O Valor do Solo Urbano e as Consequências do Intervencionismo na Moeda

O Valor do Solo Urbano e as Consequências do Intervencionismo na Moeda

Em 27 de Novembro de 2013, por David.

Conforme expôs Menger (1988, p.34), para que algo adquira a qualidade de bem, quatro características devem convergir: a) existência de uma necessidade humana; b) que o item tenha qualidades que possam ser colocadas em nexo causal com a satisfação da necessidade humana; c) o conhecimento pelo indivíduo do nexo causal entre o item e a satisfação humana e d) o indivíduo poder dispor desse item efetivamente para a satisfação da referida necessidade.

Os bens que estão em direto nexo causal com a satisfação humana são, de acordo com o mesmo autor, de primeira ordem, sendo produzidos por bens de ordens superiores, que possuem nexo causal direto com seus respectivos bens inferiores e nexo causal indireto com o bem de primeira ordem. A moradia, no sentido aqui exposto, é um bem de primeira ordem, pois satisfaz necessidades humanas diretamente. Para a sua produção, são necessários diversos bens de ordens superiores, sendo um deles o solo urbano. Entretanto, há de se enfatizar que essa divisão mental entre as diversas etapas de produção serve apenas para estruturar o processo de análise, pois as diversas partes não existem sem o todo, nem mesmo o todo sem essas partes inter-relacionadas. Conforme afirma Mises (1995, p.335), o mercado é um processo coerente e indivisível. É um entrelaçamento indissolúvel de ações e reações, de avanços e recuos.

Em qualquer circunstância, o valor dos bens de ordem superior é determinado pelo valor previsível dos bens de ordem inferior para cuja produção os mesmos são, previsivelmente, destinados pelas pessoas (Menger, 1988, p.97). Mas essa previsibilidade não se dá segundo os valores presentes dos bens de ordem inferior e sim pela expectativa de valor futuro que esses bens terão quando puderem satisfazer os desejos humanos. A terra urbana não satisfaz diretamente as necessidades humanas, ela é um bem de ordem superior necessário para a produção da moradia, com a qual possui nexo causal. Existem outros diversos bens de ordens superiores que devem ser disponibilizados e colocados em nexo causal com a produção imobiliária. Toda essa teia econômica se articula somente se suas diversas partes satisfizerem as quatro características expostas por Menger e os preços, portanto, serão determinados pela expectativa futura dos preços dos bens de primeira ordem.

A elevação dos preços dos imóveis urbanos em relação aos níveis gerais de preços da economia se dá através da maior valorização a eles atribuída pelos indivíduos. Subindo os preços da moradia, todos os fatores de produção passarão a tender para uma elevação de preços. Isso pode ser verificado no setor imobiliário como um todo, tanto quanto nos materiais de construção, na mão de obra, nos preços dos terrenos, nas imobiliárias, construtoras etc. Essa contínua valorização tem acontecido devido ao crescente fluxo monetário no setor, devido a subsídios e oferta de crédito, disponibilizados majoritariamente pelo setor estatal. Contudo, apesar da percepção de valorização relativa, poderíamos afirmar que não foram os imóveis que se valorizaram, mas sim que a moeda se desvalorizou em relação aos imóveis. Esse fenômeno acontece devido à inflação monetária que vem ocorrendo no setor, inflação superior à encontrada em outros setores da economia. Como a oferta de imóveis é inferior à demanda gerada, os níveis de preços do mercado subiram para equilibrar essa oferta com a demanda adicional inflada pelas políticas de crédito. A oferta de crédito, por sua vez, não possui mais tanta relação com os níveis de poupança em decorrência da criação de dinheiro ex nihilo pelo sistema bancário. Com isso, o nível geral dos preços de mercado está em constante elevação e os níveis de preços do setor imobiliário estão em ainda maiores taxas de valorização.

Quando uma nova unidade de um bem é oferecida, mantendo constante as demais circunstâncias, sua utilidade marginal decresce para os indivíduos. A constante elevação dos níveis de crédito e da oferta monetária geral, e consequentemente a manutenção artificial das taxas de juros a baixos níveis relativos, tem feito por reduzir a utilidade marginal da moeda em geral e principalmente no setor imobiliário, bem como influenciado a preferência temporal dos indivíduos para o consumo imediato das unidades habitacionais.

Produção gera demanda, pois quem produz quer trocar seus bens por outros bens de diferentes agentes no mercado. A moeda funciona como um meio  de facilitação dessas trocas materiais e indica as unidades objetivas de valor: os preços. Ora, nas condições de um comércio desenvolvido, o dinheiro é, ao mesmo tempo, a única mercadoria com base na qual se pode fazer, sem rodeios, a avaliação de todas as demais mercadorias (Menger, 1988, p.176). Porém, não se pode confundir essa “neutralidade” da moeda nas trocas com a característica da moeda como um bem em si. Em trocas diretas, bens são trocados por outros bens em acordos consensuais entre os diversos indivíduos no mercado. Em trocas indiretas, a moeda é introduzida como elemento facilitador das trocas e como meio que permite mais facilmente a poupança. O serviço prestado pela moeda a uma comunidade econômica independe da quantidade utilizada. Não importa se a quantidade total usada num sistema econômico é grande ou pequena. O poder aquisitivo da unidade monetária, a longo prazo, será aquele que naturalmente equilibra a demanda por moeda com a quantidade de moeda (Mises, 2010, p.53). O que se deve ter em mente é que, mesmo em trocas indiretas, com uso de moeda, as trocas continuam sendo realizadas, em última instância, entre bens. A moeda apenas presta o serviço de facilitação dessas trocas, pois mesmo que o indivíduo se satisfaça em acumulá-la, sua função só se realiza quando trocada por mercadorias. Além disso, continua Mises (2010, p.57) a satisfação que alguém pode obter por conseguir uma quantidade adicional de dinheiro dependerá de que esse adicional seja maior do que o adicional recebido pelas outras pessoas e de que seja recebido antes das outras pessoas. Caso essa condição não se estabeleça, de nada adianta aumentar a quantidade de moeda, pois o nível de preços no mercado irá subir no sentido de manter equilibrado o acesso às mercadorias. A inflação monetária aumenta a quantidade de moeda na economia, mas esse aumento não é uniforme, inclusive em seus efeitos. Alguns setores receberão a moeda antes que outros e os indivíduos que tiverem acesso privilegiado serão beneficiados. A quantidade de moeda na economia é independente dos níveis de riqueza, caso fosse possível gerar riqueza com a simples expansão monetária, a década de 1980 teria tornado o Brasil um dos países mais prósperos do mundo.

A oferta monetária atualmente acontece com recursos advindos não da poupança privada produzida e acumulada. A oferta é manipulada pelo estado a partir da criação de dinheiro nos bancos através do sistema de reservas fracionárias; não há, portanto, uma correspondente produção na economia que acompanhe a injeção de dinheiro, caracterizado, sobretudo, pela ausência de lastro real. É esse descompasso entre a crescente oferta de recursos monetários e os níveis de poupança, bem como pela manipulação dos juros, que surgem os ciclos econômicos e as bolhas.

No setor imobiliário, os empresários são atraídos pela oportunidade de lucros com a valorização relativa e a grande procura de imóveis. Os juros relativamente baixos em relação à elevação dos preços dos imóveis atraem investimentos de longo prazo, principalmente nos fatores de produção, como os terrenos e glebas, por exemplo. Nesse momento a economia parece próspera: há maior oferta de empregos e aumento de salários no setor, há investimentos maciços nas cidades, as lojas de materiais de construção prosperam, empresas crescem, o mercado de aluguéis se desenvolve etc. Entretanto, não há sustentabilidade desses investimentos no longo prazo, pois, assim que a inflação de preços afetar a economia como um todo, indicando que os juros cobrados podem estar abaixo de uma expectativa de subida de preços, os bancos começarão a subir as taxas cobradas. Com a redução do crédito mediante o aumento dos juros,essa oferta monetária ficará reduzida, muitos empreendimentos que pareciam ótimas oportunidades no longo prazo, mostrar-se-ão inviáveis com a falta de demanda, gerando os imóveis abandonados que se acumulam nas cidades, principalmente nos antigos centros de atração de investimentos que pareciam oásis de prosperidade infinita.

Além da falta de entendimento sobre as consequências do intervencionismo do crédito e dos juros, pode-se perceber que os termos exatos estão sendo invertidos pela economia convencional, o que gera interpretações erradas quanto à produção da cidade. O conceito de economia deixou de ser entendido como poupança e produção, tornando-se usual a idéia de maior consumo. Uma economia aquecida e maior prosperidade deveriam significar produção e, conseqüentemente, menores preços, mas está sendo interpretada como aumento do PIB, calculado a partir de fluxos de gastos. O termo inflação, que nada mais é que o ato de inflar a oferta monetária, está sendo utilizado para o efeito (subida de preços) e não para a causa (emissão de moeda). A inflação de preços também não ocorre de forma homogênea na economia, a entrada de moeda ocorre em diferentes setores com diferentes velocidades. Porém, a partir do momento que ela é entendida como fenômeno segundo o qual os níveis gerais de preços estão se elevando, as diferentes valorizações de preços passam a ser entendidas como efeito de especulação. O caso do setor imobiliário é um dos grandes exemplos, pois as explicações comuns dadas para o aumento dos preços não são a sua causa, são mal entendidas como a especulação imobiliária. Neste cenário, os responsáveis pela inflação – o banco central e o sistema bancário de reservas fracionárias – deixam de ser vistos como tais e passam a ser requisitados como órgãos que podem regular a economia para o combate à elevação dos preços, por meio da manipulação das taxas de juros e da manipulação da moeda.

A origem dessas inversões está no próprio entendimento da formação dos preços de mercado. Usualmente se interpretam os preços como o somatório dos custos de produção ou um somatório de custos mais um mark-up e, segundo essa visão e seus termos, a valorização imobiliária estaria acontecendo por causa da especulação de terrenos e glebas; da apropriação dos recursos estatais; do aquecimento do mercado de bens, serviços e mão de obra do setor; e dos maiores lucros e rendas às construtoras e aos proprietários imobiliários. Claro que se considerados os preços passados negociados é possível fazer a divisão pelos custos, mas isso não quer dizer que os preços futuros, ainda não negociados, terão a mesma relação. Os próprios custos são preços: avaliações das expectativas futuras da valoração dos bens produzidos em ordens inferiores. Mises (1995, p. 330) afirma que não é possível, jamais, sobrevir um estado de coisas no qual a soma dos fatores complementares de produção, levando-se em conta a preferência temporal, seja igual ao preço dos produtos e no qual nenhuma futura mudança seja esperada. Como exposto acima, essa interpretação do somatório dos custos não condiz com a lógica da ação humana e é exatamente contrária ao que ocorre na realidade. Mas não se trata de apenas inverter a lógica, o pleno entendimento das causas permite o melhor entendimento das consequências das políticas estatais nas cidades.

A valorização das residências e apartamentos acontece devido à redução da valoração subjetiva da moeda em relação aos imóveis. A partir do aumento de preços, os meios de produção passam a ficar mais caros para os bens de maior ordem, aqueles utilizados para a produção das moradias. Conforme afirma Menger (1988, p.108), a produção de um bem encontra a medida de seu valor no valor previsível do produto. Conclui-se, pois, que se utilizando terras para a produção de bens de ordem inferior, também elas, juntamente com os demais bens complementares, têm a medida de seu valor no valor previsível do bem de ordem inferior — ou de primeira ordem — para cuja produção se destinam e conforme este for, maior ou menor será, em iguais condições, o valor das terras. Ou seja, quanto maior a elevação dos preços da moradia, maiores serão os preços dos meios de sua produção, devido a essa expectativa do preço final do produto. As terras urbanas, portanto, não possuem nenhum aspecto especial. No que diz respeito a seu valor, as terras e sua utilização obedecem às mesmas leis gerais que se aplicam, por exemplo, à utilização de máquinas, ferramentas, moradias, fábricas, e, aliás, a todos os demais bens econômicos, qualquer que seja sua espécie (Menger, 1995, p.108). Entendido plenamente o fenômeno de formação dos preços do mercado, percebe-se que o agente responsável pela valorização imobiliária é o próprio estado. Os indivíduos que se encontrarem em melhores condições de acesso aos novos recursos, antes das outras pessoas, terão condições privilegiadas de ganhos monetários com o setor em “aquecimento” em detrimento das outras pessoas que puderem acessar os recursos no momento da concretização do efeito inflacionário. Paradoxalmente, as políticas estatais de moradia e de regulações que visam garantir maior acesso às pessoas com menor poder aquisitivo, geram uma redistribuição de riqueza dos mais pobres aos mais ricos. Sendo impossibilitadas do acesso ao mercado, justamente por causa das intervenções estatais, essas pessoas dependerão ainda mais do estado para o acesso à moradia. Esse ciclo se torna inevitavelmente prejudicial a toda economia produtiva e gera cada vez maior dependência. Não é por acaso que Bastiat (2010, p.26) já observava que, quando o político, de dentro de seu escritório, observa a sociedade, surpreende-se com o espetáculo de desigualdade que se apresenta diante de seus olhos. Talvez ele devesse se perguntar se tal estado de coisas não é o resultado de antigas espoliações, causadas por conquistas, ou por novas espoliações causadas pela lei. Mas ele não pensa nisso, está voltado para as organizações, para os arranjos, legais ou aparentemente legais. Ele procura remediar o mal, aumentando e perpetuando a verdadeira causa desse mal: a espoliação legal.

Os teóricos economistas clássicos foram importantes devido à mensagem de liberdade e de ação individual que suas teorias incorporaram ao contrário das idéias coletivistas de suas épocas. Adam Smith (1996, p. 437) denotava que,

“ao perseguir seus próprios interesses, o indivíduo muitas vezes promove o interesse da sociedade muito mais eficazmente do que quando tenciona realmente promovê-lo. Nunca ouvi dizer que tenham realizado grandes coisas para o país aqueles que simulam exercer o comércio visando ao bem público.”

Apesar desse ideal liberal, a incompreensão da origem do valor comprometeu a teoria clássica e a plena liberdade do indivíduo, assim como foi a influência das teorias coletivistas mais equivocadas, como da exploração e da luta de classes. Chega a ser irônico que o erro fundamental dos autores clássicos seja o cerne das teorias socialistas, cujos teóricos tantas vezes tenham criticado, contradizendo a própria base de seus equívocos. Contudo, apesar dos erros fundamentais, estas teorias ainda influenciam a sociedade e reduzem a liberdade.

A teoria do valor-trabalho, utilizada pelos autores clássicos, principalmente Smith e Ricardo, traz consigo a idéia do valor objetivo, intrínseco, produzido a partir do trabalho e misticamente integrado ao objeto. Essa idéia incorpora a visão comum de que os preços de consumo são determinados pela soma de seus preços de custo, sendo a renda e os lucros dois deles. A origem desses preços de custo viria então dos seus próprios preços de custo, chegando à origem final: o trabalho. Conforme Adam Smith (1996, p.93) afirmava, “fica evidente que o trabalho é a única medida universal e a única medida precisa de valor, ou seja, o único padrão através do qual podemos comparar os valores de mercadorias diferentes, em todos os tempos e em todos os lugares.” Ricardo adotou a mesma base teórica do valor trabalho para sua definição da renda da terra, que criaria o preço do solo segundo a sua produtividade em relação à produtividade de diferentes terras. A influência de Ricardo nos trabalhos dos autores da linha teórica da exploração foi bastante grande, principalmente para Johann K.  Rodbertus, considerado por Böhm-Bawerk o mais conciso de seus teóricos.

Segundo essa visão da renda da terra, adaptada ao contexto urbano por influência marxista, os preços dos imóveis nas cidades seriam definidos por sua localização e suas características legais, sendo valoradas a partir do trabalho coletivo realizado no entorno desse imóvel, caracterizando diferentes localidades e, conseqüentemente, diferentes rendas imobiliárias. O preço do terreno urbano seria definido pelo pior, ou mais barato, e o melhor teria o maior valor. Essa diferença de valores seria a renda dos imóveis urbanos, produzida pelo trabalho coletivo, bem como pelos investimentos públicos na cidade. Ainda segundo essa visão, a especulação imobiliária elevaria os preços dos imóveis, assim como os subsídios seriam incorporados pelos proprietários que elevassem o preço de seus terrenos. De certa forma essa ajuda governamental estaria sendo transferida para os cofres privados dos donos desses espaços urbanos. Como denota a base teórica dessa visão, a transferência de valores de renda seria algo objetivo, uma transferência dos recursos estatais aos proprietários privados dos imóveis através do mercado. Infelizmente, essa interpretação contorcida é a mais aceita nos meios acadêmicos e pelo senso comum, o que contribui para mais intervenções políticas contra a ordem espontânea do mercado e contra a liberdade. Conforme afirma Hazlitt (2010, p.112), embora os burocratas não compreendam o sistema quase automático do mercado, mostram-se sempre, no entanto, preocupados com ele. Estão sempre tentando melhorá-lo ou corrigi-lo, geralmente no interesse de algum grupo de pressão que se lamente.

Como apontou Menger (p.107), não se pode deixar de levantar uma objeção contra essa teoria, sobretudo na forma em que foi expressa por Ricardo, a teoria não explica o princípio do valor da utilização de terras como tal para as pessoas que desenvolvem atividades econômicas, mas explica apenas um dos fatores que geram a diferença de valor, erigindo, aliás, esse fator isolado em princípio. Essa visão do valor-trabalho, elaborada originalmente pelos fisiocratas, rompeu séculos de raciocínio econômico e contribuiu para o que se tornaria, nas mãos de Smith e Ricardo, uma destruição obscurantista e reacionária da correta análise de valor (Rothbard, 1995, p.375). Imbuídos dessa lógica às avessas, urbanistas convencionais afirmam que o fato de haver altas nos preços da moradia decorre das altas nos preços dos terrenos. O que ocorre é exatamente o contrário, são os maiores preços praticados no mercado da habitação que influenciam a alta dos preços dos terrenos.

Não é do fato empírico sobre a diferença de rendas com a diferença da qualidade do espaço que se denota a crítica, mas sim de seus desdobramentos interpretativos segundo a teoria do valor trabalho. Diferentes fatores de produção possuem preços diferentes de acordo com sua qualidade e eficiência; a terra não é diferente. O erro fundamental foi interpretar essa diferença de valoração entre diferentes terrenos como a base da origem única de seus preços. Conforme exposto por Menger, tomou-se uma das características de valor como a fonte original. Contudo, devemos lembrar mais uma vez que valores são subjetivos e diferentes valores serão formados por diferentes espaços e lugares, entretanto, o preço será determinado pela avaliação das possibilidades produtivas de tal fator de produção. Portanto, sempre que existirem políticas governamentais na forma de regulamentações de uso e ocupação do solo, ou inserções de diferentes projetos como parques, escolas, delegacias etc., haverá mudanças nas percepções de valor das pessoas. Este fato com certeza afetará o preço da terra, mas nem por isso se poderá dizer que os recursos estatais utilizados estão sendo incorporados pelos proprietários daquelas áreas. Aceitar isso como verdade seria dizer que os recursos estatais estão indo para o salário dos operários da construção como uma crítica, algo não afirmado pelos mesmos urbanistas. Qualquer intervenção estatal gerará mudanças nas expectativas de valor das pessoas na sociedade. O espaço nas cidades que receberem tais intervenções será modificado, gerando diferentes expectativas de valoração, que serão incorporadas nos preços dos bens de consumo e produção. Os beneficiários dessas intervenções serão as pessoas que melhores acessos tiverem aos novos recursos gerados, em detrimento das demais pessoas que os acessarem por último. Se for do intuito dos reformadores acabar com o mercado e evitar as mudanças de preços ocorridas devido às intervenções, o caminho a ser trilhado será com mais intervenções, cujo único limite será a total expropriação dos fatores de produção, inclusive a força de trabalho e a terra. Contudo, fica claro que sem o mercado e a propriedade privada dos fatores de produção não há como surgirem os preços de mercado, sem os quais não há como planejar e reformar as cidades com eficiência, além de prejudicar a prosperidade econômica e a possibilidade de cada indivíduo ter acesso à moradia de qualidade.

Referências Bibliográficas:Bastiat, F. Justiça e Fraternidade. França. Journal des Économistes. 15 de junho de 1848.

Hazlitt, H. Economia numa Única Lição. 4ª edição. Tradução de Leônidas Gontijo de Carvalho. São Paulo. Instituto Ludwig Von Mises Brasil. 2010.

Mises, L. von. Intervencionismo: uma análise econômica. 2ª edição. Tradução de Donald Stewart Jr. São Paulo. Instituto Ludwig von Mises Brasil. 2010.

Mises, L. von. Ação Humana. 2ª edição.Tradução de Donald Stewart Jr. Rio de Janeiro. Instituto Liberal. 1995.

Menger. C. Princípios de Economia Política. Tradução de Luiz João Baraúna. São Paulo. Editora Nova Cultural. 1988.

Rothbard, M. N. Economic Thought before Adam Smith. Auburn. Edward Elgar Publishing. 1995.

Smith, A. A Riqueza das Nações: investigação sobre sua natureza e suas causas. Tradução de Luiz João Baraúna. São Paulo. Editora Nova Cultural. 1996.

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2 Responses to O Valor do Solo Urbano e as Consequências do Intervencionismo na Moeda

  1. aheidrich says:

    Parabéns pelo esforço explicativo. Outro fator que aumenta o valor do solo urbano, implícito na tua análise são as normas burocráticas que atrasam a obtenção do direito de propriedade. Isto é característico de países juridicamente atrasados que, por isto mesmo, se tornam pobres. No Brasil, devido às diferenças regionais e históricas particulares há localidades onde a dificuldade é maior, como por exemplo, Florianópolis onde a legislação é bastante confusa a respeito e até bem pouco tempo, as terras insulares do município (que apresenta uma pequena porção continental) eram consideradas bens da união sem possibilidade de obter escritura pública.

    • libertarq says:

      Olá aheidrich. Obrigado pelo comentário. É verdade, outro fator que encarece e distorce os mercados é toda regulamentação a respeito dos títulos de propriedade, que poderíamos até chamar de títulos de aforamento. Existe uma análise do randal o’toole a respeito da crise imobiliária americana, na qual ele argumenta que as cidades que mantinham políticas mais restritivas tiveram os maiores problemas. Esperamos publicar essa análise em breve. até mais,

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