O Que Faz o Controle de Aluguéis

O Que Faz o Controle de Aluguéis

Em 16 de Abril de 2013, por Henry Hazlitt

O controle de aluguéis de casas e apartamentos pelo governo é uma forma especial de controle de preços. Muitas das suas conseqüências são, substancialmente, iguais às do controle de preços em geral, porém, algumas exigem consideração especial. rent controlOs controles de aluguéis são, às vezes, impostos como uma parte dos controles de preços em geral, mas, na maioria das vezes, são decretados por uma lei especial. A ocasião mais freqüente é no começo de uma guerra. Um quartel do exército é instalado em uma pequena cidade; as hospedarias aumentam os aluguéis dos quartos, os proprietários de apartamentos e casas aumentam seus aluguéis. Isto leva à indignação do povo. Ou, então, casas em algumas cidades podem ser verdadeiramente destruídas por bombas, e a necessidade de armamentos ou outros suprimentos desvia os materiais e mão-de-obra das indústrias de construção.

O controle dos aluguéis é imposto, inicialmente, sob a alegação de que o suprimento de casas não é “elástico”, isto é, a crise de moradia não pode ser solucionada imediatamente, e pouco importa os altos preços que os aluguéis possam atingir. Em conseqüência disto, o governo, proibindo os aumentos de aluguéis, protege os inquilinos da extorsão e exploração, sem causar nenhum dano real aos proprietários e sem desencorajar novas construções. Este argumento é falho mesmo na hipótese que o controle dos aluguéis não permanecerá efetivamente por muito tempo. Negligencia uma conseqüência imediata. Se os proprietários puderem aumentar os aluguéis para refletir uma inflação monetária e as condições verdadeiras da oferta e demanda, os inquilinos particulares economizarão, ocupando menos espaço. Isto permitirá que outros repartam as acomodações que estão com suprimento deficiente. A mesma quantidade de moradias abrigará mais pessoas, até que desapareça a deficiência. O controle de aluguéis, todavia, encoraja o uso do espaço desperdiçado. Discrimina em favor daqueles que já ocupam casas ou apartamentos numa determinada cidade ou região, à custa daqueles que se encontram do lado de fora. Permitindo que os aluguéis aumentem de preços, aos níveis de mercado livre, permitirá a todos os inquilinos ou futuros inquilinos oportunidade igual na oferta de espaço. Nas condições de inflação monetária ou crise real de moradia, os aluguéis aumentarão sem dúvida, se os proprietários não puderem estabelecer um preço convidativo, mas se lhes for permitido apenas aceitar as ofertas mais competitivas dos inquilinos. Os efeitos do controle de aluguéis tornam-se piores, quanto mais tempo continuar este controle. Novas moradias não são construídas porque não há incentivos para construí-las. Com o aumento dos custos das construções (comumente como resultado de inflação), o nível antigo dos aluguéis não dará lucro. Se, como freqüentemente acontece, o governo finalmente reconhecer isto e isentar as novas moradias do controle de aluguéis, não haverá, ainda, um incentivo para tantas construções novas, se as mais velhas estiveram, também, livres do controle de aluguéis.

Dependendo da extensão da desvalorização do dinheiro, visto que os aluguéis antigos foram legalmente congelados, os aluguéis para as novas moradias podem ser dez ou vinte vezes mais altos que o aluguel, em espaço equivalente, da antiga. (Isto realmente aconteceu na França depois da II Guerra Mundial, por exemplo.) Nestas condições, inquilinos das antigas moradias relutam em mudar, sem que importe o crescimento de suas famílias ou a deterioração das acomodações existentes.

Por causa dos aluguéis com tabelamento baixo nos edifícios velhos, os locatários já morando neles, e legalmente protegidos contra os aumentos de aluguéis, são encorajados a usar espaço desperdiçadamente, quer suas famílias se tornem menores, ou não. Isto concentra a pressão imediata de nova demanda nas relativamente poucas moradias novas. A tendência é elevar seus aluguéis, no começo, a um nível mais alto do que atingiriam num mercado inteiramente livre.

Todavia, isto não encorajará, correspondentemente, a construção de novas moradias. Construtores ou proprietários de prédios de apartamentos preexistentes, encontrando-se com lucros restritos, ou talvez mesmo com prejuízo, com os seus apartamentos antigos, terão pouco ou nenhum capital para empregar em novas construções. Além disso, uns e outros, com capital de outras fontes, têm medo de que o governo possa, a qualquer momento, encontrar uma desculpa para impor controle de aluguéis, mesmo para os prédios novos. E, freqüentemente, impõe.

A situação da moradia deteriorará de outras maneiras. O mais importante, a menos que sejam permitidos os aumentos de aluguéis apropriados: os proprietários não se interessarão em reformar os apartamentos ou fazer outras melhorias. De fato, onde o controle de aluguéis estiver, particularmente, fora da realidade ou for opressivo, os proprietários nem mesmo manterão as casas ou apartamentos alugados em condições de conservação toleráveis. Nem mesmo terão incentivos econômicos para fazer isto; podem nem mesmo ter recursos. As leis de controle de aluguéis, entre outros efeitos, criam um mal estar entre os proprietários que são forçados a ter lucros mínimos, ou mesmo prejuízos, e os inquilinos que se ressentem com as falhas dos proprietários em fazer os reparos adequados. Um próximo passo comum das legislações, que agem meramente sob pressões políticas ou idéias econômicas confusas, é retirar do controle de aluguéis os apartamentos de “luxo”, enquanto mantêm sob controle aqueles de baixo ou médio nível. Argumentam que os inquilinos ricos podem pagar aluguéis mais caros e os pobres não.

Os efeitos, em longo prazo, deste artifício discriminatório, todavia, é exatamente o oposto do que seus advogados pretendiam. Os construtores e proprietários de apartamentos de luxo são incentivados e premiados; os construtores e proprietários de apartamentos das mais necessitadas moradias de baixa renda são desencorajados e punidos. Os primeiros estão livres para ter lucros tão grandes quanto as condições de oferta e demanda lhes permitam, os últimos são deixados sem incentivos (ou mesmo capital) para construir mais moradias de baixa renda. O resultado é um encorajamento comparativo para o reparo e a remodelação de apartamentos de luxo, e uma tendência de novos edifícios privativos para transformarem-se em apartamentos de luxo. Mas, não há incentivos para construção de novas moradias de baixa renda, ou mesmo para conservar as existentes em boas condições. As acomodações para os grupos de baixa renda, portanto, irão deteriorar-se em qualidade e não haverá aumento em quantidade. Onde a população estiver aumentando, a deterioração e a crise de moradias de baixa renda agravar-se-ão cada vez mais. Poderá alcançar tal ponto, que muitos proprietários não só deixarão de ter qualquer lucro, mas também estarão enfrentando perdas elevadas e compulsórias. Concluirão que nem mesmo poderão dar suas propriedades. Poderão realmente abandonar suas propriedades e desaparecer e, assim, não estarão sujeitos a impostos. Quando os proprietários deixarem de fornecer aquecimento e outros serviços básicos, os inquilinos serão obrigados a abandonar seus apartamentos. Cada vez mais, áreas circunvizinhas são reduzidas a favelas. Nos últimos anos, na cidade de Nova York, é comum verem-se quarteirões inteiros de apartamentos abandonados, com janelas quebradas, ou com tábuas pregadas para evitar futuras devastações por vândalos. Incêndios criminosos tornam-se mais freqüentes e os proprietários são os suspeitos.

Um efeito adicional é a erosão dos rendimentos públicos das cidades porque a base do valor imobiliário para os impostos continua a encolher. Cidades irão à bancarrota, ou não poderão continuar a fornecer serviços básicos.

Quando estas conseqüências estiverem tão claras que se tornem patentes, não haverá, naturalmente, reconhecimento da parte dos que impõem o controle de aluguéis de que fizeram uma tolice. Em vez disso, denunciarão o sistema capitalista. Constatam que a empresa privada “falhou” outra vez, e que a “empresa privada não poderá fazer o serviço”. Portanto, argumentam, o estado deve agir e por si mesmo construir as moradias de baixa renda. Este foi o resultado quase universal em todos os países que estiveram envolvidos na II Guerra Mundial ou impuseram o controle de aluguéis num esforço para vencer a inflação monetária. Assim, o governo lança um gigantesco programa de moradia— à custa dos contribuintes. As casas são alugadas a uma taxa que não dá para pagar os custos da construção e operação. Um arranjo típico é o governo pagar subsídios anuais, diretamente aos inquilinos com aluguéis mais baixos, ou aos construtores ou empreiteiros do programa de moradia do estado. Qualquer que seja o arranjo nominal, os inquilinos nos edifícios estão sendo subsidiados pelo resto da população.

Estão tendo parte de seus aluguéis pagos. Estão sendo selecionados para um tratamento favorecido. As possibilidades políticas deste favoritismo são tão claras, que não necessitam ser acentuadas. Um grupo de pressão em crescimento acredita que o pagamento destes subsídios pelos contribuintes é matéria de direito. Um outro passo, quase irreversível, é dado no sentido de um total Bem-Estar Social.

A ironia final do controle de aluguéis é que quanto mais irrealista, draconiana e injusta seja, com mais ardência os políticos lutam pela sua continuação. Se os aluguéis legalmente fixados são em média de 95% tão altos quanto seriam no mercado livre, é apenas uma pequena injustiça que está sendo feita aos proprietários, e não há uma forte objeção política para eliminar o controle de aluguéis, porque os inquilinos terão que pagar, somente, aumentos em uma porcentagem de cerca de 5 %. Mas se a inflação da moeda foi muito alta, ou as leis de controle de aluguéis tão repressivas e irrealistas que os aluguéis legalmente fixados sejam, apenas, 10% de que seriam no mercado livre de aluguéis, e tremenda injustiça esteja sendo feita aos proprietários e locadores, haverá uma grande grita acerca dos terríveis males de abolir os controles e forçar os inquilinos a pagarem um aluguel econômico. O argumento apresentado é que seria inexprimivelmente

cruel e exorbitante pedir aos inquilinos que paguem tão de repente um aumento muito grande. Mesmo os oponentes das leis de controle estão dispostos a concordar que a extinção dos controles deve ser um processo muito cauteloso, gradual e prolongado. Poucos dos oponentes do controle de aluguéis, de fato, têm a coragem política e a visão econômica dessas circunstâncias para pedir mesmo a abolição de controle gradual. Em suma, quanto mais realista e injusto for o controle de aluguéis, será, politicamente, mais difícil afastar-se dele. Em país após país, um controle de aluguéis ruinoso tem sido mantido anos depois de outras formas de controle de preços terem sido abandonadas.

As desculpas políticas oferecidas para a continuação do controle de aluguéis ultrapassam a credibilidade. A lei diz, algumas vezes, que os controles podem ser suspensos quando a “taxa de moradias vagas” estiver acima de certo número. O governo, mantendo o controle de aluguéis, insiste em dizer triunfantemente que a taxa de moradias vagas ainda não alcançou aquele número. Claro que não. O fato real é que manter os aluguéis legais tão abaixo do mercado de aluguéis aumenta artificialmente a demanda de espaço de aluguel, desencorajando, ao mesmo tempo, qualquer aumento na oferta. De modo que quanto mais exageradamente baixos forem os tetos dos aluguéis, mais certo será que a “escassez” de casas e apartamentos de aluguel continuará. A injustiça imposta aos proprietários é flagrante. Repetindo, eles continuam forçados a subsidiar os aluguéis pagos por seus inquilinos, freqüentemente, à custa de grandes perdas líquidas. Os inquilinos subsidiados podem ser mais ricos do que os proprietários forçados a assumir parte do que, de outro modo, seria seu aluguel de mercado. Os políticos ignoram isto. Homens de outros negócios, que apóiam a imposição ou manutenção do controle de aluguéis, porque seus corações sofrem pelos inquilinos, não vão tão longe, sugerindo que eles próprios sejam convidados a assumir parte do subsídio dos inquilinos através de taxação. O peso total cai no simples pequeno grupo de pessoas iníquas bastante por terem construído ou possuírem moradia para alugar. Poucas palavras carregam um significado ultrajante mais forte do que proprietário de favela. E o que significa um proprietário de favela? Ele não é um homem que possui propriedades caras em bairros elegantes, mas alguém que possui somente barracos nas favelas, cujos aluguéis são os mais baixos e cujo pagamento é o mais atrasado, irregular e inseguro. Não é fácil imaginar por que (exceto por perversidade natural) um homem que poderia ter uma casa de aluguel decente decide-se a tornar-se um proprietário em favela.

Quando os controles de preços irracionais são aplicados em artigos de consumo imediato, como pão por exemplo, os padeiros podem simplesmente se recusar a continuar fazer o pão e vendê-lo. Obviamente, uma crise se instala de imediato e os políticos são compelidos a aumentar os preços ou repeli-los. Mas, a moradia é muito durável. Pode levar muitos anos antes de os inquilinos começarem a sentir os resultados do desencorajamento para novas construções e para manutenção e reparos normais. Pode levar mesmo muito tempo antes que eles compreendam que a escassez e deterioração da moradia estão diretamente ligadas ao controle de aluguéis. Entrementes, enquanto os proprietários estão obtendo algum lucro líquido, seja qual for, acima dos impostos e juros hipotecários, eles têm a impressão de que não há outra alternativa, a não ser continuar mantendo e alugando suas propriedades. Os políticos— lembrando que os inquilinos dão mais votos do que os proprietários— cinicamente continuam com o controle de aluguéis muito tempo  após terem sido forçados a desistir dos controles gerais de preços.

Assim, voltamos à nossa lição básica. A pressão para o controle de aluguéis vem daqueles que consideram apenas os benefícios imaginados a curto prazo para um grupo da população. Mas quando consideramos seus efeitos, a longo prazo, sobre todos, incluindo os próprios inquilinos, reconhecemos que o controle de aluguéis não é somente altamente fútil, mas altamente destrutivo, quanto mais rigoroso for e quanto mais tempo permanecer como prática.

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