Como as regras de zoneamento funcionariam em uma sociedade livre

Como as regras de zoneamento funcionariam em uma sociedade livre

Em 19 de Março de 2013, por Ben O’Neil

É bem sabido que a filosofia política libertária é antagônica a regras coercitivas impostas que limitam a liberdade das pessoas de utilizarem seu direito de propriedade como elas quiserem. De fato, a própria essência do libertarianismo é baseada no princípio da não-agressão que condena a iniciativa de força contra as pessoas e suas propriedades. Como resultado, libertários têm sido críticos da legislação de zoneamento, que restringe as possibilidades dos proprietários no desenvolvimento de suas propriedades ou no uso delas como eles desejam [1].

Por causa dessa antipatia pelas leis de zoneamento, alguns críticos do libertarianismo temem que uma sociedade libertária deixaria as pessoas incapazes de exercerem qualquer controle sobre sua vizinhança e a preservação das condições de seu entorno próximo. Eles se preocupam com as decisões das propriedades circunvizinhas que poderiam mudar as condições da vizinhança em detrimento do valor de suas propriedades ou estilos de vida preferidos. Por exemplo, alguns podem se preocupar que o parque local será destinado a um complexo de apartamentos deixando-os sem um lugar para levarem as crianças brincar. Outros se preocupam com que seus vizinhos construam grandes edificações que obstruam a luz solar de seus quintais. Não importa suas preocupações específicas, muitas pessoas dividem a visão de que o zoneamento é necessário para prevenir a vizinhança de se tornar um espaço depredado e ocupado por péssimas edificações e usos.

O temor do desenvolvimento de construções inapropriadas, ou mudanças drásticas no caráter da vizinhança é freqüentemente exagerado. Alguns tendem a temer que sem a proteção coercitiva do zoneamento, arranha-céus poderão ser construídos em pequenas vizinhanças suburbanas ou que bordéis possam ser abertos perto da pré-escola de seus filhos. Entretanto, mesmo na ausência de qualquer restrição, a possibilidade de tais acontecimentos é extremamente remota e o temor que a revogação do zoneamento abriria espaço para empreendimentos ultrajantes como os citados acima é superestimado [2].

Empreendimentos imobiliários e comerciais são quase sempre fortemente dirigidos pelo desejo de lucro e, portanto, eles quase sempre farão a festa dos gostos de compradores e clientes ativos. Não há, provavelmente, muito a ser demandado por um arranha-céu comercial ou residencial em uma área suburbana, simplesmente porque este empreendimento economizaria desnecessariamente e até com desperdício o barato e amplo espaço necessário, levando a gastos excessivos. Similarmente, nenhum bordel seria aberto perto da escola das crianças (ou pelo menos operar durante o horário escolar) pois isso afastaria potenciais clientes. Em geral, empreendimentos como esses são evitados simplesmente pelo desejo dos proprietários e das incorporadoras em fazer negócios apenas em áreas que sejam adequadas para as suas indústrias particulares.

Propriedade privada e zoneamento voluntário:

Contrariamente à necessidade alegada de zoneamento, há um amplo escopo de soluções não coercitivas para os problemas do zoneamento em um contexto de uma sociedade livre baseada na propriedade privada e no princípio da não-agressão. Em particular, a propriedade privada permite contratos restritivos a serem aceitos entre o proprietário e a outra parte sobre usos do solo permitidos de acordo com ambos os seus desejos. Segue-se que proprietários privados dentro de uma dada vizinhança podem concordar contratualmente em impor restrições uns aos outros com respeito a empreendimentos permissíveis em seus terrenos, ou com relação aos usos de suas propriedades. Em alguns casos, contratos de restrição podem imitar os tipos de restrições presentes nas leis de zoneamento e podem, portanto, ser utilizados como uma forma de zoneamento voluntário. Os proprietários devem concordar em limitar os empreendimentos em seus terrenos a certa altura como em um zoneamento existente; eles podem concordar em pintar suas propriedades em cores similares, assim como complexos de casas; ou eles podem concordar em restringir o uso de sua propriedade a usos particulares, como uso residencial, por exemplo. Não é mistério o porquê de os proprietários concordarem em participar desse arranjo e restringirem o uso de suas próprias propriedades. Eles podem fazê-lo por pagamento monetário, ou por outras considerações de valor. Por exemplo, alguns proprietários podem entrar em contratos de restrição de modo a segurarem restrições similares a seus vizinhos. Nesses casos, o proprietário pesaria os benefícios de ser forçado a obedecer às restrições com as restrições a que seus vizinhos deverão se submeter. Um proprietário também consideraria não apenas seu próprio desejo quanto ao uso de sua propriedade, como também aos desejos de possíveis compradores e o efeito resultante no valor de mercado de sua propriedade.

Ao invés de se basear em restrições das trocas de favores, um sistema de zoneamento voluntário também permitiria a comercialização de contratos de restrição de uma das partes interessadas. Por exemplo, um homem com uma grande aversão a cães em sua vizinhança poderia buscar um contrato restritivo prevenindo cães nas propriedades vizinhas mesmo que ele não desejasse nenhuma restrição particular sendo imposta sobre a sua propriedade (obviamente ele não permitirá cães para si mesmo, mas ele não precisa de um contrato para isso). Neste caso, o vizinho consideraria se o dinheiro oferecido é ou não mais vantajoso a ele que o direito existente de ter cães vivendo em sua propriedade. Desconsiderando preferências particulares das partes envolvidas, acordos voluntários para contratos de restrição demonstrariam ex ante ganhos para todas as partes do acordo.[3]

O zoneamento privado voluntário por contratos de restrição já existe em áreas onde o governo não tem imposto uma legislação de zoneamento. Tais contratos têm se mostrado mais perfeitamente adequados para a proteção dos direitos dos proprietários contra empreendimentos adversos realizados [4]. Acordos voluntários para a restrição de uso da propriedade também existem em apartamentos e em conjuntos residenciais onde os proprietários governam áreas comuns sob arranjos corporativos. Esses arranjos existem mesmo em áreas nas quais já existe legislação de zoneamento, embora eles sejam sobrepujados por essa legislação. Alguns complexos têm restrições sobre o uso (como regras contra animais de estimação), alguns têm restrições sobre aumentos ou alterações e alguns têm regras que exigem certos esquemas de cores ou projetos estéticos para todas as propriedades.

Enquanto alguns não estão dispostos a viver em empreendimentos tão complexos quanto esses, onde eles são restringidos por seus vizinhos quanto ao uso de sua propriedade, não pode haver nenhuma objeção moral a isso de uma perspectiva libertária tão logo esses arranjos sejam empreendidos com o consentimento dos proprietários. É claro, em muitos casos, os proprietários irão comprar dentro de um esquema com restrições existentes, mas nesses casos os títulos de propriedade já são restritivos e essas restrições já se tornam condição para a sua compra [5].

Alguns podem objetar que as regras de zoneamento envolvem substanciais externalidades positivas e que o zoneamento voluntário resultaria no problema do carona pois aqueles proprietários que se recusassem a concordar com as restrições poderiam se beneficiar dos efeitos das restrições concordadas pelos outros proprietários. Entretanto, mesmo se o proprietário puder seguramente confiar nos outros para garantir os contratos de restrição para seu próprio benefício – e isso seria sem dúvida certeiro – e até mesmo essas externalidades positivas levam a problemas de eficiência econômica, não há sentido econômico claro sugerir que a coerção é o meio adequado para resolver esses problemas de eficiência [6].

Um proprietário não deveria ser forçado a se associar a um contrato de restrição simplesmente porque ele se beneficiaria do contrato dos outros. Nem qualquer outra pessoa deveria ser forçada a contribuir para o custo desse bem não solicitado. Qualquer problema do carona nessas situações é meramente uma declaração da ineficiente utilização desses contratos de restrição, para os quais há várias soluções empreendedoras como um contrato de compromisso [7], aquisição de propriedade e outros arranjos voluntários. Se os proprietários não se utilizam dessas opções voluntárias, então isso é uma evidência prima facie que qualquer uma dessas restrições não está em seus melhores interesses, assim nenhum ganho de eficiência é possível [8].

Os problemas com o zoneamento governamental:

 Como a maior parte da legislação governamental, o zoneamento é uma violação dos direitos de propriedade. Eles envolvem a imposição forçada de restrições sobre o uso legítimo da propriedade privada por meio de legislação positiva. Uma pessoa, que tenha adquirido propriedade através de homesteading (apropriação original), ou por comércio voluntário com outra pessoa que legitimamente possuía aquela propriedade, deveria ser capaz de utilizar sua propriedade da forma que quisesse, conquanto não obstruísse ou debilitasse o direito de propriedade de outras pessoas.

Alguns podem argumentar que os direitos de propriedade são por si só restritos ao escopo das condições intrínsecas nos títulos iniciais do solo, assim as regras do zoneamento devem ser estipuladas nas garantias do solo pelo governo. Segundo essa visão, títulos de propriedade exclusiva podem ser considerados como largas garantias razoáveis de direitos de propriedade e os títulos de leasing garantem um direito um pouco mais frouxo, que são restritos pelo zoneamento ou outras regras. O problema com essa posição é que isso implicitamente assume que o governo é o dono legítimo de tudo, inclusive de terras desabitadas, assim que a propriedade dessas terras é adquirida pelo governo e substanciada pelos títulos certificados do governo.

Entretanto, essa posição está incorreta. O direito à propriedade não é determinado por decretos governamentais, é determinado pelos princípios objetivos do homesteading e pelo comércio voluntário. Enquanto os títulos certificados do governo podem se aproximar de genuínos direitos de propriedade e prover evidência da aquisição, eles não podem garantir os direitos de propriedade pois o governo não possui nenhum direito genuíno sobre terras desabitadas, para início de conversa. De fato, muitos certificados governamentais de títulos especificam restrições do uso do solo de forma completamente ilegal que estão em desacordo com as regras do homesteading.

Ao lado da natureza coercitiva do zoneamento imposto pelo estado – o que é fato suficiente para qualquer objeção – essas restrições são ainda menos eficazes para bons acordos com os residentes locais que o sistema de zoneamento voluntário realizado entre os próprios residentes. Na verdade, o fato de essas restrições serem impostas sem o consentimento dos donos demonstra que elas não estão de acordo com os arranjos desejados por pelo menos alguns daqueles proprietários. Além do mais, faltando um mercado eficiente de títulos de propriedade e de contratos de restrição, o governo não possui nenhuma maneira para efetuar o cálculo econômico racional das preferências das pessoas quando impõe regras de zoneamento. Independente de suas intenções, os oficiais do governo não podem pesar os prós e os contras (do ponto de vista dos afetados) das restrições propostas, pois eles não possuem nenhum modo de cálculo econômico objetivo e racional. Por essas razões, não deveria ser surpresa para ninguém que as leis de zoneamento são uma das mais controversas áreas da governança local, com muitas partes não satisfeitas.

A controvérsia com relação ao zoneamento é agravada pelo fato de que as leis de zoneamento inevitavelmente envolvem ações burocráticas arbitrárias. As mudanças nas comunidades – como aumento de população, mudança na demografia ou crescimento ou diminuição de algumas necessidades – podem aumentar novas demandas por certos tipos de propriedade ou usos de propriedade e as restrições de desenvolvimento devem, portanto, ser adaptadas para as novas demandas. No caso do zoneamento voluntário, restrições como essas irão ocorrer pela renegociação existente nos acordos e considerações necessárias para induzir as partes a concordarem com as regras de restrição. Isso garante que o cálculo econômico racional poderá ocorrer. Entretanto, no caso do zoneamento imposto pelo governo, isso irá envolver a defesa política e decisões políticas – em particular, o zoneamento irá envolver inevitavelmente poder discricionário substancial dos burocratas do governo, que serão exercidos sem os recursos de qualquer meio racional de cálculo econômico.

Além do problema do cálculo envolvido no zoneamento coercitivo, essas leis também forçam as restrições de forma mais remota para as pessoas que realmente estão envolvidas com a propriedade em questão. No lugar do sistema de zoneamento voluntário que dá poderes aos indivíduos proprietários e acionistas, um sistema de zoneamento governamental imposto dá o controle aos seus mestres: burocratas e políticos [9]. Essa relocação do lócus das decisões muda totalmente o caráter da decisão e os incentivos envolvidos [10]. Os proprietários privados e os acionistas possuem conhecimento direto e íntimo das condições locais e são motivados pelo seu desejo em aumentar suas amenidades e o valor de suas propriedades. Por outro lado, os burocratas e políticos no comando dos problemas do zoneamento normalmente perdem esse conhecimento local e são motivados primeiramente pela conservação de seus empregos, que, por sua vez, dependem de sua popularidade política. Assim como outras formas de planejamento coercitivo de cima para baixo, a acumulação de poder decisório nesses corpos políticos direciona o processo de zoneamento com menor ligação às necessidades genuínas dos residentes afetados – e maior ligação ao lobby político.

Pelo motivo de os problemas do zoneamento envolverem continuamente mudanças das condições locais, burocratas e políticos estarão inevitavelmente investidos com o poder discricionário de criação e aumento das restrições. Assim como outras formas de poderes políticos investidos ao governo, o poder discricionário é inevitavelmente exercido em favor dos grupos que suportam esse poder de decisão. Em uma democracia representativa, um proprietário local, afetado pelas decisões do zoneamento, é apenas mais uma face na multidão cujo poder sobre as decisões do zoneamento é limitado à sua influência política com a câmara de vereadores local. Tal processo é confiado demasiadamente à influência política de grupos de interesse [11]. Em alguns casos, os residentes locais podem se reunir e com sucesso conseguir alguma influência sobre as decisões de seus mestres políticos, mas isso não tem nenhuma certeza de sucesso e seus direitos de propriedade são altamente inseguros como resultado.

Na verdade, como outras regras burocráticas discricionárias que permitem a interferência sobre os direitos de propriedade, o zoneamento permite aos burocratas e políticos manter resgates financeiros de empreendedores e outros proprietários. Mesmo no caso de argumentações em favor das leis de zoneamento, o professor de direito Bradley Karkkainen nos diz que, enquanto o zoneamento pode parecer proibir certos tipos de empreendimentos, a realidade é um pouco diferente:

Na verdade, o zoneamento funciona mais como uma “regra de propriedade” (uma regra que protege um direito pela ajuda de medida cautelar), permitindo aos residentes da vizinhança (ou seus representantes legais) a realizarem um desenvolvimento proposto que não se conforma às regras do zoneamento, enquanto dão lugar para o possível empreendedor comprar o título que permita construir através de concessão de projeto, contribuições de campanha e outras coisas [12].

Aqui vemos a verdadeira natureza e propósito das leis de zoneamento. Já que essas leis invertem o controle discricionário sobre a propriedade desenvolvida e sobre o seu uso para as mãos de nossos “representantes governamentais”, essas leis permitem que partidos políticos e outros interesses de grupos políticos retirem fundos de empreendedores ricos – fundos que são normalmente redistribuídos [13]. Além de serem inerentemente corruptas, essas práticas de extorquir dinheiro de proprietários freqüentemente direcionam para a prática de pagar favores aos governantes que usam seu poder coercitivo para assistirem empresários mais ricos a comprarem terra e passarem sobre os direitos de propriedade dos outros (através de leis de domínio eminente ou outros meios coercitivos). Alguns comumente ouvem reclamações de que os governantes locais estão nos bolsos de empresários, mas isso raramente é percebido como uma conseqüência básica e inevitável das tentativas governamentais de extorquir o apoio de empresários através de leis coercitivas de zoneamento. Isso é apenas uma manifestação inevitável da regulação e da captura política que ocorre quando os governos pretendem controlar os negócios privados.

Esse arranjo simbiótico, que é de grande benefício para a maioria dos extratos políticos, pode ajudar a explicar a grande disparidade entre a mais alta literatura crítica acadêmica [14] e as políticas de zoneamento governamental. Há mais de uma década, o Professor Karkkainen notou que uma extensa literatura crítica acadêmica sobre o zoneamento se acumulou nos vinte anos anteriores, começando com o marcante estudo de Bernard Siegan na década de 1970 sobre o aparato de não zoneamento de Houston e seguido de perto pela mais ampla crítica empírica do zoneamento realizada por Robert Ellikson. A literatura crítica do zoneamento subseqüente tem sido quase tão uniforme quanto as políticas públicas em seu favor. Embora poucos defensores acadêmicos do zoneamento tenham ido adiante, os gestores governamentais têm procedido com o zoneamento apressadamente, aparentemente sem terem problemas com o ataque violento da academia [15].

As leis de zoneamento governamental não operam meramente de forma mais arbitrária e menos eficiente que os contratos voluntários de restrição, eles também sobrepujam esses arranjos privados. Em alguns casos isso ocorre porque contratos voluntários de restrição são prevenidos pela lei ou porque o governo se arroga o direito de grandes áreas de terra e rejeita-se a restringir contratualmente o desenvolvimento dessas áreas, confiando, em vez disso, no zoneamento que os oficiais governamentais possam modificar unilateralmente [16]. De fato, uma das mais comuns instâncias de controvérsia e discórdia em administrações locais ocorre quando o governo vende ou transforma em zonas áreas vagas próximas ou dentro de áreas residenciais para o desenvolvimento de novas propriedades. Tais casos mostram a natureza ilusória das leis de zoneamento que entrelaçam as decisões governamentais. Mesmo onde contratos restritivos voluntários não são restritos pela lei e o governo não é dono da terra que é objeto de algumas restrições propostas, o zoneamento governamental normalmente sobrepõe-se a esses arranjos privados simplesmente dando aos proprietários a falsa segurança de que o “governo irá tomar conta disso”. Então, além de ser inerentemente coercivo, o zoneamento ainda destrói os arranjos voluntários que são mais eficientes e eficazes.

Poluição, barulho e direitos de propriedade:

É claro, há uma situação na qual libertários concordam em restrições forçosas do desenvolvimento de propriedades ou o uso da propriedade sem acordos contratuais. Este é o caso do desenvolvimento, ou o uso de propriedades que agridam por si mesmo outras pessoas ou suas propriedades – isto é, onde uma propriedade particular e seu uso violam os direitos de propriedade de outros. Isso pode ocorrer nos casos em que empreendimentos, ou seus usos produzam poluição excessiva ou ruídos na vizinhança, ou invadam o seu espaço [17]. Assim, abrir uma usina a carvão ou uma refinaria no meio de uma zona residencial pode legitimamente ser prevenida pelos residentes, desde que a poluição envolva uma violação de seus direitos de propriedade.

A força pode ser exercida legitimamente apenas para prevenir a invasão real dos outros e não meramente para prevenir ações não-invasivas com impacto sobre o usufruto do direito de propriedade. Por exemplo, na ausência de alguns contratos voluntários de restrição, não há nenhum direito inerente para prevenir o vizinho de manter seu carro em seu recuo frontal ou de pintar sua garagem com cores berrantes. Este é o caso até mesmo de se a falta de gosto estético e o apelo pela feiúra sejam amplos, mesmo se isso crie um impacto no valor de mercado das propriedades adjacentes – não há tal coisa como preservar o valor da propriedade de alguns, apenas a sua integridade física. Além do mais, isso é verdadeiro independentemente se alguém está falando do valor objetivo do mercado, do valor subjetivo do proprietário ou qualquer outra forma de mensurar esse valor [18]. As pessoas possuem o direito de proteger a integridade de suas propriedades de invasores e de atos invasivos de outros; elas não têm o direito de prevenir com iniciação de força sobre os outros meramente para proteger o valor de mercado de suas propriedades.

Cálculo econômico e eficiência:

 Apesar de não existir um direito inerente sobre o valor subjetivo ou o valor de mercado da propriedade individual, a existência do direito de propriedade e seu conseqüente valor de mercado são bastante úteis para os propósitos das decisões economicamente eficientes. Quando a propriedade é privada e comercializada, ela adquire um valor monetário, que permite que seja comparada com outros fatores de produção e de uso. Isso permite às pessoas realizarem cálculos econômicos racionais nos casos das propriedades e de suas restrições e assim poderem realizar suas decisões sem desperdiçarem recursos escassos. As restrições de zoneamento que sejam formuladas com base nos direitos de propriedade sob contratos voluntários seriam capazes da criação ou repulsão por acordos voluntários, incluindo acordos envolvendo pagamento monetário. Segue-se que essas restrições ainda poderiam adquirir um valor monetário, permitindo o cálculo econômico racional e maior eficiência econômica. Por saber que o valor monetário de contratos de restrição, as pessoas seriam capazes de determinar se essa segurança é vantajosa para elas quando comparadas com outros bens.

De forma a tirar vantagem de uma maior certeza e eficiência do zoneamento voluntário, os proprietários privados e outros preocupados com o desenvolvimento da vizinhança deveriam buscar afastar as leis de zoneamento coercitivo e apoiarem a  privatização de áreas pertencentes ao governo. Isso preveniria os empreendimentos voluntários de serem sobrepostos pelo governo e permitiriam que os proprietários e demais pessoas a entrarem em contratos voluntários de restrição que são garantidos por acordos objetivos contratuais ao contrário das vicissitudes do lobby político e burocrático.

Notas

[1] Para uma crítica libertária das leis de zoneamento, veja “O Zoneamento é Roubo” de Jim Fedaki. Veja também o artigo “Sobre a propriedade e a exploração” de Hans Hermann Hoppe e Walter Block (International Journal of Value-Based Management 15 (2002): 232–33); Murray N. Rothbard, For a New Liberty: The Libertarian Manifesto (Auburn, Ala.: Ludwig von Mises Institute, 2006), pp. 93, 162–63, 197.

[2] Para mais discusses sobre este ponto veja “Sobre a propriedade e a exploração” de Hans Hermann Hoppe e Walter Block

[3] Sobre os ganhos mutuos ex ante do comércio voluntário veja Murray N. Rothbard, Man, Economy, and State with Power and Market, Scholar’s Edition (Auburn, Ala.: Ludwig von Mises Institute, 2004), p. 277.

[4] Por exemplo, o professor de direito Bernard Siegan examinou o uso de zoneamento voluntário em Houston e encontrou que os contratos voluntaries imitavam o zoneamento de outras cidades. Ele também acredita que o desenvolvimento do zoneamento de Houston são mais eficientes que nas cidades com legislação de zoneamento copiadas. Veja Bernard Siegan, “Non-Zoning in Houston” (Journal of Law and Economics 13(1): 71–147).

[5] O mesmo não pode ser ditto das restrições impsotas pelo zoneamento, mesmo que essas restrições tenham sido aplicadas na hora da compra. Essas restrições não são uma condição legítima da compra da propriedade, pois as restrições foram inicialmente impostas coercitivamente ao contrário de concordadas com o proprietário do terreno. Segue-se que o proprietário original possui todo o direito de vender todos os atributos de sua propriedade (ignorando as restrições do zoneamento), apesar do fato de ser ilegalmente restrita pelo governo. O mesmo se aplica a compradores subseqüentes que venderem a sua propriedade. Em cada caso, a restrição coercitiva não é legítima e o dono é obrigado a comprar e vender a completa obrigação da propriedade. Assim, a menos que haja algum acordo do contrário entre o comprador e o vendedor (sem a coerção governamental), o comprador adquiri a completa propriedade de um vendedor e qualquer restrição imposta pelo governo permanecerá não legítima como contra o novo proprietário.

[6] Na verdade, a imposição de uma arranjo coercitivo não pode possivelmente direcionar para um arranjo Pareto improvement de utilidade das várias partes, já que a coerção implica detrimento a pelo menos uma das partes. Para mais sobre o problema do carona e sobre as ridículas soluções alegadas pelos apologistas do governo, veja “o problema do carona” de Ben O’Neil.

[7] Isto é, contratos que não sejam efetivos a menos que e até que um certo numero ou grupo de pessoas concorde em ser parte de um contrato.

[8] Em particular, os modelos economicos de preferencias alegadas e de curves de utilidade das partes relevantes não podem ser racionalmente usadas para demonstrar que suas preferências estão em oposição às preferências reveladas pelas suas próprias ações.

[9] Para mais veja Fedako’s “Government Laws are not Contracts.”

[10] Para discusses mais amplas sobre a importancia das unidades de decisão na estrutura e incentivos das decisões, veja Thomas Sowell, Knowledge and Decisions (New York: Basic Books, 1996), pp. 11–20.

[11] É claro, isso pode ser meramente uma auto-defesa, já que freqüentemente são os empreendedores que são o alvo das leis de zoneamento não legítimas.

[12] Bradley C. Karkkainen, “Zoning: A Reply to Critics” (Journal of Land Use and Environmental Law 10(1): 22). (Emphasis added.)

[13] Observe que empreendedores imobiliários estão freqüentemente entre os maiores doadores dos maiores partidos políticos para as eleições locais e são comumente encontrados entre os doadores diretos dos burocratas planejadores. Enquanto as instancias antigas de extorsão são geralmente conservadas como parte legítima do processo democrático, as mais recentes criam quase escândalos. Um exemplo recente dessas últimas ocorreu em um grande escândalo do planejamento na Austrália, com revelações de que burocratas planejadores urbanos no Conselho da Cidade de Wollongong extorquiram propina de empreendedores em troca de aprovações de planejamento. O conselho completo foi sacked depois que a Comissão Independente contra a Corrupção (ICAC) descobriu que o conselho era dominado por corrupção sistêmica.Veja “Corruption ‘systemic’ — all councillors ‘should go’.”

[14] Por exemplo, veja Siegan, “Non-zoning in Houston”; R.C. Ellickson, “Alternatives to Zoning: Covenants, Nuisance Rules and Fines as Land Use Controls” (University of Chicago Law Review 40(4): 681–81); J.Z. Krasnowiecki, “Abolish Zoning” (Syracuse Law Review 31: 719–53); D.W. Kmiec, “Deregulating Land Use: An Alternative Free Enterprise Development System” (University of Pennsylvania Law Review 130(1): 28–130); W.A. Fischel, The Economics of Zoning Laws: A Property Rights Approach to American Land Use Controls (Baltimore, Md.: John Hopkins University Press, 1987); A.J. Cappel, “A Walk Along Willow: Patterns of Land Use Coordination in Pre-zoning New Haven (1870–1926)” (Yale Law Journal 101(3): 617–42). Sobre o tópico do carona livre e zoneamento veja também T.J. Miceli, “Free Riders and Distortionary Zoning by Local Communities” (Journal of Urban Economics 30: 112–22) and “Optimal Fiscal Zoning That Distorts Housing Consumption” (Journal of Real Estate Finance and Economics 5(4): 323–31).

[15] Karkkainen, “Zoning: A Reply to Critics,” pp. 2–3.

[16] É claro, um proprietário particular de terra teria todo o direito de recusar contratos de restrição, pois são donos legítimos  da terra por homesteading ou por comércio voluntário. O problema aqui não está tanto no fato de o governo se recusar a entrar em um contrato de restrição com sua terra – o problema é que o monopólio da terra do governo não é legítimo a priori.

[17] Há uma literatura abundante sobre a teoria libertária da poluição, incluindo a poluição sonora. Veja especialmente Murray N. Rothbard, “Law, Property Rights, and Air Pollution” (Cato Journal 2(1): 55–99).

[18] Em particular, as leis de zoneamento coercitivas não podem ser justificadas com base na “mais valia do consumidor” ou o alegado “valor coletivo” da propriedade em excesso de seu valor de mercado, como é afirmado por Kakkainen. Na verdade, o zoneamento voluntário envolve a propriedade privada da própria valoração de sua propriedade, incluindo ai qualquer “mais valia do consumidor” sobre o valor de mercado.

Ben O’Neil é palestrante em estatística da University of New South Wales (ADFA) em Camberra, Austrália. Já atuou como advogado e como conselheiro político em Camberra. Foi o vencedor do prêmio Sir John Templeton em 2009 e desde então é integrante do Independent Institute.

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