Controle de Aluguéis do Pós-Guerra

Controle de Aluguéis do Pós-Guerra

Em 19 de Fevereiro de 2013, Por Robert L. Scheuttinger e Eamonn F. Butler

Este artigo foi extraído do livro Forty Centuries of Wage and Price Controls: How Not to Fight Inflation (1978), capítulo 12, “Postwar Rent Controls.”

O aluguel que o senhorio cobra pelas acomodações é meramente um tipo de preço para uma commodity, como todos os outros preços para todas as outras commodities. E como todos os preços e todas as commodities, o aluguel tem sido alvo de restrições governamentais. A experiência do pós-guerra com o controle de aluguéis tem sido particularmente reveladora com respeito à imposição de controles gerais nos preços.

Os governos possuem três principais razões para impor o controle de aluguéis. A primeira é o medo de que aqueles que podem pagar ficarão com todas as moradias e os pobres serão deixados ao relento. A segunda é que o senhorio se beneficia demasiadamente dos aluguéis que podem subir indefinidamente. E a terceira é que o aumento nos aluguéis é uma forma de inflação e, deste modo, não deveria ser permitido.

Os Dados de Moradia em São Francisco

Em um artigo particularmente penetrante, Milton Friedman e George Stigler examinaram os dados da moradia de São Francisco [1]. Após o terremoto de 18 de abril de 1906, o coração da cidade foi destruído pelo fogo. Cerca de 255.000 pessoas tornaram-se sem-tetos. “Ainda assim”, disseram os autores, “quando se procura no San Francisco Chronicles de 24 de maio de 1906 – a primeira reportagem disponível após o terremoto – não há nenhuma menção de escassez de moradia! Os classificados listavam 64 ofertas (algumas para mais de uma habitação) de flats e casas para alugar e 19 para casas a venda, contra 5 anúncios de pessoas que buscavam por flats e casas. Então e após um número considerável de todos os tipos de acomodação exceto quartos de hotel oferecidos para aluguel.”

Em 1906, São Francisco permitiu que os mecanismos de livre mercado alocassem as acomodações, permitindo que os preços dos aluguéis encontrassem seu próprio nível após o desastre. Mesmo assim, houve um montante considerável de acomodações de baixo custo disponíveis na cidade naquele período. (Friedman e Stigler citam o anúncio de 1906: “casa com seis quartos e um banheiro, com dois quartos adicionais no porão com lareira, bem mobiliado, ótimo piano, …$45”)

Para pegar mais um exemplo de escassez de moradia, vamos para a São Francisco de 1946, cuja população havia aumentado cerca de um terço em seis anos com a migração para o oeste. O problema foi muito menos severo que o de 1906, pelo menos nos números. Porém, os jornais noticiaram a escassez como “o problema mais crítico já encarado pela Califórnia”. Anúncios de aluguel para apartamentos caíram para cerca de 1/16 do nível de 1906, enquanto os anúncios para casas à venda subiram três vezes. Em 1906 após o terremoto, havia um “procura-se imóvel para alugar” para cada 10 “aluga-se apartamento ou casa”; em 1946, havia 375 “procura-se imóvel para alugar” para cada 10 “aluga-se”.

Por que a disparidade? Porque em 1906, aluguéis em São Francisco estavam livres para subir. Em 1946, o uso de maiores aluguéis para racionar a moradia tornou-se ilegal pela imposição de tetos de aluguel.

E sobre os argumentos contra a alocação da moradia pelo preço? A primeira é bastante questionável: como Friedman e Stigler observam, “todo o tempo durante a aguda escassez em 1906, residências e flats baratos estavam disponíveis”. A segunda é enganosa. É claro que o senhorio se beneficia de uma escassez como a de 1906, mas a solução final para uma escassez de moradias deve ser a construção de novas moradias e ninguém irá construir para o aluguel se a ele for negado, por meio do controle de aluguéis, um retorno financeiro atrativo. Assim como o terceiro argumento, que alugueis altos são uma forma de inflação, deve-se observar que ninguém mantém os preços baixos em uma economia meramente para retirar mercadorias do mercado, como o controle de aluguéis faz.

A Moradia Escandinava

O controle de aluguéis foi introduzido na Suécia em 1942 como uma regulamentação temporária e de emergência. Pelo menos até o fim do governo socialista em 1976, ela estava ainda em prática. A escassez de moradias nos tempos de guerra alcançou o seu pico em 1942 e parece ter se tornado ainda pior durante o período em que os controles estavam em operação.

Na Suécia, os dados do controle de aluguéis falam por si mesmos. Afirma Sven Rydenfelt [2]:

Ao economista, parece auto-evidente que o controle de preços como o controle sueco dos aluguéis leva a um excesso de demanda, isto é, a uma escassez de residências. Por um longo período o público geral esteve mais inclinado a acreditar que a escassez era resultado de situações anormais criadas pela guerra e este nem é um país envolvido no conflito… Essa opinião, entretanto, não está de acordo com a evidência … de que a escassez durante a guerra foi insignificante comparada com a que ocorreu após a guerra. Foi apenas no pós-guerra que a escassez de moradias assumiu tais proporções que se tornaram o problema social mais crítico da Suécia.

O principal efeito-demanda do controle de aluguéis da Suécia foi inserir um grande número de pessoas sozinhas – que estariam mais dispostas a viverem com as suas famílias fossem os aluguéis permitidos a subir – no mercado imobiliário. O professor Frank Knight comentou [3] sobre o fenômeno: ”se pessoas educadas não conseguem ou não vêem que fixar os preços abaixo dos níveis de mercado inevitavelmente cria uma escassez … é difícil acreditar na utilidade de dizer a elas qualquer coisa relacionada a esse campo de discurso.”

O Controle de Aluguéis na Grã Bretanha

Os controles de aluguéis foram introduzidos na Grã Bretanha em dezembro de 1915, proibindo o senhorio de cobrar aluguéis mais altos que aqueles de agosto de 1914, quando a grande guerra estourou no continente europeu. Após a guerra, os controles foram relaxados em alguma extensão, mas novos controles foram impostos em primeiro de setembro de 1939.

Os efeitos econômicos dos controles foram, como nota o professor Paish [4], a manutenção inadequada de residências, redução da mobilidade e menor número de unidades à disposição.

Em anos recentes a situação tem se tornado ainda mais complicada. Em primeiro lugar, a habitação pública tem se tornado cada vez mais pesadamente confiada como um meio para contornar a inevitável escassez que seguiu os controles, o que tornou 42% da população do Reino Unido moradora de unidades habitacionais públicas; na Escócia, a proporção é de 48%. Aluguéis baratos são cobrados desses inquilinos. Proprietários privados são, então, forçados a competir com essa alternativa de baixíssimo custo; o que explica a razão de as listas de espera pela habitação estatal serem tão longas (normalmente alguns anos) e o porquê de o senhorio estar retirando suas propriedades do mercado.

Uma outra série de restrições deriva das tentativas do governo de contornar os efeitos indesejáveis das restrições criadas pelas próprias restrições. Quando o senhorio não consegue uma margem de lucro adequada de sua propriedade, ele deixa que as edificações se deteriorem, procura colocar mais inquilinos dentro da mesma edificação e tenta encontrar modos em torno das restrições dos controles. Esses são os fenômenos do “Rachmanismo”, que abateu a Grã Bretanha no começo dos anos 1960. Para lidar com esses efeitos, achou-se necessário introduzir uma nova lei de aluguéis em 1965, o que deu segurança para muitos inquilinos. Ao mesmo tempo, a renda da propriedade não coberta pelas primeiras regulamentações foi “regulamentada” – isto é, uma “renda justa” foi fixada e pôde ser apelada de tempos em tempos pelos inquilinos ou pelos locadores. Desde 1972, aproximadamente todas as propriedades alugadas não mobiliadas foram colocadas sob essa regulamentação. E o que aconteceu? O Comitê Francis sobre as Leis de Aluguel [5] publicou uma tabela mostrando que o número de vagas não mobiliadas anunciadas no London Weekly Advertiser caiu de 767 para 66 em sete anos até 1970. No mesmo período, o número de vagas mobiliadas aumentou de 855 para 1.290. “É estranho”, foi o comentário sarcástico de F. G. Pennance [6] “que o Comitê Francis falhou em enxergar a conclusão óbvia – que os controles de aluguel impactam a oferta de moradias”.

Outros Efeitos do Controle de Aluguéis

Muitos outros efeitos colaterais severos dos controles de aluguéis são facilmente percebidos, além da escassez de moradias.

O primeiro é que controles, originalmente pensados para ajudar os inquilinos mais pobres, têm criado uma situação em que muitos proprietários dos imóveis estão, na verdade, mais pobres que os seus próprios inquilinos. Por exemplo, Dr. Willys Knight encontrou em seu estudo de Lansing, Michigan, que a renda média dos inquilinos era maior que a renda média do senhorio [7]. Enquanto a diferença possa dever-se à idade (o senhorio é mais velho e até mesmo muitos deles possuem nenhuma renda exceto o aluguel), o encorajamento dessa diferença não parece ser um modo sensato de resolver nossa escassez de moradia. B. Bruce-Briggs, um urbanista do Hudson Institute, afirma claramente que “inicialmente, o controle de aluguéis (em Nova York) foi na verdade um subsídio para as classes média e trabalhadora … parcialmente arrecadado dos muito pobres” [8].

O segundo é que aluguéis artificialmente baixos levam à má alocação de recursos do setor da habitação. As pessoas não precisam se mudar para apartamentos menores no intento de reduzir seus aluguéis, pois os aluguéis são baixos. Similarmente, os proprietários com um ou dois quartos que eles alugariam para pessoas sozinhas não ofertarão seus quartos porque não receberão o retorno suficiente para justificar as despesas com reparações e decoração. Esses e outros efeitos geram uma situação em que muitos indivíduos e famílias ficam sem teto, enquanto boas acomodações são retiradas do mercado.

Com a falta de dinheiro no mercado imobiliário vem a falta de equipamentos urbanos adequados. Em seu ensaio de 1942 sobre o controle de aluguéis francês, de Jouvenal [9] observou que o controle significava que os apartamentos da classe média com três ou quatro quartos freqüentemente custavam cerca de $2 por mês. “O aluguel raramente sobe mais de 4% acima de qualquer outra renda”, comentou ele. “Freqüentemente ele é menor que 1%”. Em Paris naquele tempo havia cerca e 16.000 edifícios em tal estado de falta de conservação cuja única solução era a demolição. E 82% dos parisienses não possuíam nenhuma banheira ou chuveiro, mais da metade possuía lavatórios externos e um quinto não possuía água encanada. Os proprietários, que não estavam em uma posição financeira suficiente para manter seus próprios edifícios, não poderiam ser culpados.

Com a deterioração do estoque de capital, favelas nascem. Já que não há nenhum incentivo para os proprietários repararem suas propriedades em áreas decadentes, o flagelo se espalha. Com a expansão da deterioração urbana, cada vez mais edifícios se tornam inabitáveis. O efeito do controle de aluguéis é, finalmente, retirar habitações um dia habitáveis do estoque de moradia.

O Declínio de Nova York

Esses efeitos podem ser vistos como contribuintes da degradação de uma cidade em particular: Nova York. O controle federal de aluguel entrou em prática em novembro de 1943 e o estado tomou para si a administração em maio de 1950. Em 1962, a prefeitura se tornou a administradora: ao fazer isso, ela criou uma vareta para torturar-se a si mesma. Os danos causados pelo controle “não podem ser avaliados em dólares e centavos apenas. Como até mesmo os infelizes oficiais responsáveis assumem relutantemente, o controle de aluguéis está custando a Nova York, por meio de abandonos e demolições, a faixa de 30.000 unidades habitacionais anualmente” [10].

Os efeitos sociais em Nova York são tão severos – como os prédios de apartamento decadentes deixam claro – como súbitos: ao jogar os inquilinos contra os proprietários, o controle de aluguéis acende as chamas de conflitos sociais e a luta de classes em uma cidade uma vez conhecida como o caldo cultural americano.

O urbanista B. Bruce-Briggs listou concisamente as conseqüências do controle de aluguéis de Nova York. Ele aponta que:

O controle de aluguéis reduz a mobilidade ao encorajar os inquilinos a se acomodarem onde estão. Também encoraja as pessoas a ocuparem mais espaço que ocupariam sem o controle. Retira os incentivos dos proprietários para que melhorem as condições de suas propriedades – ele deve fazê-las pela força da lei, o que leva a litígios sem fim (em 1975 aproximadamente meio milhão de casos caíram na Corte de Moradia de Nova York). O controle deve ser administrado a um custo de $13 milhões para a prefeitura e para o estado. Ele cria custos inimagináveis para os inquilinos e proprietários em tempo e taxas administrativas. Ele tem resultado em sonegação massiva de impostos [11].

Os efeitos econômicos nas próprias cidades são ainda mais danosos. “Aluguéis de Base Máxima” são dificilmente aumentados em mais de 8,5% ao ano. Em contraste, de acordo com Barron’s [12], “impostos e o emprego tem subido mais que 10% ao ano, enquanto que nos últimos 18 meses, o preço do combustível, uma parte ponderável do total dos custos operacionais, elevou-se em até 2000%. Há um pequeno espanto de que mais e mais edifícios estão sendo levados adiante com prejuízo, enquanto a taxa de sonegação, antes confinada a um ou dois bairros, espalhou-se rapidamente e em várias localidades. A sonegação fiscal imobiliária para os anos de 1974 e 1975 foi estimada em $220 milhões, de $148 milhões e $122 milhões nos dois anos anteriores.

Quando as agências do governo insistem que suas políticas têm mantido os custos de acomodação, parece justo questionar se esses custos estão sendo levados em consideração em seus cálculos. O controle de aluguéis do período pós-guerra, como a maioria das restrições de salários e de preços no geral, tornou-se um grande e dispendioso fracasso.

Notas:

[1] M. Friedman and G. Stigler, “Roofs or Ceilings? The Current Housing Problem,” Popular Essays on Current Problems, Vol. 1, No. 2 (Irvington-on-Hudson: Foundation for Economic Education, 1946).

[2] Sven Rydenfelt, “Rent Controls Thirty Years On,” Verdict on Rent Control (London: Institute of Economic Affairs, 1972). See also a Canadian version of this valuable work entitled Rent Control–A Popular Paradox (Vancouver, British Columbia: The Fraser Institute, 1975).

[3] Frank H. Knight, “Truth and Relevance at Bay,” American Economic Review, December 1949, p. 274.

[4] F. W. Paish, “The Economics of Rent Restriction,” Lloyds Bank Review, April 1950.

[5] Report of the Committee on the Rent Acts, Cmnd. 4609, H.M.S.O. London, 1971, p. 8.

[6] Introduction to Verdict on Rent Control, op. cit.

[7] W. Knight, Postwar Rent Control Controversy, Research Paper 23 (Atlanta: Georgia State College School of Business, 1962).

[8] B. Bruce-Briggs, “Rent Control Must Go,” The New York Times Magazine, April 18, 1976. Há, é claro, muitas histórias tragicômicas para ilustrar todo esse fenômeno comum (o triste fato de que programas sociais pensados e projetados para ajudar aos pobres fazem exatamente o contrário do que propõe). O autor oferece seu próprio exemplo doméstico:

Meu chopim favorito é um ótimo amigo que ganha mais de $30 mil por ano. Ele possui um apartamento sob o controle de aluguel em Yorkville que raramente usa, já que prefere viver na cobertura de sua amante em East 50’s. Ele seria um tolo de desistir do apartamento controlado – eles podem fugir – então ele o usa como um escritório ocasional, ou pied-à-terre, empresta a amigos ou, ocasionalmente, subloca por curtos períodos de tempo. Quando solicitado a justificar suas atitudes, ele te olha bem direto nos seus olhos e discursa sobre os senhores e senhoras de idade de sua quadra que só podem viver em apartamentos com controle de aluguéis.

[9] Bertrand de Jouvenal, “No Vacancies” (Irvington-on-Hudson: Foundation for Economic Education, 1962).

[10] Barron’s, 27 de outubro, 1975, p. 7.

[11] B. Bruce-Briggs, op. cit.

[12] Barron’s, op. cit.

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