A Cidade Empreendedora: o mercado como processo produtor da cidade e do meio ambiente

A Cidade Empreendedora: o mercado como processo produtor da cidade e do meio ambiente

Em 23 de Julho de 2013, por Spencer Heath MacCallum

Estamos sempre ouvindo sobre a conservação do meio ambiente, mas ninguém fala nada sobre produzi-lo. Por que não produzir um meio ambiente saudável competitivamente e vendê-lo nos mercados livres como outros bens e serviços – e mesmo dentro de pacotes com outros produtos? Como questão de fato, isso já tem sido feito. Ele é relativamente um novo produto e seus produtores não são muito visíveis e dificilmente veremos mais do que isso no futuro.

Para explicar essa proposição pouco concreta, devo primeiramente analisar uma nova estrutura de incentivos que apenas agora está sendo explicitamente reconhecida no mercado imobiliário. Então deverei descrever um cenário empírico que vem se desenvolvendo há quase duzentos anos. Finalmente, devo explicar por que isso é mais do que mero interesse acadêmico.  Na luz dos incentivos presentes, a tendência histórica possui implicações inesperadas e socialmente importantes.

Não importa muito se a estrutura de incentivos que descreverei está apenas em sua infância, já que ela sempre será uma tendência, ao contrário de qualquer estágio de desenvolvimento; isso é significativo. Entretanto, antes de traçar a lógica por trás desses incentivos, um termo chave deve ser definido. Para o momento, falaremos apenas do termo abstratamente como terra.

 Terra como Conceito Econômico

Tendemos a pensar na terra como algo físico. Descrevemo-la como limpa, rochosa, fértil ou árida. Contudo, aqueles que tratam da terra dizem que apenas três coisas a dão valor: localização, localização e localização. Faz sentido de um ponto de vista econômico, portanto, ver a terra não como algo físico, mas como um caso especial de localização que apenas incidentalmente possui coordenadas geográficas. Ela é intangível, sempre mutável e nunca fixa em oferta. Falo sobre localização com respeito a todas as características do entorno daquela gleba, perto ou distante, presente ou antecipada, que possua alguma relevância para o seu uso pretendido. Isso exclui as características da própria gleba, como a presença ou ausência de minerais valiosos, solo fértil, água ou melhorias já construídas. Estamos interessados aqui apenas nos arredores da gleba, não no que há nela. Devemos admitir, no entanto, que os atributos próprios da gleba certamente afetam o uso provável de seu entorno e, am alguma extensão, seu meio ambiente. Contudo, exceto a isso, as características físicas podem ser compradas, vendidas, alteradas ou removidas da gleba sem afetá-la em sua localização no sentido que aqui descrevemos.

Dessa perspectiva, o que realmente os proprietários da terra realmente vendem – que certamente comanda o seu valor – é a localização com respeito ao ambiente específico naquele momento de consideração ou antecipado para o futuro. Uma gleba definida pelas coordenadas geográficas sem nenhuma referência ao seu entorno não possui nenhum valor; ele surge apenas pela demanda como um ambiente relevante para uma atividade qualquer que possa ser instalada lá. Um bom bairro para uma jovem família é mais valorizado se possuir uma escola nas redondezas; para uma mina, se houver rodovias para o escoamento da produção; para lojas de departamento, se houver residências nas proximidades, sem mencionar os espaços de estacionamento, rede de amenidades, entre outras muitas coisas. Quando compramos ou vendemos terra, portanto, estamos na verdade comercializando algo que pode ser chamado de direito de localização – direito de locar nossas atividades ou nossa residência estrategicamente relacionada a outras pessoas e atividades que consideramos significantes.

Para esta discussão, portanto, “terra” terá como significado localização econômica, ou a localização que é potencial para a utilização de alguém, de modo que possa gerar um valor no mercado. Devemos salientar que “localização”, no sentido aqui descrito, e “meio ambiente”, são termos correlatos; cada um implica no outro e não têm sentido por si mesmos. Enquanto é prático definir terra em termos de características naturais (“metes and bounds”, como definido no artigo) ou coordenadas geográficas do sítio ao qual pertence (pois essas características são constantes), o valor daquele título sempre é fluido, refletindo as mudanças locais e do ambiente desse sítio e da subjetividade e situação de cada ator. Paul Birch coloca sucintamente nesses termos econômicos: “o valor do solo de uma propriedade é simplesmente a soma das externalidades direcionadas àquela propriedade de todas as demais” [1].

Administrando a Terra como Capital Produtivo

Embora a vantagem imediata que um proprietário possa tirar de uma parcela de terra seja utilizá-la para si mesmo, como um fazendeiro ou residente, não é esse o nosso interesse aqui. Nosso interesse se dá com os incentivos adquiridos pelo proprietário que traz sua propriedade para o mercado – isso é dizer quem vende e transfere seu uso para outras pessoas. Se ele vender, sairá do cenário e não entrará mais nesta discussão. Porém, se ele optar pela locação de sua propriedade para terceiros, ele poderá continuar no cenário por muito tempo. Ele não utilizará mais a propriedade para si próprio, mas criará uma especialidade em sua propriedade e na sua administração. Propriedade e uso serão separados. É esta situação que queremos estudar – e ainda mais se esse proprietário possuir diversos inquilinos. No caso de um único inquilino, a discussão que se segue pode ter pouca relevância, mas com vários inquilinos começa a se tornar significativo porque uma propriedade de múltiplos aluguéis começa a se parecer com uma comunidade.

Quando propriedade e uso são separados e o proprietário não mais utiliza sua propriedade diretamente, quais são os seus incentivos com relação a ela? Como ele pode maximizar suas vantagens sobre a propriedade por longos períodos de tempo? A única forma é tornar a gleba mais valiosa no presente e para o futuro uso de seus inquilinos de modo a atrair maior renda. O que isso significa?

Como sugerido acima, a utilização que se faz de uma gleba é facilitada – e mesmo tornada possível – pela sustentabilidade da atividade que será realizada nela. Essa sustentabilidade depende do que as pessoas estão fazendo em outros lugares e essa atividade proposta, ou a falta de alguma, por sua vez afeta o valor das glebas de seu entorno, o que cria um processo sistêmico constantemente mutável com a mudança na cultura, nas pessoas e na tecnologia. Ao modificar o meio ambiente daquele sítio (e, correspondentemente, sua localização econômica) de modo a tornar o sítio mais bem situado para todo o campo de usos possíveis, os proprietários de terra tornam a terra mais valiosa para o presente ou para os possíveis inquilinos que estão mais dispostos a oferecer mais pelo uso.

O que é significativo nesse cenário social é que os proprietários – pessoas especializadas na propriedade e na administração, ao contrário do uso direto – individualmente ou coletivamente possuem os incentivos para otimizar o meio ambiente para os usuários presentes ou potenciais, no processo de criação de valor para a localização e pela harmonia dos usos e ocupações em toda a extensão da comunidade. Os proprietários de terra são, coletivamente, os agentes naturais de mercado para a coordenação e para o planejamento do uso e ocupação do solo em toda a comunidade. Eles são os verdadeiros ambientalistas.

O proprietário de um shopping center regional, por exemplo, está preocupado com todos os aspectos dentro de sua propriedade que possam ser ambientalmente significativos para seus inquilinos, como existir a combinação certa de lojas para criar o melhor desenho de área comercial servida – levando em consideração o nível de renda, cultura e de necessidades especiais daquele mercado particular. Ele também deve se preocupar com que os gerentes das diversas lojas formem uma equipe competente, cada qual pronta para cooperar em centenas de formas diferentes – como participar de promoções comuns, relacionarem-se com os consumidores, manterem uma boa aparência, manterem a pontualidade ou ajudarem-se uns aos outros em todos os casos relativos à segurança coletiva. Ele ainda deve se preocupar com estacionamentos públicos e um bom e atrativo paisagismo das áreas comuns.

Contudo, como um competente ambientalista, ele ainda deve se preocupar com uma variada gama de aspectos externos à sua propriedade, que podem afetar cada um de todos os espaços que ele aluga. Ele deve se ocupar com características óbvias, como acessos seguros e eficientes por ruas e estradas para pessoas e transporte de bens de todo o mercado, principalmente para a acessibilidade de toda a comunidade, já que isso significa uma base de clientela para seu shopping center.

Tanto no próprio shopping, como em toda a comunidade do entorno: uma das coisas que mais afeta a utilidade e o valor da terra e, com isso, a afluência de residentes é a presença ou ausência de serviços comuns, como o fornecimento ou manutenção de parques e ruas saudáveis, rede elétrica e de saneamento básico, segurança e policiamento, serviços de justiça, entre outros. Da mesma forma que o proprietário do shopping center se preocupa com os serviços e amenidades dentro de sua propriedade, ele deve se preocupar com o gerenciamento do restante da comunidade externa, o que é dizer, com a qualidade da governança local. E ele não está sozinho nessa empreitada. Ele é apenas um entre vários e crescentes constituintes de proprietários e comerciantes, todos os quais preocupados em ver os serviços municipais serem bem administrados e mostrarem resultado, seja monitorando, supervisionando informalmente, subsidiando, ou, até mesmo, fornecendo os serviços, pelo custo que for, sozinho ou em colaboração.

Um pequeno proprietário de terras, alugando ou concedendo para talvez apenas um inquilino, possui poucas possibilidades de melhorar ou rearranjar o ambiente daquela pequena parcela para torná-la mais valiosa ao inquilino. Ele está quase que tão sem auxílio que um proprietário individual que utiliza a terra diretamente. Ele deixa a terra de qualquer modo e tipo de uso que o entorno existente permitir e possui pouco controle sobre como a infraestrutura comunitária é fornecida. Se ele buscar qualquer melhoria, apenas um governo municipal poderá executar para ele (e às custas de toda a comunidade).

Contudo, se ele aumentar a sua propriedade ou combinar com outros proprietários para formar uma sociedade de área mais praticável e começar a conceder ou locar para vários inquilinos, ele aumenta sua influência sobre o meio. Ele encontrará agora um ambiente economicamente mais viável para construir infraestrutura física substancial para todos os inquilinos e suas atividades. Mas mesmo antes disso, ele se encontra na posição de criar um ambiente propício a partir do próprio ato de conceder o espaço para diversos inquilinos, já que cada inquilino se torna um fator ambiental para todos os outros. Isso tem sido levado a níveis cada vez mais sofisticados na seleção e no arranjo de inquilinos nos shopping centers.

Retornando ao exemplo do shopping center e de seu proprietário, ele vai além de meramente selecionar e gerenciar usos particulares de espaço pela melhor sinergia possível e então construir a infraestrutura necessária para eles. Ao fornecer uma liderança proativa e ao criar, nos contratos de concessão, regras que facilitem a convivência comunitária, ele também constrói uma infraestrutura social efetiva. Ele oferece uma atenção focada para a miríade de fatores ambientais que afetam a utilização de cada porção de espaço de modo a facilitar a existência de uma comunidade altamente complexa e interativa entre o proprietário e os comerciantes contratantes.

Assim como a natureza é cega para as linhas que dividem as propriedades, o mesmo acontece com a preocupação dos proprietários com a de seus inquilinos. Quando ele consegue sucesso na maximização de valor de sua propriedade, ele se torna economicamente mais influente sobre os fatores ambientais além das fronteiras de sua propriedade, tanto diretamente, quanto em cooperação com outros proprietários e cada um possui suas preocupações ambientais.

Pela virtude desses incentivos, um papel distinto de empreendedorismo para os proprietários de terra no mercado espacial tem surgido durante os últimos duzentos anos. Ao contrário de continuar como todos os outros em seus próprios terrenos como consumidores ambientais, alguns proprietários se especializaram e se diferenciaram ao administrarem suas glebas em benefício de todos os outros, que agora se tornaram seus clientes. Ao fazerem isso, eles estão administrando terra como produtores de capital no mercado. Suas empresas consistem em produzir e gerenciar o ambiente humano. Enquanto essa empresa cresce, o know-how aumenta.

Embora inconsciente e não planejada, a difusão dessa empresa revela a linha geral de uma nova estrutura de incentivos que governa a produção e a distribuição de bens comunitários. Sempre sem nenhum alarde e com pouquíssima penetração nas análises de especialistas das ciências sociais, mas com a mesma inevitabilidade que as mudanças nos oceanos, esse novo paradigma surge com o advento e com o crescimento de propriedades rentistas de múltiplos inquilinos na área dos mercados imobiliários de espaço comercial.

O Crescimento das Propriedades Rentistas de Múltiplos Inquilinos

A propriedade rentista de múltiplos inquilinos é a aplicação de um conjunto urbanístico de uma forma de estabilidade da terra que por milênios caracterizou as sociedades agrárias. Ela consiste na manutenção intacta do título da terra enquanto o parcelamento dos sítios entre os usuários se dá por meio de concessões de uso. As melhorias nos sítios, por outro lado, podem ser construídas ou de propriedade de qualquer um, dependendo das circunstâncias particulares. A propriedade rentista de múltiplos inquilinos é a antítese dos loteamentos, proeminentemente exemplificados pelos condomínios e por lotes atomizados, nos quais a terra é fragmentada em muitas propriedades individuais separadas e então vendidas.

Embora o princípio seja antigo e disseminado, a moderna propriedade de múltiplos inquilinos sobressai-se como um fenômeno americano recente. Desde seu surgimento ainda na primeira metade do século XIX, cresceu continuamente e acentuou após a Segunda Guerra, quando começaram a se expandir dramaticamente em quantidade, tipos, tamanhos e complexidade [2]. Empreendedores dessa nova linha de negócios criaram uma miríade de ambientes urbanos refletindo as necessidades especiais de uma aparentemente infinita variedade de clientela – comerciantes, viajantes, fabricantes, residentes e profissionais de muitas áreas. Cada novo tipo de ambiente que encontrasse sucesso no mercado definido em um nicho econômico específico. Nessa sucessão, vimos hotéis, edifícios de apartamentos e de escritórios (arranha-céus), iates luxuosos, acampamentos, aeroportos comerciais, shopping centers, estacionamentos para trailers, marinas, parques de recreação, parques profissionais e de negócios, clínicas médicas, parques temáticos e comunidades construídas pelo land-lease, assim como, e crescentemente, a integração e combinação dessas e de outras formas de propriedades; maiores, mais complexas e ainda mais especializadas.

Assim que essas propriedades se tornaram mais generalizadas por meio de usos mistos, começamos a vê-las como o que pensamos por comunidade. Alguns hotéis, por exemplo, podem ser comparados com pequenas, mas complexas cidades. O MGM Grand, em Las Vegas, inclui lojas, escritórios profissionais, centros de conveções, restaurantes, cafés, capelas, teatros e galerias de arte, serviços médicos, segurança privada, uma estação de monorail e muito mais. Em termos de população, ela é duas ou três vezes maior que Boston da época da revolução [3].

Assim que os empreendedores aprenderam a maximizar o valor da terra ao otimizar o ambiente para seus inquilinos, um grande segmento da comunidade de negócios nos Estados Unidos abandonou a prática de subdividir lotes atomizados e padronizados ao longo de avenidas principais, isentos de interesses unificados pela propriedade como um todo e movidos para maiores organizações de manutenção e gerenciamento da propriedade integrada. Aqui, as organizações de proprietários – das quais pode haver números ilimitados pelo uso de estoques e outros interesses indivisíveis – fornecem muitos dos serviços que antes apenas governos forneciam, incluindo arruamento e estacionamento, esgoto, drenagem urbana, distribuição elétrica, policiamento e áreas públicas como parques e praças. A sofisticação dos bens comuns agora rotineiramente fornecidos em grandes propriedades rentistas de múltiplos inquilinos tem ultrapassado em muito as antigas amenidades fornecidas pela municipalidade.

O crescimento desse empreendimento ambiental tem sido extraordinário. O shopping center do final da segunda guerra era pequeno e experimental. Pouco mais de uma dúzia existiam nos Estados Unidos e seu nome ainda precisou ser definido. Hoje, shoppings e galerias comerciais passam de 47 mil, acomodando metade das atividades não automotivas do país [4].

Os proprietários de terra aumentaram em muito seu papel tradicional e estereotipado. Deixaram de ser meramente rentistas, tornaram-se empreendedores. Em cada tipo especializado de propriedade rentista de múltiplos inquilinos, eles costuram seu gerenciamento de acordo com as necessidades de seus clientes. Uma grande galeria, por exemplo, requer um posicionamento especial de liderança para levar todos os comerciantes inquilinos a formarem um bom time. Um time necessita de um técnico e, na galeria, ele é o gerente. Entre suas tarefas está a manutenção da paz e a construção de uma moral entre os comerciantes [5]. O comerciante na galeria reconhece essas qualificações únicas para o cargo. Seus interesses empreendedores concentrados naquele espaço conferem a ele qualidades não encontradas em outro no centro. Diferentemente dos inquilinos que ele serve, que são naturalmente interessados em utilizar a galeria como um bem comum e explorá-la, ele está tanto interessado, quando desinteressado. Ele possui um interesse pessoal e de negócios na galeria como um todo e, portanto, no sucesso de cada um dos proprietários. Essa liderança presente na galeria é um grande bem ambiental para a comunidade de comerciantes locados lá. Especialistas na literatura sobre negócios chamam a atenção desse ser um dos principais motivos do sucesso das galerias e shopping centeres.

A Rationale das Propriedades Rentistas de Múltiplos Inquilinos

A propriedade rentista de múltiplos inquilinos possui uma rationale diretamente pró-mercado. Assim como empreendedores ambientalistas em seus nichos econômicos definidos pelo seu tipo de propriedade competem baixando seus aluguéis pedidos, uma gama de potenciais inquilinos, similarmente competindo, elevam os níveis de renda que se dispõem a pagar. Para os proprietários e gerentes que obtêm sucesso na oferta de espaços atrativos fisicamente e com ambiente social interessante nesse mercado competitivo, a renda da terra cobre os custos e fornece ótimos lucros. As rentistas propriedades de múltiplos inquilinos são, essencialmente, comunidades. E como tais, mantêm-se contra os trágicos recordes das comunidades tradicionais loteadas, que são incapazes de serem gerenciadas de outra forma senão política. Os loteamentos não são um fenômeno de mercado porque não vendem um produto e nem mesmo possuem seus próprios clientes. Então, eles não geram nenhuma renda, mas devem subsistir por arrecadação de impostos ou das estimativas de arrecadação.

As propriedades rentistas de múltiplos inquilinos, por outro lado, são empresas de negócios. Pelo fato de servirem aos consumidores, elas recebem renda. Ao produzirem um orçamento de mercado, elas se sustentam – e ainda mais do que meramente o suficiente para se sustentarem. Esse orçamento de mercado não apenas financia as operações, ele permite poupança em fundos de reserva que permite a renovação necessária, ou até mesmo a completa reconstrução para o mesmo ou outro uso daquele espaço para continuarem competitivos contra as outras localizações concorrentes que são similarmente administradas pelo sistema de preços. Isso ilustra a imortalidade do capital produtivo.

Uma pergunta natural surge quando o assunto é o crescimento e a expansão das propriedades rentistas de múltiplos inquilinos. Por que, com a grande exceção dos apartamentos e hotéis, nada comparável tem acontecido na produção imobiliária de residências? [6]. Ao contrário, temos apenas loteamentos e condomínios com associações de moradores, que David Friedman descreve como governos semelhantes a todos os outros [7]. Essa anomalidade pode ser decorrente de uma combinação de fatores. Uma explicação parcial pode ser a de que inovações primeiramente aparecem no mundo dos negócios, no qual a competição dirige as inovações e rumo à eficiência e apenas então essas inovações se expandem para todos os consumidores.

Uma explicação diferente é cultural – a longa tradição americana da casa própria ao contrário do aluguel e da concessão que é traçada desde os tempos coloniais e o repúdio dos antigos vestígios do feudalismo na Europa. Uma outra explicação é a política pública. Desde a década de 1930, residências unifamiliares e destacadas no terreno são promovidas agressivamente com grande investimento do governo federal juntamente com a indústria da construção civil. [8]

Além disso, o imposto de renda é discriminatório contra o aluguel e concessões de casas e terrenos. O governo federal ainda subsidia diretamente a casa própria por meio de vários programas de seguro e de hipotecas. O fato de esses seguros apenas cobrirem casas em loteamentos com associações de moradores efetivas, com efeito aumenta a pressão por loteamentos, já que a maioria dos construtores sentem que sua produção deve ser qualificada para um seguro estatal se eles quiserem continuar competitivos nessa indústria.

Adicionando a essas várias intervenções estatais, os impostos sobre dividendos a níveis substancialmente maiores que os ganhos de capital (nos maiores níveis a diferença fica de 39,5% contra 20%) encoraja investimentos de curto prazo para ganhos de capital, como nos investimentos para lotear o solo urbano, contra investimentos de longo prazo, como os investimentos de produção para renda.

Certamente, todos esses três fatores possuem a sua importância, mas o entendimento de como eles são pesados uns contra os outros aguarda maiores estudos empíricos e históricos. O fator das políticas públicas é tão grande que podemos sugerir a prevalência dos loteamentos mais como uma distorção do mercado via intervenções estatais do que pela preferência dos consumidores. Para a extensa explicação de que isso seria mais cultural e psicológico, não sabemos se a mudança abrupta dos apartamentos de Nova York da infâmia para a respeitabilidade na metade do século XIX pôde acontecer tão rapidamente. [9]

As Implicações Sociais

É importante reconhecer que, embora possam ser fornecidos, os serviços comuns e amenidades como ruas, infraestrutura urbana, parques, segurança pública, pertencem ao espaço, ao contrário de aos indivíduos como tais; os indivíduos se beneficiam dessas amenidades apenas como ocupantes de um espaço. Assim, quando proprietários privados vendem ou concedem espaço por um preço ou um aluguel, eles estão, na verdade, agindo como provedores privados para serviços públicos e outras amenidades ambientais ligadas àquele lugar.

Com isso em mente, podemos prontamente imaginar o cenário previsto por Spencer Heath em 1936 [10]. Apontando para o fato de que comunidades possuem proprietários, embora desorganizados, ele previu que a crescente classe de empreendedores proprietários de terra, representando grandes segmentos do público de investimentos, organizariam-se e começariam a monitorar a provisão de serviços públicos. Ao fazerem isso, eles se tornariam muito cientes do fato de que são mercadores das amenidades ambientais por suas glebas conjuntas e que, eminente entre elas, estão os serviços públicos da comunidade. Em um senso estrito, portanto, argumentou ele, os funcionários públicos são os agentes dos proprietários de terra daquela comunidade, mesmo se estes últimos não forem os responsáveis pelo seu pagamento e supervisão.

Hoje, continua Heath, os proprietários organizados em uma comunidade podem ser como proprietários de hotéis que permitam que sua equipe seja escolhida pela gritaria do público e, sem sua supervisão, financiem-se a si mesmos ou às suas operações como queiram ou achem suficiente ao simplesmente limparem os bolsos dos hóspedes sem a sua permissão. Contudo, assim que empresas de propriedade de terra se reconheçam na posição de fornecedores de bens e espaços públicos – como eles se encaixam na grande figura da sociedade – restará a um número suficiente que se organizem e assumam a total responsabilidade pelos serviços à comunidade, e assim se tornem uma empresa. Primeiramente, assumirão voluntariamente a total responsabilidade fiscal, realizando de forma prática o sonho Georgista do “imposto único”, seguido de responsabilidade administrativa. Isso se tornará real como matéria de boa gestão. Os proprietários comerciais de terra verão a oportunidade de melhorarem os valores do solo acentuadamente ao fornecerem serviços comunitários eficientemente enquanto aliviam os usuários do espaço do tormento e do fardo sobre sua produtividade que os impostos e as regulamentações estatais hoje representam [11]. O fornecimento de bens comuns, então, tornar-se-á uma verdadeira indústria nesse mercado competitivo.

Em seu clássico, The Quest for Community, Robert Nisbet descreveu a importância, para a preservação da liberdade, de muitas formas de “associações intermediárias” – a família, a religião, a economia, associações profissionais, recreativas e acadêmicas – agindo como filtros entre indivíduos e o governo político [12]. Pelo fato de seu desenvolvimento ainda ser imaturo quando ele estava escrevendo perto do final da segunda guerra, não ocorreu a ele especificar as propriedades rentistas de múltiplos inquilinos como um dos principais exemplos de suas associações intermediárias. Posteriormente, ele reconheceu a omissão, observando que elas “certamente se encaixariam na categoria de associações intermediárias e, talvez, também como comunidades”. [13]

O gerente de um shopping center de uma pequena cidade da Califórnia apresentou voluntariamente como as propriedades rentistas de múltiplos inquilinos forneceriam o tipo de filtro de proteção de que Nisbet descrevia. Uma grande parte de seu trabalho como gerente, disse ele, era tomado para gerenciar as negociações entre o governo municipal e os comerciantes de modo que eles pudessem ter mais tempo para as suas empresas – para seu próprio lucro e para o do centro como um todo. Ele comentou que participava de várias organizações cívicas na comunidade “para fazer amigos para o shopping” e conhecia “o direito das pessoas irem e deixarem algo feito, desde que fosse justo”. Ele citou exemplos de cooperação do shopping para com clubes cívicos, escolas e com os escoteiros e contou entre seus amigos o prefeito, secretários, o chefe de polícia e dos bombeiros [14].

Se mantivermos a certeza de que essa tendência histórica rumo à administração do espaço urbano como processo de mercado e a terra como um capital produtivo, então parece inevitável pela lógica dessa situação que os proprietários de empresas de múltiplos inquilinos irão se associar em torno de seus próprios interesses comuns e que no topo da lista estará o desejo compartilhado de dividir a provisão dos serviços públicos da comunidade de modo mais sustentável, sem o fardo dos impostos e dos abusos regulatórios, de modo a reduzir a burocracia e a política. Historicamente, sendo pequeno e dividido, os proprietários de terra tinham pouco poder para realizar melhorias significativas na área externa de suas propriedades. O aumento no número e no tamanho dos empreendimentos comerciais, entretanto, e o crescente envolvimento do investimento público, está mudando essa imagem.

Assim que associações comerciais se desenvolvem, seus membros não apenas incluirão os interesses dos maiores proprietários de espaços de múltiplos inquilinos, mas também dos menores, dos proprietários de espaços alugados para um inquilino apenas e até mesmo para proprietários-usuários, pois o reconhecimento de que essas associações melhoram a efetividade da construção do espaço comum da cidade demonstrará que ela é mais promissora do que o trabalho realizado pelas prefeituras. Pela primeira vez, veremos grandes grupos comerciais envolvidos investindo recursos substanciais para a promoção do interesse público. O interesse especial de seus membros fundadores será a prosperidade e o bem-estar de seus inquilinos e de suas propriedades, que eles verão como interconectados com, e dependentes do ambiente comunitário.

Continuando a crescer e se desenvolver, e com a prosperidade das comunidades pelo sucesso das associações de proprietários imobiliários, a indústria ambientalista inevitavelmente se organizará nos níveis estaduais e regionais e levará a cabo responsabilidades ainda maiores para o meio ambiente, tanto físico como social. As associações se preocuparão elas mesmas com a segurança regional, com os parques públicos e pelas comunicações, como fazem os shopping centers de hoje, em pequena escala, como responsáveis pela construção de estradas e outras amenidades públicas, repartindo os custos entre si.

Mais do que meio século antes do início das propriedades rentistas de múltiplos inquilinos nos Estados Unidos, Adam Smith descreveu a congruência que viu entre os interesses sobre o espaço e o interesse público geral. Em modos que não poderia ter previsto, a presente discussão apresenta afirmações de princípio abrangente:

O interesse [do proprietário de terra] está estritamente e inseparavelmente conectado com os interesses gerais da sociedade. O que for que promova ou obstrua a uns, necessariamente promove ou obstrui a outros. Quando o público delibera com respeito a qualquer regulação do comércio ou da polícia, os proprietários de terra nunca se iludem quanto a isso, com a visão de promoverem o interesse de sua ordem particular; pelo menos, se eles possuírem qualquer conhecimento tolerável desse interesse. [15]

Como vimos, o valor da terra e a sua utilidade são funções do ambiente. De acordo, um indivíduo que desista do uso direto de sua propriedade e, ao contrário, administre-a como capital produtivo ao permitir seu uso por terceiros, adquire um interesse econômico ao criar um ambiente que seja conduzido para o bem comum de seus inquilinos. Sua preocupação se estende, embora indiretamente, para toda a população, já que ela compreende esse mesmo ambiente e todo o bem-estar que ela tiver ou as adversidades que sofrer, irão se refletir de volta sobre os inquilinos. Essa é a explicação pelo alinhamento dos interesses dos proprietários de terra com os interesses de seus usuários.

Outros ainda chamaram a atenção para o nexo entre terra, aluguel e bens públicos. Muito desse material foi publicado por Fred Foldvary no Public Goods and Private Communities. Ele observa que é uma falha comum entre economistas que argumentam ser o fornecimento de bens comuns uma falha de mercado, já que a própria natureza dos bens públicos requer que sejam considerados em um contexto espacial [16].

É digno de nota que Spencer Heath, mais de meio século atrás, não estava propondo uma reforma social, mas sim meramente prevendo o curso futuro de eventos, extrapolando do processo de mercado, como ele assim entendeu, os eventos que aconteciam ao seu redor. Se o cenário que ele previu está correto, a indústria imobiliária encontrará as formas mais satisfatórias dentro de seu interesse comercial para assumir voluntariamente a provisão de serviços públicos locais e regionais. Não por menos será a revogação de toda taxação e o alivio dos ombros dos usuários inquilinos pela retirada do fardo de regulamentações e burocracia do governo político. Nesse sentido, a indústria irá promover a prosperidade geral enquanto maximiza a valorização da terra para os seus investidores e para a população em geral. Por meio de associações regionais e locais de proprietários imobiliários, os bairros competirão com outros bairros, comunidades com comunidades e regiões com regiões. Em todos esses níveis, o fornecimento competitivo dos bens comuns estará entre os mais lucrativos negócios de todos.

Conclusão

No começo desse artigo, afirmei a proposição pouco concreta de que o ambiente humano, tanto socialmente quanto fisicamente, assemelha-se a qualquer outro bem ou serviço que seja potencialmente produtivo, comercializado e mantido através de processos competitivos de mercado. Então fiz três coisas: analisei como funciona em teoria, descrevi como evoluem na prática e mostrei os resultados não esperados e significativos para o que a prática deve logicamente levar.

Isto é dizer que, primeiramente analisei uma estrutura de incentivos que não foi apresentada enquanto a terra era mantida pelo próprio proprietário ou como especulação, mas que pode emergir como um capital produtivo. Segundo, mostrei como esse padrão tem se desenvolvido historicamente em uma gradual emergência e proliferação das modernas propriedades rentistas de múltiplos inquilinos. Finalmente, extrapolei dessa tendência estabelecida no mercado imobiliário para prever um resultado inesperado e significativo. O resultado inesperado implícito logicamente nessa tendência do desenvolvimento do mercado analisado leva a uma melhoria de nada menos que a transformação qualitativa dos governos. Mais do que interessante, essa transformação qualitativa não surgirá da taxação e da marcha de exércitos ou da liberação do legislativo, mas pela quieta e constante emergência do empreendimento comunitário como uma conseqüência quase incidental do contínuo e normal desenvolvimento do processo de mercado.

Spencer Heath MacCallum é antropólogo social, vive em Tonopah, Nevada. Esse paper foi apresentado na conferência anual da American Association of Private Enterprise Education (APEE), em Las Vegas, Nevada, April 6–8, 2003. Contact the author at sm@look.net.

Notas

[1] Paul Birch, “A Critique of Georgism,” http://www.paulbirch.net (August 29, 2002).

[2] Para um estudo histórico do surgimento das propriedades rentistas de múltiplos inquilinos, ver Spencer H. MacCallum, The Art of Community (Menlo Park, Calif.: Institute for Humane Studies, 1970), pp. 7–48.

[3] Boston Public Library, Reference. Boston in 1765 had 15,520 inhabitants. By the United States Census of 1790, this had grown to 18,038 (freemen only). Counting room guests, service staff, and visitors, the population of the MGM Grand ranges between 35,000 and 70,000 persons daily. MGM Grand public relations department, 1998.

[4] International Council of Shopping Centers, “Scope USA,” http://www.icsc.org (2001). Non-automotive retail activity excludes car dealers and service stations.

[5] See, for example, Spencer H. MacCallum, “Jural Behavior in American Shopping Centers: Initial Views of the Proprietary Community,” Human Organization: Journal of the Society for Applied Anthropology 30, no. 1 (Spring 1971), pp. 3–10.

[6] For speculation on the reasons for this and some of its attendant complications, see Spencer H. MacCallum, “Communities in America: Entrepreneurship versus Politics,” Critical Review (forthcoming).

[7] “Is not the residents’ association, with compulsory membership, compulsory dues, and democratic voting rules, simply a local government under a different name?” David Friedman, “Comment: Problems in the Provision of Public Goods,” Harvard Journal of Law and Public Policy 10 (1987), p. 506. For a detailed treatment of homeowners’ associations, see MacCallum,  Communities in America.”

[8] For a detailed historical account, see Evan McKenzie, Privatopia: Homeowner Associations and the Rise of Residential Private Government (New Haven, Conn.: Yale University Press, 1994).

[9] See Elizabeth C. Cromley, Alone Together: A History of New York’s Early Apartments (Ithaca, N.Y.: Cornell University Press, 1990).

[10] Spencer Heath, Politics versus Proprietorship (Elkridge, Md.: Spencer Heath, 1936).

[11] Meu avô, Spencer Heath (1876–1963), foi engenheiro, advogado, poeta, filósofo da ciência e filosofo social, assim como um pioneiro da aviação, desenvolvendo a primeira máquina de propulsão em 1912 e, dez anos depois, demonstrando em  Boling Field o primeiro motor de propulsão variável e reversível. Heath se interessou por questões social com a leitura do romance de Edward Bellamy chamado Looking Backward, no qual o autor apresenta sua visão socialista do futuro. Rejeitando aquela visão depois de seis meses e procurando por algo mais concreto, Heath percebeu-se atraído pela ênfase de Henry George pela liberdade de mercado. Isso iniciou uma cooperação de 35 anos com o movimento Georgista, o que atraiu a sua atenção para a questão da terra. Ao ponderar as propostas de Henry George sobre a coleta das rendas imobiliárias,  Heath reconheceu a importância da administração privada da terra como capital produtivo. Ele ressaltou essa perspectiva em seu trabalho de 1936, Politics versus Proprietorship, e elaborou sobre ele o seu principal trabalho sobre a sociedade, Citadel, Market, and Altar: Emerging Society, Outline of Socionomy, the New Natural Science of Society (Baltimore, Md.: Science of Society Foundation, 1957). Suas obras publicadas e não publicadas são mantidas e administradas pela Heather Foundation, Box 180, Tonopah, Nevada 89049.

[12] Robert A. Nisbet, The Quest for Community (London: Oxford Press, 1952).

[13] “Yes, such organizations as you describe them assuredly fit the category of intermediate associations and perhaps also communities.” Robert Nisbet, letter to author, October 21, 1991, quoted by permission of Mrs. Nisbet.

[14] MacCallum, “Jural Behavior in American Shopping Centers,” p. 8.

[15] Adam Smith, The Wealth of Nations (New York: P.F. Collier and Son, 1901), part 1, p. 365.

[16] Fred Foldvary, Public Goods and Private Communities: The Market Provision of Social Services (Hants, England: Edward Elgar, 1994), pp. 1, 24.

Bibliografia

Birch, Paul. “A Critique of Georgism.” www.paulbirch.net  (August 29, 2002).

Cromley, Elizabeth C. Alone Together: A History of New York’s Early Apartments. Ithaca, N.Y.: Cornell University Press, 1990.

Foldvary, Fred. Public Goods and Private Communities: The Market Provision of Social Services. Hants, England: Edward Elgar, 1994.

Heath, Spencer. Citadel, Market, and Altar: Emerging Society, Outline of Socionomy, the New Natural Science of Society. Baltimore, Md.: Science of Society Foundation, 1957.

———. Politics versus Proprietorship. Elkridge, Md.: Spencer Heath, 1936.

International Council of Shopping Centers. “Scope USA.” www.icsc.org. (2001).

MacCallum, Spencer H. The Art of Community. Menlo Park, Calif.: Institute for Humane Studies,  1970.

———. “Communities in America: Entrepreneurship versus Politics.” Critical Review. Forthcoming.

———. “Jural Behavior in American Shopping Centers: Initial Views of the Proprietary Community.” Human Organization: Journal of the Society for Applied Anthropology 30, no. 1  (Spring 1971).

McKenzie, Evan. Privatopia: Homeowner Associations and the Rise of Residential Private Government. New Haven, Conn.: Yale University Press, 1994.

Nisbet, Robert A. The Quest for Community. London: Oxford Press, 1952.

Smith, Adam. The Wealth of Nations. New York: P.F. Collier and Son, 1901.

Anúncios

2 Responses to A Cidade Empreendedora: o mercado como processo produtor da cidade e do meio ambiente

  1. Anthony says:

    Que coincidência incrível. Estou na Guatemala para o Startup Cities Weekend e a principal leitura recomendada é este texto do MacCullum. Aliás, tive a honra de conhecê-lo, pois ele está aqui para o seminário!

  2. libertarq says:

    Olha só!
    Se tiver a oportunidade, manda uma abraço pra ele.
    Bom trabalho por ai.
    abraço.

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s

%d blogueiros gostam disto: