Os benefícios da especulação imobiliária

Os benefícios da especulação imobiliária

Em 06 de Novembro de 2013, por Walter Block

especuladorSempre que os preços dos imóveis sobem podemos ouvir o coro de reclamações culpando os especuladores. Os especuladores têm sido sempre vilipendiados pelos aumentos crescentes nos preços.

Essa visão é incorreta. Na verdade, o contrário é o correto: especuladores mantêm a subida de preços em menores níveis que ocorreriam sem a sua ação. Para ver isso claramente, vamos considerar um exemplo não controverso de “dispositivos”. Então, tendo estabelecido os princípios básicos para o caso clássico, podemos aplicá-los para a questão mais especial e sensível dos preços da terra e da habitação.

Suponha que na ausência de especulação, a oferta futura de dispositivos é como a da história bíblica: sete anos de fartura seguidos por sete anos magros. Dada a demanda similar para os dois períodos, os anos de ampla oferta resultariam em preços baixos e a era de baixa oferta em preços altos.

Entra o especulador. O que ele irá fazer? Ele irá tentar comprar quando os preços estiverem baixos e vender quando subirem. Suas aquisições iniciais irão, com certeza, aumentar os preços acima dos baixos níveis que teriam no primeiro período caso ele não tivesse agido, pois sua demanda especulativa adicional é agora adicionada à demanda pela compra de dispositivos para propósitos de consumo. Porém, suas vendas subseqüentes irão reduzir os preços dos altos níveis que prevaleceriam, fora de seus esforços, no segundo intervalo de tempo. Isso ocorre porque as vendas especulativas, quando adicionadas às outras vendas, devem deprimir os preços mais do que ocorreria pelas outras vendas sozinhas.

O especulador será visto pelas pessoas vendendo a altos preços nos anos 8 ao 14. As pessoas então irão culpá-lo por essa escalada de preços, mesmo embora os preços se mantenham ainda mais altos com a sua ausência.

Contudo, o especulador faz mais que meramente corrigir os preços ao longo do tempo. Ao reduzir as oscilações de preços, ele consegue algo de crucial importância: a estocagem de aplicativos nos anos de fartura, quando eles são menos demandados, e a dissipação de seu estoque de aplicativos durante os anos de maior escassez, quando eles são mais úteis.

Além disso, as ações do especulador no mercado sinalizam para todos os homens de negócio que uma era de pequena oferta é esperada no futuro. Suas compras no presente aumentam os preços dos dispositivos e assim os lucros em produzi-los agora. Isso encoraja outros a fazer o mesmo antes que os anos magros apareçam. O especulador é o Sistema de Aviso Prévio da economia.

Porém, assim como nos tempos de outrora em que os portadores de doenças desconhecidas eram colocados à sua própria sorte para a morte, os mensageiros modernos – os especuladores – são culpados pelas más notícias que trazem. Existem esforços no sentido de proibir as suas atividades legalmente, ou de taxar os seus ganhos em 100% com impostos confiscatórios. Tais movimentos, entretanto, privam a sociedade dos efeitos benéficos da especulação.

Existe apenas um problema que pode ocorrer nessa atividade. Se o especulador agir incorretamente e vir anos de fartura à frente quando o aperto de cintos deveria estar sendo planejado para a economia, a situação pode resultar em caos. Ao contrário de estabilizar os preços e a oferta de dispositivos, o especulador irá desestabilizá-los; ao contrário de acumular durante os anos gordos e reduzir sua carteira nos anos magros – e liderando outros a fazerem o mesmo – ele irá encorajar poupança desnecessária sob adversidades e desperdícios esbanjadores em ótimos tempos.

O Mercado se resguarda contra lucros e prejuízos sem limites:

O mercado, entretanto, possui um mecanismo de seguro contra falhas que previne esse tipo de desastre. O especulador que agir erroneamente irá comprar na alta e vender na baixa – e incorrer em perdas, não em lucros. Se ele continuar errando, ele irá à falência e normalmente isso ocorre muito rápido. Especuladores profissionais que têm sobrevivido a esse teste rigoroso de lucros e prejuízos de mercado podem ser mais confiáveis sobre previsões com muito maior acurácia que outros grupos concebíveis como burocratas, políticos, analistas de mercado ou swamis.

Agora vamos considerar os efeitos da especulação sobre os preços da terra e da habitação.

Como no caso dos dispositivos, o especulador é observado vendendo aos maiores preços, mantendo a terra ou o imóvel fora do mercado até que ele alcance os maiores preços. Porém, se nós analisarmos cuidadosamente essa atividade, poderemos ver que o único momento que o especulador poderia aumentar os preços é quando ele comprae que ele comprou quando os preços estavam baixos, antes do aumento da demanda; podemos ver, do mesmo modo, que o único resultado das vendas especulativas é a redução de preços. Não importa quão alto está o nível de preços em que as vendas aconteçam, os preços poderiam estar ainda maiores mesmo na ausência dessa oferta adicional de terra ou de imóveis.

O especulador pode funcionar como a linha do Sistema de Aviso Prévio nesse mercado também, suas compras imobiliárias iniciais podem encorajar a construção de habitação adicional: com preços mais altos para a habitação, mais lucros podem ser alcançados na construção, na madeira, cimento, fiação etc. Por definição, espaço adicional não pode ser criado (barramento e drenagem do mar como no caso da Holanda), mas o espaço pode ser convertido de outros usos em habitação: como da agricultura e da indústria, por exemplo.

Agora vamos considerar algumas observações com relação à visão de que o especulador faz uma contribuição positiva ao bem comum.

  1. Mas as compras iniciais dos especuladores fazem com que haja uma subida de preços mesmo nos “anos gordos”. É claro que as compras iniciais dos especuladores começam uma subida de preços durante os anos gordos, quando os preços estão baixos (e preços reduzindo quando ele vende durante os anos magros, durante o tempo em que os preços estão altos). Esse é precisamente o principal efeito da especulação: reduzir as oscilações de preços, ou de ciclos, que de outra maneira prevaleceriam na sua ausência. A redução da variação dos preços deve inevitavelmente ampliar a quantidade de preços baixos, enquanto diminui os maiores. Acusar o especulador por isso é o mesmo que acusar a torta de maças por ser tão boa.
  2. se o especulador não tivesse inundado o mercado imobiliário no ponto inicial do ciclo e se mantido nele, a mesma quantia exata de imóveis já estaria disponível quando os anos magros aparecessem. Essa objeção ignora o ponto, feito acima, de que o especulador serve como um tipo de sistema de aviso prévio. Ao fazer as suas compras iniciais durante os anos gordos, quando os preços estão baixos, o especulador profissional pode muito bem encorajar imitadores. Essas pessoas podem querer pegar carona com o especulador e ganhar lucros ao adicionarem imóveis ao estoque. Além do mais, há uma outra razão para rejeitar a afirmação de que a mesma quantia exata de imóveis já estaria disponível“. O especulador, deve ser lembrado, é uma das poucas pessoas que prevê os anos magros à frente. Com certeza podemos esperar que mais casas sejam poupadas (por meio de melhorias, manutenção, mais investimentos em reparação, aumento do padrão) por pessoas como os especuladores, que esperam vender suas casas com um prêmio no futuro próximo, do que pelas pessoas que não especulam.
  3. Quando o especulador finalmente vende, durante os anos magros, ele irá vender a preços de proprietário ao contrário de preços de especulador – dado que o especulador poderia normalmente manter a casa pelo preço alto desejado mais tempo que um morador que precisa vender rapidamente. Se alguma proposição é mais precisa, ela é exatamente o contrário. Para o especulador é mais preciso ser uma pessoa com seus olhos na “melhor chance”. Quem já ouviu falar de um especulador sentado sobre um pedaço de terreno se recusando a vender por qualquer preço porque a casa ali situada “estava na família por anos” ou que ela tinha “valor sentimental”? Em vendas de terra os moradores podem manter o imóvel por mais tempo que especuladores, que estão sempre em busca de uma outra oportunidade de lucro e não desejosos de manter seus fundos atados a qualquer tipo de risco por muito tempo.
  4. O especulador mantém a terra ociosa. Isso é desperdício e priva a economia de um produto muito mais necessário. Podemos responder a essa objeção de várias formas. Em um nível superficial, ela normalmente expõe a inconsistência da pessoa que objeta. A maioria das pessoas que se opõe à especulação também é favorável à conservação. Porém, terra ociosa é por definição terra sendo conservada. Se uma pessoa é favorável à conservação e pensa que a especulação mantém terra “ociosa”, ela não pode, logicamente, se opor à especulação. Em um nível mais fundamental está o fato de que a especulação com terra serve a muitas funções sociais úteis.

As funções da especulação:

Antes de tudo, a especulação em um mercado não intervencionista tende a colocar a terra nas mãos dos mais capazes em empreender o uso mais valioso. Muitas pessoas não percebem que o desenvolvimento do espaço requer uma grande quantia de capacidade e conhecimento. Eles sentem, de alguma forma, que isso é apenas questão de alugar ou vender para quem pagar mais.

Mesmo se fosse esse o caso, o desenvolvimento do solo seria uma tarefa que necessita dos maiores graus de habilidade. De que outra forma podemos contar com a importância econômica de leiloeiros e acionistas de todos os tipos, cujo único trabalho é garantir que as vendas são de fato feitas pelos mais altos arremates (e que todos os lances sejam tão altos quanto possível no primeiro momento)? De que outra forma podemos contar com subornos, corrupção e de outros fatos podres realizados por agentes municipais que tomaram para si a responsabilidade de “contratar” serviços municipais de companhias privadas (nesse caso, tentando encontrar o menor arremate possível)?

Contudo, o verdadeiro desenvolvimento do solo reclama por muito mais que apenas conseguir o maior arremate para o aluguel ou para a venda. Logo na paralela está a escolha entre o aluguel e a venda. Se o aluguel for a escolha, há um infindável conjunto de alternativas, incluindo a duração do contrato de cessão, a segurança, os termos financeiros, os serviços providenciados e assim por diante. Uma decisão equivocada em qualquer uma dessas dimensões pode levar a menores lucros por meio de um uso do solo ineficiente.

A terra não é valiosa apenas pelo valor que pode criar no presente, mas pelo seu potencial produtivo futuro. Ao homem foi negada a presciência, pelo menos nesse lado do paraíso. Portanto, o melhor uso para o solo no futuro nunca será sabido (alguém ai acredita que os assentamentos urbanos e os padrões construtivos atuais teriam sido como são caso fossemos de alguma forma capazes de saber como a situação econômica de 1981 estaria 10, 30 ou 50 anos atrás?)

Essa é a razão pela qual os especuladores mantêm sua terra “ociosa”: Eles não percebem ainda o curso futuro dos eventos tão claramente como eles acham que um dia poderão perceber. Eles antecedem a renda presente que eles de outra forma poderiam obter, na opinião de que os ganhos a serem feitos ao ser flexível (mantendo a terra ociosa e desimpedida) serão possivelmente mais altos que aquelas alternativas. O especulador, em outras palavras, teme que um melhor uso do solo possa fazê-lo perceber tarde demais, logo após o direcionamento para um uso menos valioso, que errou na alocação do recurso; e que o custo de limpar seus erros (demolir construções, comprar a cessão de uso de um inquilino) possa ser mais alto que a renda adicional que ele poderia ter tido com um melhor uso. Ao pesar essas alternativas, o especulador procura determinar o uso mais valioso que os membros da sociedade colocaram em suas mãos.

Uma taxa ótima de construção:

Os oponentes da especulação realmente desejam que nenhuma terra permaneça “ociosa”, mesmo para esses propósitos cautelosos? Se assim for, eles não podem ser motivados pelo desejo de satisfazer os consumidores soberanamente, pois existe uma taxa ótima de construção ao longo do tempo – isto é, uma taxa ótima na qual a terra é retirada de “balanços de precaução” – e as derivações dessa taxa podem reduzir o bem-estar. Essa taxa é determinada pelas preferências dos consumidores (e dos proprietários), pelo juro e pela taxa de preferência temporal, pelos preços de fatores de construção substitutos e complementares e assim por diante. Talvez em algumas circunstâncias perceptíveis essa taxa ótima possa exigir descontinuidade imediata para todas as terras “ociosas”, como o desejado pelos oponentes da especulação. Porém, mesmo sob essas circunstâncias, os próprios especuladores seriam guiados “como que por uma mão invisível” a reduzirem agudamente os balanços de terra “ociosa”. Assim, não haveria nenhuma necessidade de oposição contra a operação de um mercado desimpedido mesmo nessas circunstâncias.

Vamos fechar a observação de que a especulação é algo muito mais difundido que seus oponentes parecem perceber. Não limitada à terra, a especulação é aplicada certamente em outros mercados organizados como o acionário, as commodities, moedas, metais e por ai vai. Contudo, isso é apenas o topo do iceberg.

A especulação ocorre até mesmo na mais comum das transações. Todo o momento em que a dona de casa vai a uma mercearia ela está especulando. Se os preços estiverem caindo, ela pode melhorar sua situação se adiar sua compra; se eles estiverem subindo, ela poderá ficar melhor se comprar o dobro do que compraria. A todo o momento em que o trabalhador evolui suas habilidades, ele está especulando que o valor do salário adicional que ele pode receber como resultado será maior que os gastos monetários, que os esforços e custos físicos que teve para melhorar sua situação com o treinamento. A todo o momento em que uma criança comprar um brinquedo novo, ela está especulando que não verá um outro brinquedo que irá gostar mais – depois que o dinheiro se for.

Podemos dizer, inclusive, que a especulação está na base da ação humana. O oposto da especulação, então, está na raiz de oposição à liberdade humana.

 

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