curto prazo.

Muitos acharão que a situação poderá ser melhorada se o estado continuar suas políticas creditícias ou de subsídio para a casa própria ou como aluguel social. Contudo, caso isso seja levado a sério, a situação artificial continuará sendo inflada e o sistema de preços continuará sendo distorcido. No futuro, novos problemas demonstrarão que essas políticas foram ainda mais prejudiciais do que teria acontecido se o setor tivesse sido deixado livre para absorver os erros com mudanças nos preços. Quanto mais tempo e quanto maior a intervenção estatal, mais potencialmente danosa será a bolha criada pelo estado. Nesse caso, os especuladores que investiram na esperança de vender seus imóveis com um valor maior vão encarar um cenário apocalíptico. Suas poupanças foram absorvidas por um setor artificialmente aquecido; não havia demanda real pelos bens naquele futuro imaginado no momento dos investimentos.

Percebemos nos momentos de euforia o aumento de aventureiros em busca de lucros altos e rápidos, que oferecem edificações de baixa qualidade arquitetônica e construtiva. Muitos críticos os chamam de especuladores. Não estão errados, mas, como vimos, as condições do aumento de aventureiros na produção do espaço urbano foram criadas por políticas públicas e não pelas forças de um livre mercado. O conservadorismo no estilo arquitetônico também parece ser favorecido por essa tendência a ganhos rápidos, pois é mais fácil e certo vender produtos já conhecidos a tentar inovar. Apesar de a poupança artificial criar um clima de investimentos em inovação, o risco político de inversão do cenário age na contra-mão dessa tendência. Com isso, outro efeito das políticas de crédito fácil é o baixo investimento em inovação da arquitetura dos edifícios residenciais, tanto em estilo como em sistemas construtivos. A exceção fica por conta dos edifícios de escritórios, mais demandados devido ao aumento das cadeias produtivas.

 Conclusão:

Nosso intuito foi demonstrar que a conotação negativa do termo especulação imobiliária não tem sentido. Todos os problemas anunciados por comentaristas, políticos, urbanistas e mesmo economistas como sendo causados por especuladores no mercado possuem, no mínimo, alguma intervenção estatal. Entre elas, a maior das intervenções é certamente a manipulação da base monetária e as políticas de controle dos juros pelo estado. Essas políticas têm um grande impacto negativo na economia pela formação e fortalecimento dos ciclos econômicos que, nos momentos de expansão, acabam criando falsas expectativas e euforia e, assim, desviam recursos escassos de onde seriam realmente demandados para setores artificialmente inflados. Quando a realidade econômica exige correção, o sistema de preços demonstra que aquela expectativa não era sensata e cobra o preço pelos erros. É nesse momento que a especulação mal sucedida se torna visível e, por isso, acaba levando a culpa.

Todas as ações humanas são especulativas, por pura definição, por isso, apenas o desconhecimento do funcionamento dos mercados e mesmo da divisão do trabalho permite que tais afirmações de conotação negativa sejam feitas. A especulação é primordial para o funcionamento sadio de qualquer mercado e o setor imobiliário não foge dessa regra. As cidades dependem da ação de especuladores que destinam seus recursos para a produção do espaço urbano; são eles que reduzem os solavancos de preços entre os diferentes bairros e imóveis e muitos criam as condições de moradia com o aluguel. Entretanto, não podemos nos esquecer que em mercados regulados, principalmente nos momentos de expansão creditícia direcionada para o setor, especuladores se vêem em um maior risco de errarem suas previsões, acarretando as conseqüências que descrevemos.

Contudo, parece-me que especialistas não concordam muito com as definições clássicas e com a etimologia da palavra especulação. Um especialista ouvido pelo jornal Gazeta do Povo, em matéria ironicamente intitulada “Especulação Prejudica o Mercado” [6], afirma que “as pessoas não gostam desse processo [de especulação imobiliária], porque isso pode levar a um aumento artificial de preços. O comprador adquire, mas não usa. Acaba pressionando a oferta e elevando o valor”. Como vimos, esse tipo de afirmação não tem sentido, a especulação surge do aumento de preços e não é ela que produz o encarecimento do imóvel. Além disso, afirmar que o especulador compra, mas não usa é um grande equívoco. É o mesmo que afirmar que o acionista não usa suas ações. O especulador usa o imóvel como investimento e, com isso, permite a redução dos possíveis solavancos entre momentos de escassez e abundância de imóveis; em mercado livres, é claro!

Na mesma matéria, outro especialista afirma que investidores são aqueles que compram para formar carteira, para locação e para valorização com o tempo, já os especuladores compram para revenda no curto prazo com a maior margem de lucro possível. Essa é outra afirmação que perde o sentido quando analisamos a fundo. Especuladores são investidores e investidores são especuladores. Todos somos especuladores, pois temos a expectativa de ganhos com as nossas ações, sejam elas no curto ou no longo prazo, financeiramente ou não, quem decide isso é cada pessoa singular de acordo com as próprias expectativas. Entretanto, é compreensível a posição desses especialistas. Dado que o termo especulação imobiliária possui uma forte conotação negativa, principalmente pela complexidade do funcionamento da economia e da dificuldade de entender como funcionam os mercados, esses especialistas buscam afastar a negatividade de seu ramo de negócios. Eles não querem afugentar possíveis especuladores chamando-os de “especuladores”, por isso se contorcem em buscar conceituações diferentes para atrai-los como “investidores”. E o jornal, por sua vez, não vai incorrer no erro de prejudicar uma das grandes fontes de recursos que são os anúncios imobiliários.

Portanto, devemos mais uma vez lembrar aos especialistas e demais estudiosos nas cadeiras de urbanismo que não é a especulação que prejudica o mercado, mas sim as intervenções estatais, em especial as políticas monetárias e creditícias pelo lado da demanda e do zoneamento de uso e ocupação do solo e demais entraves urbanísticos pelo lado da oferta imobiliária. Os aventureiros, que ilustram o espantalho da especulação imobiliária, são atraídos e favorecidos por essas políticas públicas; em mercados sadios eles não teriam vez e seriam excluídos ao longo do tempo. A especulação imobiliária possui uma função sadia no processo de crescimento e melhoria da qualidade do espaço urbano, desde que funcione sem o intervencionismo que presenciamos. A definição mais frequente possui seu apelo impactante e é muito bem utilizada, mas ela desvia a atenção das reais causas e obscurece o conhecimento sobre quem são os verdadeiros culpados pelos problemas urbanos.

 Notas:

[5] Randal O’Toole realizou um estudo sobre as regiões americanas que mais sofreram com a crise imobiliária e concluiu que foram as mesmas que mais restringiam a produção de moradias. Ver mais detalhes em seu estudo: How Urban Planners Caused the Housing Bubble.

[6] http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?id=1332074&tit=Especulacao-prejudica-o-mercado

O Espantalho da Especulação Imobiliária – parte 1/2


O Espantalho da Especulação Imobiliária – parte 1/2

Em 28 de Maio de 2013, por David

 A especulação imobiliária é vilipendiada diariamente. Grande parte dos problemas urbanos é explicada como resultado da ação dos especuladores imobiliários. Se o preço dos imóveis sobe; se existem terrenos baldios em áreas com infraestrutura urbana satisfatória; se terrenos nas franjas urbanas são parcelados aumentando as distâncias e a infraestrutura necessária; se o perímetro urbano aumenta demasiadamente, a culpa é dos especuladores. Quando as crises aparecem e imóveis vazios acumulam-se nos centros das cidades desperdiçando espaço, a culpa, é claro!, é dos especuladores. A própria crise é culpa dos especuladores.

Poderíamos continuar essa lista com outros diversos problemas urbanos e a culpa seria, sem medo de errar, dos especuladores. Trabalhos científicos sobre o tema são abundantes e já provaram essa relação de causalidade, dizem muitos urbanistas. Com a causa identificada, basta desenvolver políticas para corrigir essas “falhas de mercado”, buscando inibir ao máximo a atividade dos especuladores e seu incansável intuito de auferir lucros com o espaço urbano.

Os especuladores são seres anônimos, abstratos, cujo poder predatório é engrandecido como forma de articulação política contra a liberdade de empreendimento nas cidades. O objetivo dos críticos da especulação parece ser substituir qualquer ação econômica voluntária pelo dirigismo e o especulador é o espantalho argumentativo que dá lenha para a fogueira, haja vista a imagem pejorativa criada. No entanto, a especulação imobiliária é muito diferente de seu espantalho e a maioria dos problemas urbanos vinculados a ela possuem uma outra causa. Nestes artigos buscaremos apresentar como funciona a especulação imobiliária e qual a sua função em uma sociedade livre. Leia mais deste post

O Especulador


O Especulador

 Em 09 de Maio de 2013, por Walter Block. Excerto do livro Defendendo o Indefensável.

o especulador

“Morte aos especuladores!” é a palavra de ordem durante todas as épocas de carestias que existiram. Articulado por demagogos que pensam que o especulador causa a morte pela fome, ao fazer subirem os preços dos alimentos, esse grito é apoiado com fervor pelas massas de analfabetos em economia. Esse tipo de idéia ou, antes, de falta de idéia tem permitido a ditadores que imponham até pena de morte a comerciantes de alimentos que cobram preços altos em tempos de escassez.

E sem o menor protesto daqueles geralmente envolvidos com direitos e liberdades civis. Ainda que a verdade dos fatos seja que, longe de causar a morte por fome ou a carestia, é o especulador quem as evita. E, longe de salvaguardar a vida das pessoas, é o ditador quem tem de arcar com a responsabilidade maior, por ser o primeiro a causar a escassez. Assim, o ódio popular pelo especulador é uma perversão da justiça tão grande quanto se possa imaginar. Podemos observar melhor isso ao considerar que o especulador é uma pessoa que compra e vende mercadorias com a intenção de lucro. Ele é aquele que, segundo a velha frase, tenta “comprar na baixa e vender na alta”. Leia mais deste post

Uma Interpretação da Função Social da Propriedade pela Lógica da Ação Humana


Uma Interpretação da Função Social da Propriedade pela Lógica da Ação Humana

Em 26 de Fevereiro de 2013, por David

Definições e Conceitos

Princípios precisam ser entendidos para serem aplicados pela imparcial pena da lei. A interpretação é primordial para a garantia da justiça entre os indivíduos, para a garantia dos direitos e da responsabilização por eventuais violações a esses direitos. Contudo, a interpretação é subjetiva e ela pode ter sentidos diferentes para pessoas diferentes, ou para a mesma pessoa em tempos distintos. Devido a isso, a interpretação de princípios precisa passar pelo escrutínio analítico para a verificação de qualquer problema, pois um mesmo termo não pode ter sentidos contraditórios se almeja um resultado positivo; um deles deve estar errado e o outro deve ser o verdadeiro. O problema está em justamente descobrir qual das interpretações é a verdadeira.

A interpretação é subjetiva, mas ela deve ter sentido. Uma interpretação sem sentido é necessariamente falsa. Para fazer sentido, a interpretação não pode ser contraditória, ou seja, ela deve ser lógica. Dessa forma, a análise de quaisquer princípios deve ser realizada logicamente para que eles cumpram com os objetivos das leis que neles se embasam, além de não violem os próprios propósitos a que se destinam corrigir. No nosso caso analisado, o propósito de garantia da justiça, da imparcialidade e da igualdade de direitos.

Quando a interpretação é contraditória, ou houve erro ou existe nesse caso um interesse escuso por parte de quem interpreta. Só existem essas duas possibilidades. Nas palavras de um demagogo oportunista, a interpretação “errada” intencionalmente é direcionada para o seu próprio interesse oportunista. Já o bem intencionado, porém contraditório, não consegue entender o porquê de suas políticas estarem surtindo efeito oposto ao pretendido, freqüentemente piorando o próprio cenário que gostaria de corrigir via ação política. O que ambos fazem para explicar os problemas correlatos aos erros de aplicação dos princípios defendidos em suas ações, muitas vezes e infelizmente, é se esconder por trás das intenções que atribuem às suas políticas, nomeando-as vagamente de termos como: sociais, justas e coletivas. O método é freqüentemente o mesmo: atribuir a um termo uma conotação que evite oposição; ao dizer que uma política visa garantir a justiça social, quem for contra a política será taxado de contrário à justiça social. Esse método argumentativo é eficaz emocionalmente e evita o embate, mas não garante que a interpretação seja, por essa razão, verdadeira e que as ações tomadas alcancem os objetivos propostos.

É no sentido de contornar a subjetividade dos termos vagos utilizados que este artigo fará uma análise lógica do princípio da função social da propriedade. O objetivo é juntar esforços às pessoas realmente comprometidas com a verdade e com a justiça e buscar um entendimento lógico do princípio ao apresentar o que ele realmente é e o que ele necessariamente não pode ser. Conjuntamente, pretende-se objetivar alguns dos termos que acompanham o princípio para evitar qualquer problema de interpretação subjetiva. A lógica será a ferramenta para tirar as interpretações do campo puramente subjetivo e tornar os conceitos e princípios mais objetivos, facilmente entendidos por todos e válidos com justiça. Leia mais deste post

Planejamento Urbano Laissez-Faire


Planejamento Urbano Laissez-Faire

Em 29 de janeiro de 2013, por David

Livros convencionais de história do urbanismo, ou mesmo de história das cidades, afirmam que sem o estado ordenando e ditando regras segundo um planejamento urbano centralizado, o espaço seria deteriorado e os recursos mal alocados, além de privilegiar apenas os mais abastados e deixar a grande maioria da população à mingua. As imagens apresentadas pelos livros ou nas aulas de urbanismo, especialmente do período da Revolução Industrial, são imagens fortes, com pessoas se amontoando em ruas sujas, em habitações insalubres. Essas imagens são no geral gravuras antigas, nas quais os artistas expunham a sua visão particular da realidade social, muito comumente de forma crítica e chocante. Seguindo essa linha, suas obras são bastante expressivas, principalmente com o uso de contraste entre luz e sombra, ressaltando de forma obscura a realidade que apresentam em suas peças.

Somadas às gravuras, argumenta-se que no livre mercado os empreendedores visariam apenas o lucro em detrimento da qualidade e essa seria a razão para a necessidade de um aparato de compulsão monopolizado. Com isso em mente, o cenário apresentado pelos livros-texto de urbanismo ilustrados pelas gravuras de época seria generalizado para as grandes cidades industrializadas?

 museumoflondon
Gravura de Gustave Doré sobre a Didley Street, em 1872. Utilizada por Benévolo para ilustrar o período.Fonte: Museum of London [1]

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Cidades sem o Mercado do Solo: Localização e o Uso do Solo nas Cidades Socialistas


N. T. Urbanistas da corrente hegemônica costumam afirmar que os problemas da cidade, em bom número e dimensão, devem-se à propriedade da terra urbana e à especulação imobiliária. Ermínia Maricato, expoente dessa corrente, já deixou claro que “é preciso colocar as questões imobiliária e fundiária no centro da política urbana, para se ter uma cidade justa social e ambientalmente.” Sendo dessa forma, como foi a experiência mais duradoura de submissão das questões imobiliárias no centro da política urbana, sem a existência da propriedade da terra e a inibição da especulação com o solo?

CIDADES SEM O MERCADO DO SOLO: LOCALIZAÇÃO E O USO DO SOLO NAS CIDADES SOCIALISTAS

Em 01 de Janeiro de 2013, por Alain Bertaud e Bertrand Renaud

INTRODUÇÃO:

A rejeição da propriedade privada dos meios de produção e do capital tem sido a idéia central na ideologia marxista. A que extensão a cidade socialista difere da cidade de mercado? Como o uso do solo difere dos resultados de nosso modelo familiar de mercado para a localização de moradia e comércio baseado na competição de preços na tradição de Alonso, Wingo, Muth, Mills e agora estendido à cidade monocêntrica? Além disso, o que ocorre quando a propriedade pública e a alocação pública do solo são o caminho escolhido para resolver uma preocupação constante com a “captura” da renda pública gerada pela propriedade privada? Qual é o impacto sistêmico do comando administrativo como substituto do mercado? O propósito deste artigo é descrever os efeitos de longo prazo do sistema de administração burocrática que rejeita os mercados de terra para a alocação e o uso do solo nas cidades. Leia mais deste post

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